На юге России размораживаются некоторые логистические проекты, свёрнутые собственниками в начале экономического кризиса.
С началом сезона ряд собственников объявил о возобновлении реализации инвестпроектов строительства крупных логистических комплексов на юге России. В текущем году ожидается начало строительства логопарков в Кореновском районе (Краснодарский край) и в Минеральных Водах (Ставропольский край). Вместе с тем эксперты полагают, что говорить о восстановлении рынка ещё рано и реального оживления проектов стоит ожидать не ранее второй половины 2011 года.
Амбар на замок
Рынок складской недвижимости — один из последних сформированных на юге России перед кризисом. Как правило, в регионе значилось лишь большое количество заявленных проектов, подавляющее большинство которых находилось лишь на стадии разработки или землеотведения. Поэтому обрушение рынка не было столь уж катастрофичным, как в столицах и более промышленно развитых регионах. Тем не менее, в начале 2009 года в ЮФО оказались замороженными на неопределённый срок 90% проектов складской недвижимости.
Одна только ГК Korston заморозила 11 региональных проектов на сумму в 1,5 млрд долларов, среди которых два строящихся — в Астрахани и Липецке. Приостановила строительство логопарка в Краснодаре на этапе покупки участка DVI Group. По признанию президента компании Вячеслава Каминского, он «пожалел, что купил эти земли, а не сформировал вместо них финансовую подушку безопасности».
Остановили строительство своих комплексов на Кубани AIM Property (проект OZ в Краснодаре) и компания «Девелопмент Юг» (складской комплекс ProLogica Park).
Один из ведущих отечественных операторов «Евразия логистик» приостановил реализацию проекта «Междуречье» в Волгограде, а также логистического комплекса класса «А» в Ростовской области площадью 200 тысяч кв. м с суммой инвестиций до 5 млрд рублей. Ростовская ГК «Регата», по признанию генерального директора Владимира Ковалёва, на неопределённый срок отложила строительство логистического комплекса в Ростове-на-Дону.
«Строительство крупных логистических комплексов в кризис обосновано только при гарантии их заполнения, — полагает начальник отдела складской недвижимости компании Knight Frank Вячеслав Холопов. — Однако в Ростовской области недавно уже пущены в эксплуатацию первые очереди логистических мощностей компаний Raven Russia (100 тысяч квадратных метров) и логопарка класса “А” компании “Мегалоджикс Лимитед” (той же площади). Соответственно, все крупные клиенты уйдут к ним. Даже при условии нынешнего снижения арендных ставок на площади на 15–20 процентов не только в провинции, но и в Москве приостанавливались новые проекты строительства логопарков. Достраивались только уже начатые».
Многие операторы и вовсе отказались от реализации проектов. В числе «отказников» британская компания Taler Capitals, которая планировала вложить около 7 млн евро в строительство в Гулькевичском районе (Краснодарский край) зоны торгово-промышленного развития, состоящей из сети отелей, АЗС, складских помещений, торгово-развлекательного и спортивно-оздоровительного комплексов, а также питерская ГК «М-Индустрия», планировавшая строительство логопарка «Южный» класса «А» площадью 300 тысяч кв. м в Адыгее. Компания ADM Group, планировавшая строительство в Краснодаре торгово-логистического технопарка и ТРК «Калинка-Малинка» за 150 млн долларов свои проекты также свернула.
Как пояснил «Эксперту ЮГ» генеральный директор компании Macon Realty Group Илья Володько, только в трёх ключевых городах региона (Ростов, Краснодар и Волгоград) накануне кризиса площадь заявленных складских проектов составляла 2,5 млн кв. м (всего на юге России порядка 4 млн кв. м незавершённых проектов). В настоящее время у подавляющего числа «отказников» предназначенная для логопарков земля, по словам г-на Володько, свободна и продаётся.
Востребованное предложение
Сегодня в регионе наибольшую ликвидность имеют не амбициозные логопарки, а недорогие склады среднего качества (до 500 кв. м), которые можно сдать в аренду по частям. Эксперты отмечают, что в среднем цена на аренду складской площади за кв. м в год уменьшилась на треть и составляет 65–70 долларов. При этом на рост арендной цены в ближайшее время рассчитывать не приходится, ибо подавляющее большинство складских площадей на сегодняшний день пустует. Собственники вынуждены идти на снижение цен, чтобы не терять уже устоявшихся клиентов без гарантии привлечь других.
