Дискуссия «Программы развития девелоперов 2010». Вторая серия
Дискуссия «Программы развития девелоперов 2010». Вторая серия
Дата записи: 9 декабря 2009 г. Размер: 89,3 Мб. Время: 21 мин. 05 сек.
Дмитрий Золин (управляющий партнер, LCMC): — Получается следующее: «да мы развиваемся, но по факту будем работать над тем, что уже куплено и запланировано. Поэтому ходить к нам с какими-то другими проектами, участками, предложениями, тем более где-нибудь за Уральскими горами, лучше не стоит». Я прав или нет?
Натали Шмурин (директор по маркетингу и продажам, AFI Development): — Когда я отвечала на вопрос, то имела ввиду не направление ритейла. Больше говорила о жилой недвижимости. Всем известно, что спрос на нее не исчезнет, а по ритейлу прогнозы делать тяжело.
Дмитрий Золин: — Я правильно понимаю, что развиваться не будем?
Артем Еранов (генеральный директор, Built to Rent Group): — Сейчас развиваться правильно в Москве и Московской области, где сосредоточен основной доход и максимальная потребительская способность населения. В бытность бурного роста мы купили большое количество участков в Нижнем Новгороде, Иваново, Московской области. Сейчас временно замораживаем там работу или размещаем на этих площадях универсальные рынки. Как на предыдущей секции сказал Сергей Руссов: «основная масса денег сосредоточена в Москве и Московском регионе». Если у девелоперов есть активы в Московском регионе правильнее развивать их.
Стефан Прагнелл (глава управления торговыми центрами МЕГА в России): — Сложность ситуации заключается в том, что мы должны думать на перспективу. Ведь торговые центры требуют много времени для строительства и развития.
Я слышал на предыдущей сессии говорили о сложной ситуации в Москве. В Петербурге и Москве возможностей значительно больше, чем в других европейских столицах. Все говорят, что во всем виноват кризис, но кризис это как «свиной» грипп. Вы подцепили его, поболели несколько дней и чувствуете себя лучше. Кризис не продлится вечно. В нашей профессии мы обязаны думать с расчетом на будущее. Если мы спрячемся, и будем говорить: «я сделаю это после кризиса» ничего не произойдет, мы должны продолжать работу. Покупатель хочет тратить! Даже если он не готов платить деньги, он хочет получать опыт, который мы передаем через современные торговые центры. Я думаю, это очень важно.
Да, мы активно развиваемся в Москве, но нам интересны и на другие города: Томск, Пермь, Челябинск, Волгоград. Мы рассматриваем возможности и перспективы на будущее. Если вы хотите открыться в 2015 г. или даже в 2020г., то должны начать работать над этим прямо сейчас. Давайте мыслить позитивно. Кризис это не навсегда.
Виталия Львова (генеральный директор, Promotion Realty): — Вернусь к ответу Артема (Артема Еранова), напрашивается вывод, что активному девелопменту компании Built to Rent мешает две причины. Отсутствие кредитов…
Артем Еранов: — Нет, они есть, но очень невыгодные.
Виталия Львова: — Хорошо, наличие невыгодных кредитов и актив в виде земельных участков, что вообще-то должно быть стимулом к развитию. У меня возник этот вопрос, потому что нам часто приходиться работать с собственниками, которые жалуются на проблему нереализации торговых площадей. Согласно озвученным планам ритейлеров — все в режиме ожидания. Получается, что как только будут кредиты и прояснится ситуация на рынке, мы опять придем к росту. Сможет ли вас поддержать ваш же клиент-арендатор? Перспективны ли ваши прогнозы в этом отношении?
Артем Еранов: — Вы же понимаете, что мы и арендатор — одна связка, мы друг без друга не можем. Естественно, что мы всегда стараемся договориться с арендаторами. Коллеги в зале могут это подтвердить. В чем именно ваш вопрос?
Виталия Львова: — При нестабильной ситуации, с точки зрения потребительского спроса, можно ли говорить о реализации дополнительных торговых площадей, если, гипотетически предположить, что у вас появится источник инвестирования?
