Девелоперская группа "Регионы", созданная депутатом Госдумы и экс-владельцем Первоуральского новотрубного завода Зелимханом Муцоевым, за пять лет существования собрала 1,6 млн кв. м коммерческой недвижимости, причем кризис помог ей увеличить портфель на треть: в начале года "Регионы" выкупили на аукционе у "Сбербанк капитала" недвижимость обанкротившейся продуктовой сети "Алпи". В интервью "Ъ" сын основателя и совладелец "Регионов" Амиран Муцоев рассказал, что группа планирует делать с покупкой и почему любой его бизнес становится семейным.
— "Регионы" строят торговые центры, зачем вам понадобилось выкупать у "Сбербанк капитала" разрозненные магазины сети "Алпи"?
— Для нашей группы эта сделка оказалась выгодна по нескольким причинам. Во-первых, мы единым лотом выкупили сразу 23 объекта общей площадью 340 тыс. кв. м. Это дало нам возможность увеличить совокупный портфель группы до 800 тыс. кв. м. Во-вторых, Сбербанк продавал объекты по голландской схеме, когда участники аукциона могли снижать стартовую цену лота. Это позволило нам выкупить всю заложенную недвижимость "Алпи" по нижней границе в 3,5 млрд руб. (стартовая цена лота составляла 6,5 млрд руб.— "Ъ"). Еще одна немаловажная вещь знание специфики рынка Сибири. Мы не первый год присутствуем в этом регионе: в Красноярске действует наш торговый центр "Июнь" (82 тыс. кв. м), что позволило нам собрать профессиональную команду управленцев. И я надеюсь, что эта команда без серьезных проблем будет развивать бывшие магазины "Алпи". Тем более наши менеджеры хорошо знают эти объекты, так как почти год по поручению "Сбербанк капитала" мы управляли всей недвижимостью ритейлера.
— Группа "Ташир" Самвела Карапетяна, также участвовавшая в аукционе "Сбербанк капитала", как-то быстро сошла с дистанции. Накануне торгов выяснилось, что на реконструкцию этих объектов потребуются значительные средства, но вас это почему-то не остановило…
— Мы тщательно проанализировали, в каком состоянии находятся объекты, каковы арендные ставки. Конечно, мы рассчитали и необходимый объем инвестиций. Чтобы торговые комплексы "Алпи" стали пригодны для арендаторов, необходимо вложить 1,8 млрд руб. С учетом этого мы и посчитали, что целесообразно покупать эти объекты за 3,5 млрд руб. В результате вся сеть объектов достается нам за 5,3 млрд руб. К тому же нынешний кризис хоть и затяжной, но не вечный — придет время, когда стоимость этих объектов будет расти.
— Почему тогда Сбербанк не оставил себе бывшие магазины "Алпи", как это случилось с бизнесом "Мосмарта", который также за долги достался банку?
— Этот вопрос вам надо задать Сбербанку. Но с другой стороны, ответ на ваш вопрос очевиден. Если банк будет оставлять все заложенные активы себе, то он превратится в какой-то многопрофильный холдинг. Любой банкир вам скажет, что в большой степени непрофильные активы отягощают баланс банков. В период кризиса финансово-кредитным учреждениям достается куча непрофильных активов. Вместо того чтоб держать их у себя на балансе и нести убытки, лучше продать с дисконтом, зафиксировав определенный убыток, и пустить вырученные средства в оборот. К тому же в ситуации с "Алпи" Сбербанку необходимо было не только вернуть свои деньги, но и, как госбанку, соблюсти интересы региона.
— В чем же заключается интерес региональных властей?
