Дискуссия «Программы развития девелоперов 2010». Первая серия
Дата записи: 9 декабря 2009 г. Размер: 98 Мб. Время: 23 мин. 20 сек.
Дмитрий Золин (управляющий партнер, LCMC): — Мы будем говорить об обратной стороне торговой недвижимости. Послушали ритейлеров, теперь послушаем тех, кто торговые центры для ритейлеров строит — девелоперов.
Для затравки задам вопрос, который меня лично очень волнует. 2008 г. был временем подъема, за исключением последних трех месяцев, когда все девелоперы максимально сильно росли. Наступил 2009 г. Попрошу каждого из присутствующих назвать три значимых изменения или события, произошедших за этот год в компании? Что привело от бурного развития к тому, что мы имеем к концу 2009 г.?
Начнем с моего хорошего друга, господина Густешева, а потом пойдем по часовой стрелке.
Денис Густешев (директор департамента торговой недвижимости, HCMG): — Мы развиваем сеть торгово-развлекательных центров «Jam Молл» в Кирове, Иркутске, Пскове, Смоленске. Нас можно поздравить, 1 декабря мы открыли первый объект в Иркутске. Надеемся, что в сентябре 2010 г. откроем в Кирове. Фишки 2009 года… Скажем так, если раньше покупали много и везде, то основная фишка сейчас все это продавать. Вернее, мы пытаемся продать и никто не покупает. Наверно, это все.
Наталья Коротаева (коммерческий директор, «ДС Девелопмент»): — Из значимых проектов, которыми мы сейчас апеллируем и развиваем — «Щука». События этого года — открытие двух торговых центров, которые находятся вместе со «Щукой» в операционном цикле компании. Еще одно знаковое событие — заложение еще двух новых проектов, которые компания будет развивать. Сейчас у нас не приостановка работы, а в некотором роде переосмысление качества развития проекта. Более качественная проработка концепции, осмысленный подход ко всему, что будет твориться в ближайшие два-три года, пока эти проекты будут развиваться. И еще два проекта, которые находились в стадии стройки и продолжают строиться, мы по-прежнему собираемся их открывать. В общем и целом все хорошо и стабильно.
Екатерина Новоженина (директор по рекламе, «РосЕвроДевелопмент»): — Мы развиваем сеть торгово-развлекательных центров «Планета», если говорить о торгово-развлекательной недвижимости, которая интересует присутствующих. У нас действующий проект в Красноярске. Что касается изменений, которые произошли в 2009 г. Немного сдвинулись сроки реализации проектов, но при этом мы приняли окончательное решение, что развиваем дальше сеть «Планета». В следующем году приступаем к реализации проекта в Новосибирске, начинаем реализовывать вторую очередь в Красноярске. На 2011 г. запланированы проекты в Уфе и Тюмени. Развитие не остановлено, а продолжается. Присоединюсь к коллеге, действительно, мы стали более вдумчиво подходить к реализуемым проектам. Сейчас появилось время, чтобы внимательно посмотреть на концепцию, на участки, что-то изменить, чтобы сделать действительно достойный рынка проект.
Виталия Львова (генеральный директор, Promotion Realty): — Наша компания занимается продвижением брендов на рынке коммерческой недвижимости. В рамках торговых центров мы работаем на этапе создания брендов, идентификации бренда, разработки уникальности позиционирования. На этапе привлечения арендаторов работаем по маркетингу. На этапе запуска торгового центра оказываем поддержу и услуги по открытию, а также по привлечению посетителей. Разрабатываем программы по промоутированию уже непосредственно для покупателей.
Текущий год показал главное, что инструменты, которыми пользовались ранее, на этапе создания бренда и привлечения арендаторов, были мало эффективны. Они несли имиджевую составляющую, но не являлись рабочими инструментами, не давали прямой отдачи. Это было основное открытие. А так же сместился акцент на третью группу — работу, связанной с привлечением посетителей в торговые центры, ее стало больше.
