Ввод новых площадей будет обеспечиваться по инерции — за счет строек, стартовавших до кризиса и обеспеченных финансированием, в основном западным. Но и такой остаточный девелопмент в нынешних условиях выглядит избыточным — надежд на заметное оживление спроса у экспертов нет. На фоне стабилизации арендных ставок миграция клиентов между торговыми и офисными комплексами будет не столь активной, как в 2009 г. Рынок ждет застой.
«Вполне вероятно, что в наступающем году отчасти повторится ситуация посткризисного 1999 года. В первые месяцы после дефолта арендаторы активно съезжали из дорогих бизнес-центров и искали более подходящие варианты, а затем рынок просто замер, — рассуждает Николай Пашков, директор по профессиональным услугам компании “Knight Frank Санкт-Петербург”. — Осенью снижение арендных ставок фактически прекратилось. Деловые комплексы, пустовавшие в начале года, сумели заполниться хотя бы на четверть или даже на половину. Хочется думать, что дно достигнуто, хотя многое зависит от макроэкономических параметров. Скорее всего ситуация останется стабильной и в 2010 г. Это неплохо для собственников, хотя привлекать новых клиентов им будет труднее, чем в 2009 г. Сформированный избыток предложения, по крайней мере в офисном и в складском сегментах, за год не ликвидировать».
Инерция благополучия
По подсчетам NAI Becar, на 2010 г. заявлен ввод не менее 25 проектов офисной недвижимости (как отдельных бизнес-центров, так и МФК с офисной функцией) общей площадью около 280000 кв. м. Реально же на рынок выйдет не более 170000 офисных «квадратов» — с учетом объектов, сдача которых передвинулась с 2009 г.
В компании Jones Lang LaSalle называют похожую цифру прогнозируемого ввода — около 180000 кв. м. Эксперты «Knight Frank Санкт-Петербург» более скептичны, ожидая появления лишь 100000-120000 кв. м, примерно поровну распределенных между объектами категорий А и В.
Причем максимальный выброс предложения ожидается отнюдь не в центре Петербурга, где ситуация с заполняемостью объектов наиболее благополучная, а в районе аэропорта, фактически за пределами сложившейся городской застройки. Так, в деловой зоне «Пулково-3», на Стартовой улице, должен заработать первый блок МФК «Аэропорт-Сити» от австрийского концерна Warimpex Group. На 54000 кв. м разместятся гостиница сети Crown Plaza примерно на 300 номеров и два бизнес-центра категории В+ (около 40000 кв. м). Еще в конце 2008 г. инвестор объявил, что работы над второй очередью комплекса заморожены.
По плану к маю 2010 г. сдается первое здание в составе технопарка финской компании Technopolis на Пулковском шоссе. Общая площадь 8-этажного офисного корпуса — около 24000 кв. м. Стоимость этой части проекта — примерно 50 млн евро. Судьба остальных очередей будет зависеть от динамики заполнения площадей. Пока что действующие бизнес-центры рядом с аэропортом («Аэроплаза» и первая очередь «Пулково Скай») не могут похвалиться высокими показателями загрузки.
Весной в центре Петербурга, на Почтамтской улице, 3-5, недалеко от Исаакиевского собора, завершится строительство делового комплекса Quattro Corti. Из 20000 кв. м его площадей примерно 16700 кв. м (включая подземный частично автоматизированный паркинг) отводится под бизнес-центр класса А, остальное займут ресторан и бутик-отель. Стоимость проекта, реализуемого компанией Megapolis Property Management, — около $70 млн, включая кредитную линию «ВТБ Северо-Запад» в сумме $45 млн. Девелопер не поскупился на инженерные и архитектурные изыски. Четыре внутренних двора оформлены сложными конструкциями из стали и трехслойных витражных стекол с легкой тонировкой, изготовленных в Австрии. У каждого дворика свой цвет (от красного до синего) и свой дизайн. Объект позиционируется в категории премиум и заявляет ставки 500 евро за 1 кв. м в год.
«Небольшие офисные комплексы в центре города — наиболее разумные и безопасные объекты инвестиций на сегодня, особенно если они обладают уникальными характеристиками», — считает президент Becar Realty Group Александр Шарапов.