— В сделке с бывшей недвижимостью "Алпи" есть не только экономическая составляющая, но и социальная. Во многих городах Кузбасса "Алпи" считалось градообразующим предприятием. До банкротства ритейлера в этой сети работало около 14 тыс. человек со средней зарплатой в $500. После закрытия магазинов было уволено около 80% персонала. Сегодня мы обратно приняли на работу около 4 тыс. человек. После того как мы проведем редевелопмент выкупленных на аукционе объектов, в торговых галереях появится возможность для представителей малого и среднего бизнеса открывать свои точки продаж, а это позволит трудоустроить, по нашим подсчетам, еще около 8 тыс. человек. Если взять другие наши действующие и запускаемые объекты в Петербурге, Красноярске, Уфе и Череповце, то там уже создано более 100 тыс. рабочих мест и около 1,5 тыс. площадок для развития наших потенциальных арендаторов.
— Будут ли объекты "Алпи" инкорпорированы в развиваемую вашей группой сеть торгово-развлекательных центров "Июнь"?
— Нет, это две разные по формату сети. "Июнь" строится в крупных региональных городах и имеет развлекательную составляющую. А бывшие объекты "Алпи" — это магазины целевых покупок, то есть покупатель приходит в гипермаркет. Мы проведем ребрендинг бывших магазинов "Алпи": выберем название, которое будет ассоциироваться с Сибирью. Параллельно ведем переговоры с потенциальными якорными арендаторами, которые готовы открыть в бывших объектах "Алпи" свои магазины. Среди претендентов как региональные ритейлеры, например "Кора", так и федеральные и международные сети.
— Кто-то из крупных сетей уже заинтересовался вашим предложением?
— Я не могу комментировать переговоры, но интерес к сибирскому рынку, куда федеральные и международные сети долгое время не могут выйти, есть. Для ритейлеров одной из главных проблем было отсутствие четко налаженной логистики в Сибири. Чтобы строить магазины с нуля, им пришлось бы создавать свои распределительные центры. Но если строишь два-три магазина, затраты на логистику делают проект абсолютно невыгодным. Был другой вариант, который выбрала "Алпи",— продавать в основном те продукты, которые компания сама производит. Но в большинстве своем ритейлеры просто ритейлеры, и им неинтересно запускать собственное производство. В итоге "Алпи" практически работала без особой конкуренции.
— Выходит, что банкротство "Алпи" на руку федеральным и международным ритейлерам?
— Можно сказать и так. Еще до кризиса у "Алпи" было доминирующее положение в Восточной Сибири. До банкротства сети ее доля на региональном рынке достигала в среднем 30%, а в некоторых городах, таких как, например, Прокопьевск, Анжеро-Судженск, Новокузнецк, составляла и все 65%. Я вам так скажу: та сеть, которая придет вместо "Алпи", автоматически займет треть рынка Восточной Сибири, где живет наиболее платежеспособное население. Эти покупатели, по моим наблюдениям, даже в кризис не сократили свои траты на покупку продовольствия и товаров первой необходимости. Если посмотреть данные Росстата, в кризис средний уровень зарплат в той же Кемеровской области достиг почти 18 тыс. руб., в то время как еще в 2007 году этот показатель составлял около 14 тыс. руб.
— До кризиса "Регионы" открыли два ТРЦ "Июнь" в Санкт-Петербурге и Красноярске. Сейчас вы развиваетесь так же активно или, как и многие девелоперы, приостановили запуск новых проектов?
— В кризис мы ввели в эксплуатацию торговый центр в Череповце, в самое ближайшее время "Июнь" откроется в Уфе. В конце мая этого года группа приступает к строительству ТРЦ "Июнь" площадью 200 тыс. кв. м в подмосковных Мытищах, и открыть его мы планируем в декабре 2011 года. Кроме того, к уже действующим в Санкт-Петербурге, Красноярске, Череповце, Уфе и строящемуся в Мытищах добавится еще один ТРЦ "Июнь" в Саратове, где общая площадь объекта составит 75 тыс. кв. м.
— Месяц назад подмосковные чиновники заявили, что IKEA готова вложить до $1 млрд в строительство торгового комплекса в Мытищах. Вы не боитесь конкуренции?
