Арбитражный суд ПФО обязал питерскую сеть магазинов «Домовой» возместить самарскому девелоперу задолженность по арендной плате в размере 8,7 млн рублей, а также неустойку за досрочное расторжение договора — 15 млн рублей. ООО «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском» почти год судилось с бывшим арендатором, после того как стороны не смогли прийти к соглашению об изменении условий договора аренды. Ответчик не исключает обращения в высшую судебную инстанцию. А эксперты полагают, что ТРЦ не скоро найдет нового арендатора на пустующие площади.
Как стало известно „Ъ“, санкт-петербургской сети магазинов товаров для дома «Домовой» так и не удалось безболезненно расторгнуть контракт с девелоперской компанией ООО «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском» самарского предпринимателя Виктора Суркова. Поволжский арбитражный суд ПФО (третья инстанция) встал на сторону владельца ТРЦ, оставив в силе решение суда первой инстанции о выплате ему почти 24 млн рублей после расторжения договора аренды.
Напомним, в октябре 2007 года между ООО «Строительный двор «Домовой» (Санкт-Петербург) и «Виктор и Ко» был заключен договор аренды на 3254,34 кв. метра в ТРЦ «Мегасити» по ставке $245,2 за кв. метр в год сроком на 10 лет. Однако уже в феврале 2009 года он был закрыт, а арендатор предпринял попытку вывезти оттуда оборудование. ООО «Виктор и Ко» усмотрело в действиях арендатора нарушение условий договора, и 27 февраля силами охранных предприятий заблокировало доступ в магазин и подсобные помещения. С марта 2009 года выплата арендной платы прекратилось. В апреле 2009 года девелопер обратился в Арбитражный суд Самарской области с требованием договор расторгнуть и взыскать с «Домового» 8,7 млн рублей задолженности за аренду (март, апрель, май 2009 года) и неустойку за досрочное расторжение — 33,9 млн рублей. Суд первой инстанции встал на сторону истца, снизив при этом размер неустойки до 15 млн рублей.
Это решение было обжаловано, и в январе 2010 года апелляционная инстанция Самарского арбитража приняла сторону арендатора. Суд установил, что ответчик предупреждал о возможности закрыть магазин с 1 апреля, если переговоры о снижении арендной ставки ни к чему не приведут. И письмом от 26 февраля уведомил о расторжении договора досрочно «в связи с экономической затруднительностью исполнения договорных обязательств». Действия охранников 27 февраля, когда задолженность еще не возникла, суд назвал неправомерными, и потому арендатор имел право остановить арендные платежи. А раз в марте торговая площадь фактически не использовалась, то и платить за нее арендатор не должен. Именно это решение в конце марта 2010 года и было отменено арбитражным судом ПФО. Суд отметил, что расторжение договора не было оформлено должным образом, а потому арендатор был обязан платить. В ООО «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском» говорят о том, что «должник не предпринимает действий по погашению задолженности. Взыскать нам ничего пока не удалось, поскольку не исключено, что должник предпринимает ответные действия, не позволяющие осуществить списание задолженности с расчетных счетов».
Генеральный директор сети гипермаркетов «Домовой» Игорь Кукушкин заявил, что «сейчас изучается перспектива обжалования решения в Высшем арбитражном суде». Обвинение в нежелании исполнять решение суда вызывает у господина Кукушкина удивление. «Мы ничего не укрываем, при сегодняшней ситуации это невозможно, все счета регистрируются в той же налоговой», — отмечает Игорь Кукушкин. По его словам, возобновление работы Самарской области пока маловероятно — «возвращаться некуда».
Эксперты по-разному оценивают сложившуюся ситуацию. Старший юрист юридической фирмы «Вегас-Лекс» Игорь Гусев сомневается в том, что это решение будет обжаловано в ВАС. «Там практически не за что зацепиться. Разве что суд отметит несоизмеримый размер неустойки. Так что перспективы «Домового» в высшем арбитраже весьма сомнительны», — подчеркивает эксперт. По его словам, если компании Виктора Суркова не удастся взыскать установленную судом сумму, он, с высокой долей вероятности, может инициировать банкротство «Домового».
Участники рынка коммерческой недвижимости говорят о том, что в 2008-2009 годы вопрос снижения арендной платы в Самаре был ключевым. В среднем скидки достигали 20-25%, а иногда доходили и до 60%. Арендные ставки объекта «Виктор и Ко» в двух «Парк Хаусах» снизились в последнюю очередь.
Начальник отдела маркетинга и исследований рынка ООО «Молл Менеджмент» (управляет объектами сети «Парк-Хаус») Дмитрий Баранов говорит о том, что Самару ждет переизбыток торговых площадок (до конца не заполнены арендаторами новые площади «Московского» и ТК «Вива-Ленд», закрыла свои магазины сеть «Мир» т.д.), однако спрос на них не высок и потому цокольный этаж «Мегасити» будет пустовать еще долго. «В больших площадях сейчас заинтересованы в основном продуктовые ритейлеры. Но они уже работают во всех крупных ТРЦ», — подчеркнул эксперт.
