Во втором квартале 2017 года минимальная ставка аренды на торговые помещения в центре Москвы увеличилась на 15-20% по сравнению с первым кварталом. Ставки выросли на Тверской, Кузнецком Мосту, Мясницкой и Новом Арбате, рассказала «РБК-Недвижимости» директор департамента стрит-ритейла Colliers International Екатерина Подлесных.
В целом, городская программа реконструкции улиц оказала положительное влияние на рынок стрит-ритейл, отмечают специалисты международных консалтинговых компаний Colliers International и JLL. На улицах, которые уже пережили ремонтные работы, поток горожан и туристов возрос в разы, что привлекает потенциальных арендаторов для открытия своих новых магазинов и заведений общественного питания, отмечают эксперты.
«На фоне возросшей конкуренции со стороны потенциальных арендаторов собственники наиболее ликвидных недорогих помещений стали поднимать ставки. В результате мы наблюдали существенный рост нижнего порога ставок аренды на ключевых торговых коридорах, однако наиболее дорогие помещения пока экспонируются по ставкам, заявлявшимся и в предыдущие периоды», — говорит Екатерина Подлесных.
Также аналитики Colliers International и JLL отмечают сокращение пустующих помещений на торговых улицах после окончания реконструкции. Летняя реконструкция 2016 года отобразилась на улицах Новый Арбат и Тверская. Если ранее вакантность на этих торговых коридорах была выше 10%, то сейчас на Тверской вакантность снизилась до 8%, а на Новом Арбате до 4%, отмечает Екатерина Подлесных.
«За последние пять лет почти все центральные улицы Москвы были обновлены по программе реконструкции «Моя улица», что поспособствовало снижению уровня вакантных площадей, росту ставок аренды, а также появлению флагманских магазинов международных брендов», — подтверждает данную тенденцию руководитель направления аналитики торговой недвижимости компании JLL Оксана Копылова.
Есть и обратная тенденция: во время реконструкции число пустующих магазинов может вырасти, а ставки аренды упасть. Так, по данным JLL, на протяжении последних пяти лет тройку дорогих торговых коридора возглавляли Столешников переулок, улицы Петровка и Кузнецкий Мост. Во втором квартале 2017 года Петровка опустилась на четвертое место. «Это связано с ремонтными работами, которые проводятся на ней летом 2017 года в рамках программы «Моя улица». Однако мы ожидаем восстановления ставок аренды на улице после ее окончания», — говорит Оксана Копылова.
Самые дорогие торговые улицы
Топ-10 торговых коридоров Москвы оставался практически неизменным на протяжении последних пяти лет, отмечают аналитики, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость». В рейтинг, как правило, входят центральные улицы в пределах Садового кольца, с высокой пешеходной проходимостью. Из-за разных факторов они могут менять в рейтинге, но в целом десятка остается прежней.
Оксана Копылова из JLL вспоминает, что в конце 2015 года Тверская улица «вышла» из пятерки самых дорогих улиц Москвы. Но на сегодняшний день ставки аренды на ней восстанавливаются, добавляет она.
В целом во время кризиса показатели всего рынка стрит-ритейла ухудшились — выросла вакантность торговых площадей вместе со снижением ставок аренды. Кроме того, рынок аренды Москвы перешел на рублевые ставки, отмечает Оксана Копылова. Если говорить о мировом рейтинге самых дорогих улиц, то традиционно, Тверская входила в 20-ку самых дорогих улиц мира. Впервые Тверская потеряла место в 20-ке самых дорогих улиц мира в 2014 году на фоне наступившего кризиса в экономике, резкого скачка курса доллара и нестабильности курса валют, говорит Екатерина Подлесных.
В 2014 году максимальная ставка аренды на рынке торговых коридоров Москвы составляла $4,5 тыс., в 2017 году данный показатель, по данным JLL, составляет 250 тыс. руб., что по курсу ЦБ РФ на 15.08 составляет $4,1 тыс.
Эксперты отмечают, что благоустройство улиц повлияло на изменения их профиля, например на Кузнецком Мост и Тверской. Первая сейчас представляют собой улицы для прогулок с кафе и летними верандами, городскими фестивалями. Ранее на них присутствовало большое количество модных бутиков одежды и аксессуаров, отмечает Екатерина Подлесных. Во многом это произошло из-за проведенной реконструкции улицы и ее перевода в статус «пешеходной», поясняет она.
Что касается Тверской улицы, то, по словам Подлесной, наибольшее влияние на данную магистраль оказали события последних трех лет — как общеэкономические (экономический кризис, девальвация рубля и резкий рост курса доллара), так и городские (реконструкция улицы и последующее сокращение, либо полное исчезновение парковки вдоль Тверской).
Однако, как отмечают аналитики JLL, снижение ставок аренды на реконструируемых улицах является временным явлением, которое будет компенсироваться в дальнейшем. По оценке экспертов, на отремонтированных улицах аренда дорожает быстрее.
Ранее в исследовании Colliers отмечалось, что среди крупнейших магистралей Москвы больше всего торговых площадей пустует на Садовом кольце, Кутузовском проспекте и Тверской улице — 13%, 12% и 8% соответственно. Для сравнения: в среднем на центральных улицах столицы этот показатель составляет 7%.