— Я не исключаю, что если IKEA все-таки построит в Мытищах свой четвертый в столичном регионе торговый комплекс "Мега", то конкуренция в этом районе может быть высока. Но я не стал бы драматизировать ситуацию. Шведский девелопер приобрел участок, от которого в свое время наша группа отказалась. На этой площадке практически невозможно строительство, поскольку этот земельный участок находится в сложившемся историко-культурном районе Московской области. Даже такой крупной компании, как IKEA, согласовать проект застройки будет невозможно. Проблема в том, что участок граничит с охранной зоной, так как в непосредственной близости находятся объекты культурного наследия федерального значения — церковь Благовещения Пресвятой Богородицы XVII века и дворцовая усадьба Тайнинское XIV-XVII веков.
— Какова общая долговая нагрузка "Регионов"?
— Она едва достигает $100 млн. Наша кредиторская нагрузка в полтора раза ниже того арендного дохода, который мы получаем от наших объектов. Мы не успели раздуть свой кредитный портфель отчасти из-за ажиотажа, который был на рынке недвижимости до кризиса. Раньше площадки под строительство расходились так быстро, что иногда сделки заключались за два-три дня. Сейчас же можно с существенным дисконтом купить участок в Москве, где многим девелоперам из-за дороговизны площадок практически вход был заказан.
— То есть вы не все свои объекты строили на кредитные средства?
— "Регионы" придерживаются такой инвестиционной стратегии, которая позволяет строить один объект по проектному финансированию (70% средств — банковские кредиты, 30% — собственные средства девелопера.— "Ъ"), а второй торговый центр — исключительно на свои деньги. Если группа "Регионы" действовала бы по общему принципу, покупая площадки за счет наращивания долговой нагрузки, сейчас размер нашего девелоперского портфеля составлял бы не 400 тыс. кв. м, а все 1,5 млн кв. м. Мы не вели агрессивную скупку на кредитные средства девелоперских проектов, зато сейчас практически большая часть наших активов не находится в залогах у банков.
— По итогам 2009 года стоимость аренды в торговых центрах сократилась в среднем на треть. В первом квартале этого года арендные ставки снизились еще примерно на 5%. Сильно ли сократился денежный поток, который приносят ваши действующие объекты?
— Мы снизили скидки для наших арендаторов на 6-7%, что автоматически повлекло сокращение денежного потока. По сравнению с Москвой, где и произошло упомянутое вами 30-процентное сокращение ставок, наши скидки могут показаться микроскопическими. Но в тех регионах, где мы работаем, и до кризиса арендные ставки были намного меньше, чем в столице, поэтому даже небольшой процент снижения ставок в региональных торговых центрах приводит к существенному снижению доходов девелоперов в денежном выражении.
— Еще пару лет назад "Регионы" параллельно с ТРЦ "Июнь" собирались развивать отдельную сеть по продаже мебели. Вам удалось открыть хоть один объект?
— Пока мы приостановили этот проект из-за кризиса. Возможно, через пару лет мы вернемся к этой идее. Сейчас мы рассматриваем другой проект, а именно развитие в регионах такого формата торговой недвижимости, как ритейл-парки.
— Как планируете развивать этот проект?
— В ближайшие пять лет мы намерены построить ритейл-парки в Пензе, Сыктывкаре, Омске по 50 тыс. кв. м каждый. В таких объектах 70% площадей будут отданы якорным арендаторам, на оставшемся пространстве расположатся торговые галереи. Земли под эти проекты мы уже нашли.
— До кризиса ваша группа заявляла, что планирует расширить сферу своей деятельности и помимо строительства торговых центров заняться развитием бизнес-парков.
— Нам удалось приобрести в собственность 36 га в районе Шафировского и Индустриального проспектов Санкт-Петербурга. Общая площадь этого бизнес-парка достигнет 560 тыс. кв. м, где разместятся офисы класса B, гостиница, шопинг-центр. Однако такой объем строительства требует серьезных вложений — почти $500 млн. Учитывая, что сейчас у нас банковское кредитование не такое доступное, как на Западе, мы приняли решение продать часть проекта иностранному инвестфонду или пулу инвесторов. Проект в Санкт-Петербурге требует длинных денег, которыми обладают западные фонды. Мы уже начали переговоры с некоторыми инвесторами, которые хотят вкладывать средства в российский рынок недвижимости.
