Сложившаяся конъюнктура рынка жилищного строительства и ипотечного кредитования в 2015 году создали довольно неблагоприятные предпосылки для развития розничных продажи строительных, отделочных материалов и товаров для дома. После рекордов по вводу жилья, поставленных в 2014 – 2015 годах, в текущем отчетном периоде стал наблюдаться откат рынка жилищного строительства к показателю 2013 года. По итогам 10 месяцев 2016 года площадь вводимых в действие жилых домов составила 55,6 млн. кв. м., что оказалось на 5,6% ниже аналогичного показателя 2015 года. Подобный результат был обусловлен сокращением инвестиционных вливаний в отрасль в условиях экономического кризиса. Однако, по оценкам агентства РБК Исследования рынков, подобный случай не будет единичным. Низкие показатели по вводу жилья при условии отсутствия активной господдержки строительной отрасли могут наблюдаться до начала 2019 года. Затяжной кризис рынка жилищного строительства связан с 3-4 летним циклом строительства, включающим такие этапы, как инжиниринг, проектирование, возведение и последующую продажу объекта. Согласно данным официальной статистики, средняя обеспеченность строительных организаций заказами в настоящее время составляет не более 6 месяцев. Таким образом, значительного ухудшения ситуации на рынке жилищного строительства следует ожидать уже к концу второго квартала 2017 года.
О кризисе рынка говорит и индекс предпринимательской уверенности строительных организаций. В IV квартале 2016 года данный показатель оказался самым низким за период с начала 2010 года, демонстрируя пессимистичные настроения среди компаний отрасли. В числе наиболее популярных факторов, ограничивающих производственную деятельность, большинство строительных организаций отмечает высокий уровень налогов, объем инвестиций, необходимых для проведения строительных работ, неплатежеспособность заказчиков, а также недостаток заказов. Данные варианты ответов указали не менее 30% опрошенных предприятий отрасли. Не менее актуальными сегодня являются и недостаток финансирования, а также высокие процентные ставки по кредитам.
На жилищное строительство негативно сказывается и ситуация в сегменте индивидуальной застройки, который занимает более 40% рынка жилищного строительства России. За 2015 год ввод жилых домов, построенных населением, сократился на 2,9% и составил 35,2 млн кв. м. За январь – октябрь 2016 года падение достигло уже 11,9%, доказывая масштабность кризисных процессов в отрасли.
Рис. 1. Динамика ввода в действие жилых домов в России, 2007 г. – октябрь 2016 г., млн кв. м. общей площади, %:
Источник: обзор РБК Исследования рынков "Розничные сети по продаже строительных материалов и товаров для дома (DIY) 2016", * – темп прироста рассчитан за аналогичный период 2015 года, дата актуализации – ноябрь 2016 года
Рис. 2. Динамика объема ввода жилых домов, построенных населением, 2010 г.– октябрь 2016 г., млн кв. м. общей площади, %:
Источник: обзор РБК Исследования рынков "Розничные сети по продаже строительных материалов и товаров для дома (DIY) 2016", * – темп прироста рассчитан за аналогичный период 2015 года, дата актуализации – ноябрь 2016 года
Наряду с этим наблюдается и падение спроса на объекты недвижимости, о чем свидетельствует в том числе и сокращение количества выданных жилищных кредитов. По данным Банка России, подобные негативные тенденции стали наблюдаться еще в 2015 году, когда рынок обрушился на треть. По итогам года было одобрено и предоставлено 710,5 тыс. жилищных кредитов, при этом доля ипотеки превысила 98%. Заметим, что в 2014 году количество выданных жилищных кредитов было на уровне 1 059,4 тыс., из которых 1 012,8 тыс. – ипотека. Причинами столь стремительного обвала рынка жилищного кредитования стали потребительская неуверенность в будущих доходах и в возможности получения ипотеки, а также оцениваемый риск просрочки по полученным кредитам, негативно сказывающийся на кредитной истории.
Подобное поведение было вполне предсказуемым, так как реальные доходы населения в 2015 году упали на 4%, при этом рост цен на товары и услуги достиг 12,9%. В 2016 году падение продолжилось: по его итогам ожидается сокращение доходов населения еще на 5,6%. Впрочем, ситуация с потребительской инфляцией уже не столь печальная. Рост цен в 2016 году снизился до 6,9%.
В связи со сложившимися реалиями 53% россиян, опрошенных в III квартале 2016 года, считают текущие условия для совершения крупных покупок неблагоприятными. При этом лишь 9,2% россиян придерживаются противоположного мнения.
Ситуация является сложной, но отнюдь не патовой. Наряду с госпрограммой, направленной на снижение процентных ставок по ипотечным кредитам за счет субсидирования кредитных организаций, определенные меры по оживлению спроса предпринимаются и застройщиками. В частности, одной из них является уменьшение средней площади построенных квартир в России. Данный показатель непрерывно сокращается с 2009 года, когда средняя площадь построенной квартиры составляла 85,3 кв. м. Сегодня она на уровне 71,4 кв. м. За счет сокращения площади, количество построенных квартир продолжает расти и уже практически достигло отметки в 1,2 млн. Наряду с этим наблюдается и рост доли ввода жилья эконом-класса.
Комплекс предпринятых мер несколько взбодрил рынок жилищного кредитования. За 10 месяцев текущего года количество выданных кредитов на покупку жилья выросло на 26%, таким образом уже в 2017 году можно ожидать восстановления рынка жилищного кредитования до уровня докризисного 2014 года.
Табл. 1. Некоторые показатели рынков жилищного и ипотечного кредитования, 2010 г. – октябрь 2016 г.:
Рис. 3. Оценка благоприятности условий для крупных покупок, III кв. 2009 г. – III кв. 2016 г., % от опрошенных россиян:
Источник: обзор РБК Исследования рынков "Розничные сети по продаже строительных материалов и товаров для дома (DIY) 2016", дата актуализации – ноябрь 2016 года
На сегодняшний день обсуждаются меры субсидирования и государственной поддержки застройщиков, что может позитивно отразиться на показателях ввода жилья. В частности, в 2017 году в рамках приоритетного проекта "Ипотека и арендное жилье" между регионами будут распределены федеральные средства в объеме 20 млрд рублей. Основными целями анонсированного проекта является улучшение жилищных условий граждан России путем обеспечения высоких темпов ввода жилья и стимулирования спроса. Целевыми показателями на 2018 год являются ввод жилья в объеме 88 млн кв. м., а также объем выданных ИЖК в размере 1,9 трлн руб.
Рис. 4. Динамика объема продаж строительных, отделочных материалов и товаров для дома в 2012 – 2016 гг., млрд руб., %:
Источник: обзор РБК Исследования рынков "Розничные сети по продаже строительных материалов и товаров для дома (DIY) 2016", Е –оценка объема рынка DIY-товаров (в ценах 2016 года), дата актуализации – ноябрь 2016 года
При условии достижения поставленных целевых показателей, рынок строительных, отделочных материалов и товаров для дома (с учетом существующего временного лага между вводом жилья и капитальным ремонтом) восстановится уже к 2019 году. А пока следует констатировать падение продаж DIY-товаров. В реальном выражении объем продаж строительных, отделочных материалов и товаров для дома упал лишь на 7,6%, составив 1 418 млрд руб.