Интересно, что открытый в марте 2009 года оператором «Мегалоджикс Лимитед» первый в Ростовской области логопарк класса «А» в Аксайском районе (рядом с центром МЕГА, инвестиции — 148 млн долларов) устанавливал базовую ставку для арендаторов на уровне 130 долларов за кв. м в год.
Как заметил «Эксперту ЮГ» генеральный директор ростовской «Южной логистической компании» Александр Амитон, «когда в 2008 году был недобор складских помещений, столичные операторы шли в регионы, расширяя площади. Сегодня же эти площади не востребованы». По его признанию, у самой ЮЛК на ростовских складах сегодня имеется существенный запас свободных площадей до 25%.
Г-н Амитон полагает, что выжили на рынке лишь те «специфические проекты» операторов, которые строили свои логистические комплексы «под конкретных клиентов».
По мнению генерального директора компании «Бизнес Аналитика» Оксаны Хомич, «проблема самих операторов в том, что они так и не научились управлять своими издержками, из-за чего и не могут повлиять на ситуацию. Сегодня бизнес не хочет дорого платить за склады и ищет недорогие услуги. Поэтому владельцам логистических мощностей приходится либо демпинговать, либо научиться снижать свои издержки и за счёт этого выживать на рынке».
Проблески реанимации
Почти год о возобновлении строительства логопарков речи не шло вовсе. С началом же нынешнего сезона забрезжила надежда на выход из тупика.
Руководство международной компании «Истфилд Лоджистикс» объявило о намерении осенью текущего года возобновить строительство логистического комплекса класса «А» общей площадью около 98 тысяч кв. м на территории 20 гектаров в Кореновском районе Краснодарского края. Начиная с 2008 года на участке, выделенном для постройки комплекса, были произведены земляные работы, выставлено ограждение, забиты сваи. Однако из-за кризиса в 2009 году строительство приостановили. Сейчас власти района ведут переговоры с инвесторами, планируется, что работы возобновят осенью. Предполагается, что объём инвестиций в проект составит порядка 200 млн евро. Планируется, что в Кореновский логистический парк будут приходить грузы из Европы для дальнейшего распространения по России.
Опять же в Краснодаре сейчас идёт процесс выделения земли под проект оптового торгового центра компании «БИВИ РИТЕЙЛ». Речь идёт о торгово-логистическом комплексе, который разместится на площади 22,6 гектара всего в четырёх километрах от центра Краснодара, в районе улицы Уральской. Около 70 тысяч кв. м займут оптовые торговцы, для которых планируется создать логистические и складские мощности, построить гостиницу.
Ожидается, что в IV квартале текущего года возобновится строительство первой очереди офисно-складского комплекса класса «А» в Минеральных Водах (Ставропольский край) площадью более 27 тысяч кв. м стоимостью 30,5 млн евро, проект реализует ГК «Эспро» через свою «дочку» — компанию «Кулон-Югросс». По утверждению её генерального директора Виталия Антонова, в настоящее время на земельном участке уже завершены заливка фундамента и работы по возведению каркаса, и начались подготовительные работы по устройству инженерных систем. Финансируют проект Международная финансовая корпорация (IFC) и Черноморский банк торговли и развития.
Пока неясна судьба второго в Ростовской области логопарка класса «А» площадью 56 тысяч кв. м (Аксайский район), который планировала построить компания «Литер». По утверждению её представителя Ирины Черновой, уже закончены все стадии проектирования проекта, дело за строительством и средствами на него.
Оксана Хомич из «Бизнес Аналитики» полагает, что устойчивые позиции на рынке остались у тех операторов, которые были ориентированы под мультиформатную продукцию. Именно на них сегодня основная надежда при оживлении рынка.
Илья Володько из Macon Realty Group уверен, что в настоящее время стоит ждать не собственно разморозки строительства, а пока лишь активизации в сфере анализа ситуации и продумывания вариантов выбора наиболее оптимальных проектов при снижении спроса на логистические услуги. По его прогнозу, реальное строительство логопарков может начаться лишь во второй половине 2011 года.
При этом все эксперты сходятся во мнении, что на ситуацию не сможет повлиять рост грузоперевозок в направлении строящихся олимпийских объектов Сочи из-за «временной схемы» размещения грузов и отсутствия необходимости держать в том регионе стационарные обустроенные логопарки. Предполагается, что нынешнее едва заметное оживление на логистическом рынке — всего лишь первые ласточки, весны не приносящие. Вероятнее всего, для восстановления спроса на складские помещения, тем более высоких классов, проблесков реанимации отечественной экономики ещё недостаточно. Окончательной разморозки проектов и возобновления заявленного строительства следует ожидать не ранее 2012–2013 годов.