— Откуда такая уверенность, что зарубежные инвестфонды, большая часть которых из-за кризиса свернула свою работу в России, заинтересует ваш проект бизнес-парка?
— Мы предлагаем схему, когда "Регионы", оставляя у себя небольшую долю в проекте, после сделки остаются управлять строительством. Тем самым наша группа сама будет заинтересована быстрее запустить объект, чтобы он приносил доход не только инвестору, но и нам, миноритариям. Постоянное общение с зарубежными инвесторами убедило меня, что решение фондов раз и навсегда прекратить инвестировать в российскую недвижимость — миф, придуманный нашими же девелоперами. Зарубежные инвесторы по-прежнему рассматривают наш рынок как перспективный, и группа "Регионы" постарается воспользоваться этой ситуацией.
— Каким образом?
— Мы планируем продать не менее блокирующего пакета группы "Регионы" в ходе IPO, который, скорее всего, проведем на одной из бирж Юго-Восточной Азии либо Великобритании. Тамошние инвесторы не испытывают такого дефицита ликвидности, как, например, их коллеги в России. Мы уже начали подготовку к размещению, например, переводим отчетность группы на стандарты МСФО. Надеюсь, через год-два, когда ситуация на финансовом рынке нормализуется, мы успеем нарастить свой девелоперский портфель.
— Как вы оцениваете стоимость "Регионов"?
— Текущая оценка может достигать $3 млрд. Мы рассчитываем, что к моменту выхода на биржу этот показатель достигнет $4 млрд. Время покажет, как нас оценят потенциальные инвесторы. В отличие от всех девелоперов, вышедших на рынок, "Регионы" — одна из немногих девелоперских компаний, которая будет предлагать потенциальным инвесторам портфель готовых проектов.
— Изначально ГК "Регионы" создавалась вашим отцом депутатом Госдумы Зелимханом Муцоевым и основным владельцем АФК "Система" Владимиром Евтушенковым как совместный девелоперский бизнес. Но затем господин Евтушенков решил отдельно развивать свои проекты на рынке недвижимости в рамках "Системы-Галс". Какие у вас сегодня отношения с бывшим партнером?
— У нас хорошие отношения, потому что раздел бизнеса проходил мирно, по обоюдному согласию.
— Кто кроме вас является собственником группы "Регионы"?
— Группа принадлежит мне, моему брату Алику и нашему дяде Амирхану Аликовичу Мори. У каждого из нас по 33% компании. Дядя, как председатель совета директоров "Регионов", принимает стратегически важные решения для компании, выходить ли нам на IPO, покупать или не покупать тот или иной торговый комплекс, как развиваться нам в течение года, ну и в принципе руководит компанией как ее председатель. Алик возглавляет входящее в группу ООО "Регион менеджмент", которое занимается управлением объектов. Я возглавляю "Регион девелопмент", который занимается подбором участков, строительством, привлечением финансирования.
— Ваш отец помогает вам вести бизнес?
— Только советами. Отец сосредоточен на своей депутатской работе и не занимается оперативным управлением бизнесом. Я и Алик многому научились в институте: как правильно управлять, строить грамотную финансовую политику и стратегию группы. Но нам помогает тот жизненный опыт, которым обладают Зелимхан Аликович и дядя Амирхан Аликович. Это лучше любого университета: полчаса общения с ними в неделю — это как один год обучения в бизнес-школе. Мы также почти по всем вопросам, связанным с бизнесом, и личным вопросам советуемся с дядей: все проекты, которые бы мы ни делали, совершаются под руководством Амирхана Аликовича.