Артем Еранов: — Мы свои планы по развитию не сворачиваем, а лишь корректируем. Развивать пять или шесть объектов одновременно далеко не каждый девелопер может себе позволить. У нас есть стратегический план на год. В 2008 г. мы ввели один объект, в 2009 г. — другой. На данный момент плотно работаем над второй очередью «Красного кита». Естественно, сказывается пересмотр арендных отношений: корректируем финансовый план, показатели по доходности, что прямым образом влияет на окупаемость объекта.
Натали Шмурин: — У арендаторов в последнее время появилась возможность быть чуть более привередливыми, что понятно. Они пересмотрели планы развития, сократились возможности финансирования. Если раньше планировали в год открывать 100 магазинов, то сегодня открывают только 20. Учитывая эти факты, идти и строить торговый центр только потому, что появилось кредитование и есть площадка не один девелопер не будет. Но если есть хорошая локация, где понятно, что ТЦ будет успешен и востребован, мы будем это делать. Думаю, что коллеги со мной согласятся.
Дмитрий Золин: — Я, с вашего позволения, переформулирую вопрос, а потом приступим к вопросам из зала. Есть вопрос денег, дешевизны или дороговизны кредитов, но по факту почти все, что построили похоже одно на другое. Мы приходим в один и то же торговый центр и видим там одних и тех же арендаторов. Является ли это для вас ограничивающим фактором? Или вы и дальше готовы клепать коробки с одинаковым набором арендаторов, только дайте дешевых денег?
Наталья Коротаева (коммерческий директор, «ДС Девелопмент»): — Заканчивая разговор, который начал Артем. Слава Богу, что сейчас начинается время качественного профессионального девелопмента торговых центров. Девелопер начинает строить торговый центр именно как бизнес, рассчитывая, сколько денег он должен получить от арендного дохода и сколько готов потратить на покупку земли и стройки. Из игрушек, памятников себе и красивых монументов девелопмент превращается в правильный бизнес. Для тех, кто отстраивает этот бизнес профессионально, Стефан абсолютно прав, среднесрочная или долгосрочная перспектива мышления — тот горизонт, в котором должны жить. То, что мы приняли решение и действуем это здорово, но надо смотреть в будущее.
Касательно ограничений по количеству ритейлеров. В свое время за неделю я объехала 80 торговых центров в США, в ожидании безумного бума и десятков тысяч магазинов, которые мне были обещаны. В итоге я увидела, что якорными и не якорными арендаторами являются несколько десятков компаний, а вся остальная начинка торговой галереи частью совпадает, частью нет.
Я не совсем согласна с тем, что в России мало ритейлеров и ТЦ должны быть обязательно похожи как однояйцевые близнецы. В насыщении ТЦ одними международными или российскими федеральными сетями есть определенная стабильность, надежность, уверенность для девелопера. Исходя же из своего примера, могу сказать следующее. У меня есть роскошь иметь лист ожидания, поскольку «Щука» является достаточно интересным объектом на рынке. У меня есть роскошь общения и выбора арендаторов. Честно могу сказать, на сегодняшний день в нашей базе более 150 магазинов, с которыми мы ведем диалог и несколько сотен магазинов в листе ожидания.
Бывают ситуация, когда с новым арендатором мы не можем договориться о его дальнейшем развитии. Для этого есть ряд предпосылок: отсутствие финансирования, наличие страха перед дальнейшим развитием, но самой главное — завышенное ожидание девелоперов по арендному доходу. Когда мы научимся подходить к девелопменту, как бизнесу, тогда количество новых арендаторов появится в ТЦ снова. Я, естественно, говорю только про Москву. Проработав последние пять лет в «РосЕвроДевелопмент» с региональными торговыми центрами, я знаю, что там сложнее найти уникальных локальных арендаторов, которые могут привнести изюминку, но, тем не менее, это возможно.
Виталия Львова: — Наташа, то есть, если по Москве снизится арендная плата, мы можем развивать торговую недвижимость с меньшими рисками, чем сейчас?
Наталья Коротаева: — Я, будучи реалистическим оптимистом по жизни, исхожу из того, что нет ничего невозможного. Если у вас есть возможность договориться с арендатором об условиях работы только лишь на проценте с оборота, если экономическая схема позволяет вам это сделать, то я берусь уговорить 9 из 10 арендаторов работать на таких условиях, на любых площадях. Все зависит от ваших возможностей и вашего подхода.
