ТРК "Галерея" проиграла суд по иску магазина по продаже спортивной одежды MANOMY. Ретейлер обвинил "Галерею" в неправомерном увеличении задолженности по арендной плате с 3,5 млн до 13,4 млн рублей и фальсификации доказательств по арбитражному делу.
ТРК "Галерея", принадлежащий американскому фонду Morgan Stanley, является одним из самых посещаемых торговых комплексов Петербурга. В то же время это один из немногих арендодателей, чьи арендные ставки привязаны к доллару США по текущему курсу. Кроме "Галереи", плату за аренду в валюте по текущему курсу берут в ТЦ "Капитолий" (по курсу доллара), ТЦ "Невский" (евро), ТРК "Лето" (евро).
В течение 2015-2016 годов ООО "Строительная компания "Бриз", управляющая торговым комплексом "Галерея", подала в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти более 13 исков к арендаторам о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам на общую сумму, превышающую 220 млн рублей. До недавнего времени суд в этих спорах становился на сторону истца и присуждал ответчику выплатить требуемые суммы. Примечательно, что почти никто из ответчиков на заседания не являлся.
Беспроигрышная "Галерея"
Среди должников-арендаторов, которых Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти обязал выплатить задолженность по аренде, значатся ООО "Кира Пластинина Стиль" (долг $72,8 тыс. за аренду и почти 68 тыс. рублей — за коммунальные платежи), ООО "ТД "ЦентрОбувь" (13,5 млн рублей и 99 тыс. рублей), ЗАО "Маратекс" (112,6 млн рублей), ООО "Фетида СПб" (300 тыс. рублей), ООО "Адонис СПб" (586 тыс. рублей и 24 тыс. рублей) и другие обитатели торговой галереи.
По некоторым делам "Строительная компания "Бриз" в процессе рассмотрения корректировала суммы в сторону увеличения. Так, например, изначально к ООО "Торговый дом "Русдел" (мультибрендовый магазин сумок, багажа, аксессуаров) "Галерея" подала иск на 547,6 тыс. рублей, но позже скорректировала сумму до 4,8 млн рублей, следует из картотеки Арбитражного суда. Этот ответчик, как и многие другие, на заседания не явился.
Прецедент в суде произошел с ООО "Маноми Юг", арендовавший у "Галереи" 180 м2 площадей. Магазин по продаже спортивной одежды и обуви MANOMY (ООО "Маноми Юг") летом 2015 года, как и многие другие арендаторы, стал резко терять маржу из-за возросших расходов по аренде на почве роста курса доллара, повторяющихся эвакуаций ТРЦ из-за ложных минирований и сокращения выручки. На 24 августа 2015 года задолженность по аренде превысила 3 млн рублей (с мая по август магазин платил аренду не в полном объеме из-за нехватки оборотных средств).
"24 августа 2015 года мы пришли в управляющую компанию на встречу с руководством для урегулирования ситуации с арендной платой, и в момент переговоров нам позвонил продавец, находившийся пару этажами ниже в магазине, и сказал, что представители "Галереи" меняют замки. На этом цивилизованный разговор со стороны руководства комплекса прекратился", — рассказал соучредитель "Маноми Юг" Евгений Соколов, подчеркнув, что с 24 августа доступ в магазин им был закрыт, там же остался товар и дорогое оборудование, которые так и потерялись в недрах "Галереи".
Банкротство в магазине
В октябре 2015 года ООО "Маноми Юг" подало заявление о собственном банкротстве, а ООО "Строительная компания "Бриз" подало заявление о включении в реестр кредиторов уже на сумму долга 13,4 млн рублей, которая, по мнению арендатора, завышена более чем в 4 раза.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти включил "Бриз" в реестр кредиторов с этой суммой. Однако ретейлер подал жалобу в апелляционный суд, который рассматривал ее почти 9 месяцев, и в конце января 2017 года вынес решение выплатить задолженность в размере 7,6 млн рублей. В эту сумму вошла плата за аренду до октября 2015 года. Именно в этом месяце "Галерея" официально расторгла договор с "Маноми Юг", "посадив" туда уже другого арендатора.
По словам партнера адвокатского бюро "Бузько и партнеры" Ильи Кокорина, представлявшего интересы Евгения Соколова, одновременно являющегося кредитором "Маноми Юг", дело осложнялось тем, что доступ к части документов был закрыт — некоторые из них были переданы конкурсному управляющему, оставшиеся же находились у бывшего директора "Маноми Юг", который фактически устранился от участия в деле.
При этом представители "Галереи" на суде отрицали наличие некоторых допсоглашений к договору по аренде, в которых были прописаны скидки в размере 30-40%, зная, что у ответчика нет всей документации на руках. "Одно из допсоглашений нам пришлось через суд запрашивать в Росреестре, чтобы доказать, что торговый центр действительно предоставлял скидки с начала 2015 года, поэтому задолженность в размере 13,4 млн рублей не могла образоваться", — пояснил Илья Кокорин.
По словам адвоката, представитель "Галереи" предоставил в суд документ об отмене скидки (в распоряжении "ДП" есть оригинал и копия документа). "Мы заявили о фальсификации этого документа, которым "Бриз" якобы отменил скидку по допсоглашению. После нашего заявления суд предложил истцу отказаться от представленного доказательства в порядке ст. 161 АПК РФ (право на то, чтобы убрать из дела фальсифицированный документ. — Ред). Посовещавшись на месте, представители "Галереи" согласились с исключением представленного ими же доказательства из числа доказательств по делу. Таким образом, довод об отмене скидки не нашел своего подтверждения", — говорит Илья Кокорин.
Без вещей на выход
С конца 2014-го и в течение 2015 года "Галерею" покинули около 60 арендаторов из 300 магазинов из-за возросшей арендной платы (из-за резкого роста евро и доллара). Тогда ретейлеры обвиняли управляющую компанию комплекса в том, что она не идет на переговоры и избегает встреч с арендаторами. Несколько месяцев часть торговых площадей оставалась пустующей. Притом что до 2014 года в управляющей компании существовал лист ожидания и заветные места ретейлеры ждали более чем по полгода. О массовом исходе арендаторов из "Галереи" "ДП" подробно писал в июле 2015 года.
Некоторым арендаторам, задолжавшим оплату за аренду, управляющая компания комплекса отключала электричество и блокировала доступ в арендуемые под магазины помещения. Как это было с сетями "Красный куб", Alessandro Frenza, Savage, RipCurl. Некоторые ретейлеры-должники ухитрялись заранее вынести товар до этих действий, в частности, это получилось у сети Baldinini. По словам рядом торгующих арендаторов, компании повезло, так как у нее в магазине был черный выход, через который она и вывезла товары.
