Коммерческая недвижимость преодолела кризис раньше других отраслей. Владельцы офисов, торговых комплексов, отелей и складов повышают цены. Новых объектов мало, поэтому в 2017 году свободных площадей станет меньше, а цены могут вырасти еще сильнее.
Для коммерческой недвижимости Петербурга кризис закончился: во всех сегментах повысился спрос, растут ставки аренды и сокращается доля незанятых помещений. В депрессивном 2015 году коммерческие здания пустели на глазах: город массово покидали ретейлеры, офисные и складские арендаторы, гостиничные инвесторы замораживали строящиеся проекты, не надеясь заполнить их туристами. Рынок почти не пополнился новыми коммерческими объектами в 2016 году, поэтому, когда российская экономика стабилизировалась и арендаторы активизировались, с рынка стали стремительно вымываться свободные помещения.
В 2017 году ситуация накалится еще больше, а в 2018–м эксперты прогнозируют дефицит коммерческих площадей.
Офисы вытянул "Газпром"
По данным экспертов, во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости наблюдаются схожие тренды. Но причины у них разные. Так, офисных площадей в 2016 году было построено на 32% больше, чем в 2015–м, — 260 тыс. м2. Но при этом доля незанятых офисов сократилась за прошедший год с 12,2 до 9,4%. "В наших бизнес–центрах заполняемость выросла и сейчас превышает 95%. Конечно, в Петербурге главную роль на офисном рынке сыграл "Газпром" — он арендовал и купил значительную часть вышедших на рынок площадей. Но в офисы приходят и другие арендаторы, расширяются существующие компании", — комментирует управляющий директор сети бизнес–центров "Сенатор" Дмитрий Золин.
На долю "Газпрома", который переводит в Петербург свои структуры, пришлось больше половины всех сделок в офисном сегменте. Другим активным игроком стал IT–сектор — вместе с "Газпромом" они поглотили две трети помещений для клерков, говорит Владислав Фадеев из JLL в СПб.
В итоге к концу года начался рост арендных ставок (в целом за год он превысил 8%), в то время как весь 2015 год цены на офисы только падали.
"На офисном рынке кризис однозначно преодолен. Желающих арендовать площади больше, чем объем реального предложения. И ставки растут, пусть и минимально", — резюмирует глава ГК "Энерго" Азат Григорьян.
Бренды возвращаются
Собственники торговой недвижимости тоже наблюдают оживление, хотя и признают, что оно оказалось ниже их ожиданий. Активизация в этом сегменте связана с тем, что ретейлеры снова начинают открывать магазины после массового их закрытия в 2015–м: за 2016 год было открыто на 44% больше новых торговых точек, чем закрылось в 2015 году, подсчитали в JLL.
"На рынок вышли такие торговые марки, как ERES, Jil Sander Navy, Veta, Elis, O bag, Fashion House, Longines, Valentino, Brusnika. В Петербург вернулись сети Terranova и KIABI, расширялись Incity, Gloria Jeans, Befree, Familia, Baon, Elis, "Снежная Королева", Mango, Weekend, Max Mara", — напоминает Вероника Лежнева из Colliers International Россия.
Правда, несмотря на такую активность, доля незанятых помещений почти не изменилась и уменьшилась менее чем на 1%, до 6%, — рынок отыгрывал исход торговцев, наблюдавшийся в 2015 году. Но, учитывая, что в 2017–м не планируется ввод новых торговых объектов, эксперты ожидают существенного сокращения свободных площадей и роста арендных ставок.
Например, FortGroup уже планирует увеличить ставки, сообщила заместитель коммерческого директора компании Дарья Сизых. Незанятым в комплексах FortGroup остался лишь 1% помещений. "Мы наблюдаем рост товарооборота, активность операторов, открывающих новые магазины и инвестирующих в реновацию существующих", — говорит Дарья Сизых.
Гостиницы без якоря
Гостиничный рынок в 2017 году ожидают серьезные потрясения, связанные с ликвидацией мини–отелей и хосписов в жилых домах. Этих объекты занимают 25% от всех мест размещения в Петербурге, и около 80% мини–отелей и хосписов расположены в жилых домах. Так что можно говорить о почти полном уходе этого сегмента с рынка. В итоге участники рынка ждут роста стоимости номеров не менее чем на 30% в высокий сезон этого года и резкого увеличения дефицита отелей.