Артем Еранов (генеральный директор, Built to Rent Group): — Компания развивает сеть торговых центров локального масштаба, это порядка 30 000 кв. м. С нашими проектами часть присутствующих знакома. Это торговый комплекс «Красный кит», который располагается на привокзальной площади города Мытищ, торговый комплекс «Юни Молл». Говоря о знаковых событиях 2009 г. — открытие в апреле «Юни Молла», в самый разгар кризиса. Среди якорных арендаторов компании: Kika, «Азбука Вкуса» и «Стройдом».
Соглашусь с Денисом (Денисом Густешевым), что в период бурного роста мы скупили достаточно большое количество участков в Москве, Московской области и регионах. Начали думать, что делать с участками в регионах. Сейчас продавать пытались. Все предлагают либо дешево, либо совсем бесценок. Пробовали поменять целевое назначение. Получилось это на объекте в Солнечногорске. Разместили там на один-два года универсальный рынок. Если есть участок, его нужно использовать, это актив.
Что касается стратегических планов на 2010-2011 гг. — собираемся строить. Планируем вторую очередь «Красного кита»: получено разрешение, готов проект, сейчас думаем, как немного видоизменить концепцию. Поскольку соглашусь с коллегами, пришло время думать, время менять, время создавать максимально эффективные проекты.
Натали Шмурин (директор по маркетингу и продажам, AFI Development): — На конгрессе я представляю «Молл Россия», который находится в Сити. В нашей компании произошло все то, что уже было озвучено. У нас много знаковых проектов, которые надо было сделать быстро, а теперь было время подумать и сделать их лучше. Еще в этом году мы открыли гостиницу на Озерковской набережной, что есть очень большое достижение для 2009 г.
Илья Шуравин (партнер, S.A.Ricci/ King Sturge): — Мы занимаемся консалтингом. Компания не первый год работает на рынке. Конкретных событий не назову, но сейчас много хороших сделок. На этом хотелось бы заострить внимание. Мы остались живы, никто нас не банкротил, никаким «казахам» мы не продавались и все у нас в порядке. Удивительно, но мы умудрились сохранить команду за кризисный год. Не ушло ни одного стоящего сотрудника из компании, думаю, что это говорит о многом. Мы серьезно изменили подход к работе. Раньше процентов на 80 работали только по эксклюзивным проектам, сейчас работаем в проектах, в которых есть эксклюзив и у наших конкурентов. При этом умудряемся «сажать», что говорит о том, что у нас очень хорошие отношения с арендаторами. Детали можете потом подробней спрашивать.
Стефан Прагнелл (глава управления торговыми центрами, «Мега» в России): — Ключевые крупные события 2009 г.: первое — мой приезд в Москву, я здесь всего четыре месяца. Вообще, Россия одно из самых захватывающих и интересных мест, но я не буду описывать почему.
Наша компания уже подвела годовую отчетность, и я буду говорить о результатах. Этот год был для нас хорошим. Самое большое достижение произошло в ноябре — успешное открытие «Меги» в Омске. Также мы отметили 10-летие IKEA в России, семилетие «Меги-Теплый Стан». В это воскресенье 15-летие «Меги Химки». В этом направлении мы достаточно опытная и старая компания, но пока очень молоды как девелоперы.
На сегодняшний день открыли 12 центров «Мега». В цифрах это: 1,8 млн кв.м, 3 500 магазинов, 1 200 парковочных мест и 193 млн посетителей за прошедшие 12 месяцев. Мы считаем это быстрым и успешным развитием. Главная задача на сегодня — сохранить успех. Мы ищем пути улучшения центров, возможно внесем новую концепцию, чтобы увеличить привлекательность и интерес покупателей к «Меге». Кроме того, планируем развивать новые проекты. Один в Саратове, другой в Воронеже, а также работаем над проектом в Москве, чтобы завершить кольцо «Мег» вокруг МКАД. У нас есть некоторые проблемы с ритейлерамим, но они решаемы. В целом 2009 г. был для нас успешным, и мы в ожидании 2010г., который будет не хуже.
Дмитрий Золин: — Практически все ответили не то, что я ожидал. Думал, будут рассказывать: «вот это мы пересмотрели, здесь сократили». Хотелось как-то по-настоящему, а все сказали: «мы развиваемся, у нас все здорово». Раз так ответили, буду задавать такие же вопросы.