Виталия Львова: — А мы учитываем в этой ситуации третьего участника — потребителя. Я так понимаю, что рынок Москвы оценивается как достаточно перспективный с точки зрения притока денег от покупателей.
Наталья Коротаева: — Рынок посетителя торговых центров — конечный рынок, ради которого мы все работаем. Но давайте честно скажем, что мы работаем в связке с арендаторами. Я доверяю профессионализму арендаторов, которых выбираю в свои торговые центры. Если они мне верят, что в этот торговый центр можно сесть и работать на определенных экономических условиях, значит, это кому-то нужно.
Дмитрий Золин: — Давайте послушаем, что МЕГА скажет про регионы.
Стефан Прагнелл: — Для начала скажу, что покупатель хочет тратить и это не третий, а первый элемент. Если у нас нет покупателей, то нет торговых центров. Не девелопер решает, какой должен быть ритейлер, а покупатель. И вообще, когда вы профессионал и посетили 80 торговых центров за неделю в Штатах — вы можете ходить по магазинам и говорить: «везде одно и то же». Но мистер и миссис посетители не ходят в 80 торговых центов в неделю, и они хотят найти нужных им ритейлеров. Важно понимать, что мы даем покупателям то, что они хотят. И не стоит рассчитывать на то, что они хотят то, что мы даем.
В России очень хорошо работает интересный микс локальных, региональных ритейлеров и интернациональных брендов. В Омске было огромным событием приход Pull and Bear, Bershka, весной появилась первая Zara. Поднимался вопрос ставок. Многие говорят: «если бы у нас были низкие ставки, возможно тогда бы мы и лучше работали». Я никогда не видел покупателя, который приходит со словами: «слишком высокая арендная плата».
Вам не кажется, что мы должны посмотреть в зеркало и сказать сами себе: «Мои обороты очень маленькие! Не должен ли я подумать о качестве сервиса и дизайна, мерчандайзинг, который я предоставляю? Не должен ли я реально оценить ситуацию, прежде чем говорить, что ставки слишком высоки?».
В России огромный потенциал в плане сервиса. Но! Придите в магазин, там вам почти никто не скажет «Здравствуйте», «Могу ли я вам помочь?». Но это наша работа, это работа ритейлеров. Что такое ритейл? Это продажа, продажа — это обмен, коммуникация между покупателем и ритейлером. А сегодняшняя логика ритейлеров сводится к примерно следующему: «Зачем вы пришли в мой магазин? Что вы хотите тут купить». Эти факторы должны учитываться, если мы хотим увидеть реальное развитие.
Дмитрий Золин: — Хочу попросить Дениса (Дениса Густешева) ответить. У него все проекты региональные. Может быть, он скажет, хватает ли ритейлеров в России, чтобы в Иркутске и в Кирове посадить правильные галереи?
Денис Густешев (директор департамента торговой недвижимости, HCMG): — Сначала по поводу развития. После открытия в Иркутске, сразу говорю, что за Уралом не предлагать ничего больше. Нужно немного разделить, Москва и Россия — это два разных государства. Когда я работал в Москве, у меня были листы ожидания, в регионах на это не стоит надеяться. Насчет надежности федеральных арендаторов, не в обиду будет сказано, но в Иркутске, после того как кризис случился, все ушли, ни одного федерала не осталось.
Артем Еранов: — На прошлой сессии выступал коллега. Как в Магнитогорске обстоят дела с арендаторами?
Дмитрий Деревянко (Jazz Mall): — Как только кризис хлопнул, первые кто «свалили» — федералы.
Густешев Денис: — Очень сложно реализовывать проекты за Уралом. В принципе мы там все сделали нормально, открыли его, даже лучше, чем казалось. Я к тому, что у нас развитие тоже есть, если будут предлагать хороший объект, земельный участок или готовый ТЦ, мы готовы его купить, у нас деньги есть, но сейчас такие ценники на земельные участки, на готовые объекты, что их нереально покупать. Кризис нормально по нам стукнул. Сократили очень много людей, сейчас опять будем сокращать, поэтому ждем, также как и все.
Первая серия дискуссии «Программы развития девелоперов 2010»
Третья серия дискуссии «Программы развития девелоперов 2010»
Четвертая серия дискуссии «Программы развития девелоперов 2010»
Пятая серия дискуссии «Программы развития девелоперов 2010»