— Ранее ваш двоюродный брат Павел Мори говорил "Ъ", что возглавляемая им региональная сеть кинотеатров Mori Cinema является семейным бизнесом. Это ваш совместный проект?
— Павел, я, Алик и Амирхан Аликович владеем этим бизнесом на паритетных началах. В активах у компании уже 12 залов в Петербурге и Красноярске, кстати, идея создании сети кинотеатров принадлежит дяде Амирхану Аликовичу. Он руководит компанией, ежедневным управлением руководит мой брат Павел. Это бизнес, который мы развиваем отдельно от нашего девелоперского направления.
— Mori Cinema — это ваш единственный бизнес, не связанный с девелопментом?
— Недавно я с братом под руководством нашего дяди начал развивать сеть фитнес-центров Wellfit. На начальном этапе мы планируем открывать подобные центры в торговых центрах "Регионов". Кроме того, мне и моему брату принадлежит компания "Регион трейдинг", которая займется производством пельменей. В июне планируется выпуск первой партии продукции под премиальным брендом "Вкусовъ". Этот проект я развиваю совместно с моим двоюродным братом Георгием Намояном, совладельцем компании "Дуняша", выпускающей пельмени и свежезамороженную продукцию. Вложения в этот проект небольшие. В этом случае я выступаю больше как инвестор. Оперативным же управлением бизнеса занимается наш партнер.
— Получается, что развитие бренда "Вкусовъ" — единственный несемейный бизнес?
— Любой бизнес, который начинаем мы с братом, автоматически становится семейным. У нас изначально такая семейная традиция, что все делаем вместе, вне зависимости от того, кто, что и где придумал. На практике доказано, что самый длинный жизненный путь у семейных компаний. В семейном бизнесе есть главное преимущество — отсутствие серьезных корпоративных конфликтов, как это происходит в компаниях, где совладельцы, например, просто друзья.
Амиран Зелимханович Муцоев
Личное дело
Родился в 1983 году. В 1999 году окончил Box Hill School в Лондоне, в 2004 году — Финансовую академию при правительстве РФ по специальности "финансовый менеджмент". В 2002-2004 годах руководитель по стратегии и развитию компании "Грумант-С", которая занималась снабжением сырьем ОАО "Первоуральский новотрубный завод" (в эти годы главой наблюдательного совета ОАО был его отец Зелимхан Муцоев). Сейчас Амиран Муцоев член совета директоров, директор по развитию и совладелец группы "Регионы" (принадлежит 33,33% бизнеса). В юности три года играл в баскетбольной команде ЦСКА и входил в юношескую сборную Москвы по этому виду спорта.
Группа "Регионы"
Company profile
Головная компания группы — ОАО "Регионы" — основана в 2004 году депутатом Госдумы и экс-владельцем Первоуральского новотрубного завода Зелимханом Муцоевым и президентом АФК "Система" Владимиром Евтушенковым для реализации совместных девелоперских проектов. В 2005 году "Система" вышла из этого проекта. Сейчас по 33,33% акций "Регионов" принадлежит сыновьям господина Муцоева — Амирану и Алику — и брату депутата Амирхану Мори. "Регионы" развивают сеть торгово-развлекательных центров (ТРЦ) "Июнь" в Санкт-Петербурге, Красноярске, Череповце, Уфе и других городах РФ. В 2007 году компания приобрела в Санкт-Петербурге 36 га для строительства бизнес-парка (560 тыс. кв. м) — это первый проект группы, не связанный с созданием ТРЦ. Общий портфель проектов — 1,6 млн кв. м, включая 340 тыс. кв. м бывших объектов сети "Алпи". В группу входят ОАО "Регион девелопмент" (занимается строительством) и ОАО "Регион менеджмент" (управляет действующими ТРЦ). Кроме девелопмента "Регионы" развивают сети кинотеатров Mori Cinema и фитнес-центров Wellfit. Долговую нагрузку в группе оценивают в $100 млн, стоимость бизнеса — в $3 млрд. Другие финансовые показатели группа не раскрывает.