В 2009 г. темпы ввода торговых площадей в Петербурге были рекордно низкими. За три квартала, по подсчетам «Knight Frank Санкт-Петербург», рынок ТЦ пополнился лишь 61300 кв. м (это в 4 раза меньше, чем за аналогичный период 2008г.). 2010-й обещает стать не в пример урожайнее: аналитики прогнозируют запуск 330000-370000 «квадратов», но это при условии, что две главные премьеры — ТРК Galeria (примерно 190000 кв. м) и «Стокманн Невский Центр» (около 100000 кв.м), — намеченные на конец года, не будут перенесены на 2011 г. Это два самых знаменитых в городе торговых долгостроя, расположенных практически визави — рядом с пл. Восстания и Московским вокзалом. У каждого из проектов более чем 10-летняя история и по нескольку инвесторов в анамнезе. Сейчас обе стройки идут активно. Финансирование торгово-офисного комплекса «Стокманн Невский Центр» обеспечивает финский концерн Stockmann (стоимость проекта — около 170 млн евро). Строительная компания «Бриз» (девелопер ТРК Galeria) получила семилетний кредит от Сбербанка РФ в $338 млн.
Одним из якорей в «Стокманн Невский Центр» уже стал универмаг шведской компании H&M. Брокеры Galeria докладывают о 40%-ной заполняемости. Среди операторов будущего ТРК — сети «М.Видео» и «Спортмастер», мультиплекс «Формула кино» и фитнес-центр «Фитнес Лэнд».
Еще один очень крупный проект, близкий к завершению, — ТРК «Лето» на Пулковском шоссе от «Система-Галс» и французской группы Apsys, который строится на кредит банка Eurohypo AG. Комплекс общей площадью 114000 кв. м планировали сдать в 2009 г., однако сроки передвинуты, несмотря на высокую строительную готовность. По официальным сообщениям девелопера, подписаны договоры на 70% площадей. Среди якорей — гипермаркет Auchan, сеть электроники MediaMarkt, многозальный кинотеатр Kinostar и детский развлекательный парк Babylon. Впрочем, участники рынка сомневаются, что дела обстоят столь удачно. «Сейчас выигрышное место расположения еще более важно для торговых центров, чем прежде. Формировать искусственным образом покупательские потоки там, где их нет, чрезвычайно сложно в условиях падения потребительского спроса, — считает Александр Шарапов. — Думаю, что у нас, как и в Китае, скоро появятся масштабные памятники неудачного ритейла — комплексы, так и не сумевшие открыться из-за отсутствия операторов».
В категории специализированных ТЦ в 2010 г. заработает дизайнерский центр «Аура» на Лахтинском проспекте (около 14500 кв. м). По данным управляющей компании «АйБи Групп», соглашения об аренде достигнуты примерно на 50% площадей.
В складском секторе дела обстоят хуже всего. Эксперты «Knight Frank Санкт-Петербург» прогнозируют, что на рынок выйдет максимум 40000-50000 кв. м новых площадей. В Colliers International полагают, что можно рассчитывать разве что на третью очередь логопарка «Нева» (31000 кв. м), завершенную на 80%. «Приостановлена реализация более 300000 кв. м складских проектов в стадии строительства и более 1 млн кв. м — в стадии проектирования. Пока никто из девелоперов не спешит к ним возвращаться. Перспектив больше у терминалов категории В или индустриальных объектов. Именно в них будут конвертироваться спекулятивные склады класса А, у которых в краткосрочном периоде перспектив нет: избыток предложения, причем не надлежащего качества, сформировался в этом сегменте очень быстро», — констатирует Пашков.
Неопределенные ставки
Серьезных колебаний арендных ставок в 2010 г. специалисты не ожидают и надеются на постепенное заполнение объектов. Самая непростая ситуация — на рынке складов, где, по данным Astera St.Petersburg, пустует до 55% площадей. Аналитики Colliers International полагают, что цены аренды в складских комплексах класса А в результате зафиксируются на уровне $90-100 за 1 кв. м в год.
«В сегментах торговой и офисной недвижимости все заметнее расслоение объектов в зависимости от их качества. Арендные ставки в “правильных” проектах уже в 2010 г. достигнут дна, а дальше будут демонстрировать стабильность или даже рост. Остальным комплексам рассчитывать на ценовую стабилизацию стоит не раньше начала 2011 г.», — считает руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Петербурге Андрей Розов.
Управляющий партнер «АйБи Групп» Юрий Борисов полагает, что в наступающем году все больше собственников и арендаторов торговых центров станет строить отношения, исходя из выручки, а успешность того или иного молла будет, как это принято на Западе, определяться совокупным доходом всех его магазинов.
«В 2010 г. участники рынка переведут дух после стремительного урагана по имени “Кризис”, перестанут горевать по поводу исчезнувшей рентабельности и начнут строить новый мир, лишенный прежних иллюзий», — подытоживает Николай Вечер, генеральный директор GVA Sawyer в Петербурге.