Вы, конечно же, пересмотрели жизненную концепцию, многое осмыслили за этот год, но все развиваетесь. Расскажите о географии развития? C точки зрения городов и критериев по этим городам. Параметры проектов, которые вы готовы дальше реализовывать и, желательно, сколько этих проектов в штуках или в деньгах. Озвучьте программу развития. Слова хорошо и здорово, но хочется больше конкретики. Не буду заставлять. Кто хочет первый сказать о реальных планах развития?
Наталья Коротаева: — Давайте начнем с нас, поскольку наша компания представляет только Московский регион. Как я уже сказала, три торговых центра находятся в операционной фазе и работа над ними продолжиться: продвижение, реконцепция и ротация арендаторов. В планах на 2010 г. — работа над четырьмя новыми проектами, два из них: Оружейный и Измайлова. Их открытие планируется на 2011 г. Есть еще два больших новых проекта, которые мы заложили в этом году. Один — «Звенигородский» пересечение Звенигодского пр. и третьего транспортного кольца, второй — пересечение Звенигородского шоссе и МКАД. Это те четыре проекта, которые в следующем году будем обрабатывать.
Дмитрий Золин: — То, что вы будете поступательно реализовывать планы, это понятно. Давайте поговорим о будущем компании, о некой стратегии. Планы? Намерения? Города? Или вы будете заниматься этими проектами, а дальше, как сложится. Вопрос относится ко всем, кто будет отвечать.
Наталья Коротаева: — На сегодняшний день сложно планировать дальше, чем на год вперед. Сложно говорить о финансировании объектов. Ключевые вопросы для девелопмента, позволяющие или не позволяющие развиваться: каким образом привлекать финансирование, находить деньги. Торговые центры всегда были не самым прибыльным объектом девелопмента.
Пока остановимся на том плане, который есть сегодня. Будем работать над той синицей, которая конкретно у нас в руках. Дальше будем смотреть, как себя будет чувствовать рынок, куда двигаться. Кроме проблемы финансирования, существует проблема с ритейлерами: сумел убедить пойти в проект, выстроить систему арендных коммерческих взаимоотношений, соответствующую финансированию. Ближайший год вопросов действительно больше чем ответом. Говорить о том, что будет через три года или пять лет, правда, сложно.
Натали Шмурин: — Наверно, вы нас чуть-чуть не так поняли. Все может быть не так хорошо, но мы должны быть оптимистами, а иначе нам нужно все собрать и уйти. Тогда не будет места для ритейлеров, они будут вынуждены остановиться на стрит ритейле, как кое-кто планировал.
Главный проект нашей компании «Молл Россия», который нужно достроить. Следующий проект — торговый центр под площадью Тверской Заставы и еще один трехлетний проект. Мы развиваем там многофункциональный комплекс c жильем, офисами и большой торговой частью. Мы не планируем развитие только на год вперед, так как считаем, что кризис — время, когда есть много интересных возможностей на рынке. Мы пытаемся предугадать будущее, спрогнозировать его, сделать удачные покупки, выстроить партнерские отношения для будущих интересных проектов. Если просто ждать, то можно пропустить все самое интересное.
Артем Еранов: — Дмитрий, я соглашусь с коллегами. Планировать на год можно, а вот на три-пять лет достаточно тяжело. В нынешнее нестабильное время привлечение проектного финансирования — сложный вопрос. Ставки, которые предлагают банки, достаточно высоки и ставки наших глубокоуважаемых арендаторов поменялись. Глубокий стратегический план озвучивать именно поэтому тяжело. В 2009 г. открыли торговый комплекс «Юни Молл», планировали вторую очередь «Красного Кита», но сегодняшний финансовый план объекта заставляет задуматься, как изменить объект, чтобы он стал для нас привлекательней.
Вторая серия дискуссии «Программы развития девелоперов 2010»
Третья серия дискуссии «Программы развития девелоперов 2010»
Четвертая серия дискуссии «Программы развития девелоперов 2010»
Пятая серия дискуссии «Программы развития девелоперов 2010»
