Рынок торговой недвижимости, всегда считавшийся перспективным, в прошлом году не демонстрировал признаков оживления под гнетом последствий экономического кризиса. Изменилось ли что-то в 2016 году "Интерфаксу" рассказали эксперты рынка. По их данным, все обстоит довольно неплохо.
Свободы стало меньше
"По итогам I полугодия 2016 г. уровень вакантности в торговых центрах Москвы, рассчитанный на основе фактически открытых магазинов, возрос незначительно, — рассказывают эксперты компании Colliers International. — Прирост вакантных площадей, сформированный за счет ввода ТРЦ "Ривьера", был компенсирован активным открытием арендаторов в таких ТРЦ как "Авиапарк", Columbus, "Афимолл Сити", "Zеленопарк" и других в течение первой половины 2016 г."
Эксперты отмечают, что, по расчетам основанным на информации о подписанных арендаторах и арендаторах, ведущих отделку помещений в торговых центрах, заявленных к вводу до конца 2016 г., рост вакантности во II полугодии не превысит 1,5-2%, а уровень среднегодовой вакантности составит порядка 10-11% (с учетом сохранения тенденции активного заполнения уже действующих торговых центров Москвы).
"Знаковые торговые центры Москвы, открытые в последние несколько лет с высокой долей вакантных помещений, постепенно заполняются арендаторами. Кроме того, отмечается и некоторая ротация арендаторов в топовых торговых центрах, давно функционирующих на рынке", — говорят эксперты.
С оглядкой на перспективу
По словам руководителя отдела исследований компании JLL Владимира Пантюшина, снижение потребительской активности оказывает негативное влияние на спрос арендаторов на торговые площади. Тем не менее, снизившиеся ставки аренды привлекают их внимание к качественным торговым центрам. На рынок регулярно выходят новые бренды, и основной интерес по-прежнему демонстрируют представители сегмента одежды.
"Рынок постепенно становится более гибким. Например, арендодатели готовы обсуждать ставку аренды в виде процента от товарооборота для fashion операторов, а также фиксировать ее в рублях при долгосрочной аренде", — говорит он.
Согласна с выводами коллеги и директор отдела исследований рынка CBRE Олеся Дзюба. Эксперт отмечает, что, несмотря на все еще довольно сложную экономическую ситуацию, интерес международных игроков к российскому рынку сохраняется.
"Большинство новых ритейлеров открывает торговые точки на перспективу: запускает тестовые торговые точки на весьма выгодных текущих условиях аренды и, в случае хороших продаж и высокой посещаемости, открывает еще несколько точек в дальнейшем. Всего мы ожидаем в 2016-2017 гг. около 40 новых международных сетей. Фактически их число может быть больше", — говорит она.
О.Дзюба поясняет, что интерес ритейлеров обоснован ростом посещаемости торговых центров: при этом динамика от одного центра к другому может отличаться, поэтому ритейлеры тщательней выбирают локацию для размещения нового магазина.
"Заметно оживление и в стрит-ритейле, — говорит В.Пантюшин. — Рестораторы активно заполняют свободные площади на основных торговых улицах Москвы", добавляя, что расширение пешеходных зон в центре Москвы будет повышать привлекательность этого формата торговых помещений.
За МКАДом жизни нет?
При этом несколько иная ситуация складывается в других регионах. Согласно исследованию Cushman & Wakefield, в более чем 30% (в 11 из 36) городов России с населением, превышающим 500 тыс человек, не ведется строительство качественных ТЦ. Такая тенденция наблюдается в целом по стране. В 55 из 176 российских городов (31%) с численностью населения более 100 000 человек строительство торговых центров также не ведется.
"Лишь единичные проекты в крупных городах достраиваются и выводятся на рынок. Активность на рынке, преимущественно, связана с оптимизацией концепций действующих ТЦ, в частности с обновлением дизайна, пересмотром пула арендаторов и увеличением площадей. В некоторых городах России на данный момент вообще не ведется строительство значимых форматных торговых центров (более 15 000 кв. м арендуемой площади). Например, если говорить о крупных городах (с населением более 500 000 человек), то это треть городов или 11 из 36, в которых строительной активности не отмечается", — комментирует старший директор отдела исследований Cushman & Wakefield Татьяна Дивина.
В целом же эксперты отмечают, что развитие рынка торговой недвижимости сохранит тенденции последних полутора лет, а именно уход от стратегии активного развития к стратегии разумного и взвешенного ведения бизнеса как для девелоперов, так и для ритейлеров. В условиях сокращающегося потребительского спроса, труднодоступного банковского финансирования и ограниченного объема иностранных инвестиций, на рынок будут выходить преимущественно высококачественные объекты. Кроме того постепенное улучшение экономической ситуации даст новый толчок для выхода новых брендов на российских рынок и развития уже присутствующих сетевых ритейлеров. Тем не менее, не стоит ожидать агрессивной экспансии ритейлеров, наблюдавшейся до кризиса 2014 г.