"Хостелы важны для рынка, так как влияют на формирование цен — это нижний ценовой сегмент, который является якорем для рынка. Он противопоставлен премиальным отелям, определяющим верхний уровень цен. Когда мы останемся без нижнего якоря, то цены стремительно пойдут вверх", — прогнозирует владелец отеля "Гельвеция" Юнис Теймурханлы. Несмотря на то что в 2016 году рынок пополнился пятью новыми гостиницами в общей сложности на 566 номеров (не считая малых объектов размещения категорий ниже уровня "три звезды"), заполняемость отелей растет. Увеличение туристического потока (в 2016 году с 6,5 млн до 6,9 млн человек) привело к тому, что в среднем годовая заполняемость приблизилась к 70%, а в высокий сезон некоторые отели даже отказывали гостям в бронировании из–за нехватки номеров. Цены летом взлетели на 20% по сравнению с тем же периодом 2015 года.
"Гостиничный сегмент выглядит настолько оптимистично, что отельеры перед Новым годом резко подняли цены в расчете заработать. Но получили небольшой холодный душ, когда люди массово стали отказываться от брони. Так что перспективы этого рынка во многом зависят от адекватности менеджмента", — рассуждает Азат Григорьян. Сам он не спешит открывать свою почти готовую гостиницу на Киевской улице, дожидаясь, пока пройдет чемпионат мира по футболу 2018 года: после заезда болельщиков отельерам придется серьезно ремонтировать свои объекты.
Но в 2017 году в Петербурге и без того прибавится койко–мест: свой второй отель в "Экспофоруме" откроет Hilton, в апреле рядом с Исаакиевской площадью начнет работать Lotte Hotel. Подконтрольная Сбербанку "ИФГ–Базис–Проект" в ноябре обещает закончить реконструкцию исторического здания на Невском проспекте под гостиницу. На днях стало известно, что в 2017 году начнется строительство на Лиговском проспекте первого в Петербурге отеля сети Accor Hotels под брендом Mercure. В общей сложности в текущем году номерной фонд города увеличится на 800 номеров.
Склады лежат на дне
Меньше всего общий тренд затронул склады. Прирост площадей здесь составил 50% по сравнению с 2015 годом, но почти две трети построены под конкретных заказчиков, на рынок аренды вышло лишь около 90 тыс. м2. Но большого спроса на места для хранения нет, поэтому в текущем году девелоперы намерены откатиться назад — сдадут лишь 100 тыс. м2 новых объектов.
Впрочем, у низкой активности инвесторов есть и обратная сторона: имеющиеся на рынке складские объемы вымываются, доля незанятых помещений снизилась за год с 7,3 до 6% и продолжит сокращаться, так как пополнения хранилищ почти не происходит. А значит, нужно ожидать роста ставок. "Рынок складов стабилизировался. Дна достигли и пытаемся оттолкнуться", — характеризует ситуацию Азат Григорьян.
Георгий Рыков, генеральный директор ГК "БестЪ": "Кризис — это когда перепроизводство. А у нас во всех сегментах коммерческой недвижимости обратная проблема — дефицит площадей, особенно качественных. Сейчас бизнес оживился. У нас растет число заявок от потенциальных арендаторов. Кто–то бизнес расширяет, кто–то улучшает условия работы. Вакансия в наших объектах не превышает 5%. И за прошлый год она не выросла. Ставки аренды мы повысили на уровень инфляции. Конечно, не ясны многие макроэкономические ходы, но все равно надо жить и зарабатывать. Тем более что в столице живем. Ситуация тут полегче, чем в провинции".
Петр Гавырин, генеральный директор компании "А Плюс Девелопмент": "В складском сегменте ситуация пока неоднозначная. На нашем рынке нет "Газпрома", который пришел и арендовал все. Уровень вакансии по–прежнему высок. За год он снизился на 2–3%. И арендные ставки выросли на 5–8%, что соответствует уровню инфляции. Но это не рост рынка, а стагнация. Особенно если вспомнить, что сравнение мы делаем с очень низкой базой: 2015 год был реально очень трудным. Да, дно кризиса мы нащупали. И даже начинаем двигаться вверх. Но это самое начало пути. Реального роста складской сегмент ждет не раньше 2018 года".
