Складской сегмент, как и другие сегменты рынка коммерческой недвижимости, вошел в 2015 год не в "расцвете сил" — в конце прошлого года он уже характеризовался приличной вакансией и снижением сделок. А вот по итогам 2015 года складская недвижимость показала лучшие среди рынков коммерческой недвижимости результаты. В чем тут секрет, рассказали эксперты.
"Складской сегмент остался наиболее стабильным. Собственники очень быстро перевели ставки в рубли, а девелоперы оперативно приостановили или отсрочили выход на рынок новых объектов", — рассказывает заместитель генерального директора компании Praedium Александр Ошурко.
Эксперт подчеркивает, что вакансия в сегменте сейчас составляет около 10%, и в сравнении с дефицитным 2012 годом кажется большой, однако для европейских рынков это близкий к нормальному показатель.
"Объем ввода в 2015 году может составить 728 тыс. кв.м., что вдвое ниже, чем в 2014 году", — посчитали эксперты компании CBRE.
Они отмечают, что снижение объемов строительства шло поступательно в течение всего года. В результате в IV квартале 2015 года объем нового ввода составит лишь 13% от уровня I квартала.
"По нашим оценкам, годовой объем нового предложения сократится по сравнению с прошлым годом на 34% — до 1 млн кв. м", — комментирует региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL Петр Зарицкий.
Эксперт ожидает дальнейшего значительного снижения объема ввода складских площадей в Московском регионе и напоминает, что в связи со значительным снижением арендных ставок и увеличением стоимости строительства большинство девелоперов переключились на проекты built-to-suit.
"Сегодня в Московском регионе строится всего 400 тыс. кв. м складов, которые могут выйти на рынок в 2016 году", — поясняет он.
При этом, как отмечает региональный директор по складской и индустриальной недвижимости Colliers International Россия Александра Селезнева, 2015 год оказался особенно продуктивным по объему подписанных договоров аренды и продажи складских объектов в Московском регионе.
"За первые 3 квартала в Московском регионе было сдано в аренду и продано более 1 млн кв. м качественных складских площадей – столько же, сколько за весь 2014 год, — говорит эксперт. — По итогам текущего года ожидается, что показатель достигнет порядка 1,3 млн кв. м, что является очень высоким значением в условиях нестабильной экономической ситуации (подобные показатели наблюдались в 2012-2013 годах на этапе подъема экономики и активного развития рынка)".
"Учитывая, что ввод за весь 2015 год не превысит 900 тыс. кв. м, можно утверждать, что спрос в этом году больше предложения на 44%, хотя в 2014 году был ниже на 40%", — уточняет она.
Увеличился и средний размер сделки в складском сегменте, рассказывает партнер, директор по складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Вячеслав Холопов.
"По итогам 2015 г. средний размер сделки увеличился до 18 тыс. кв. м. В 2014 г. аналогичный показатель находился на уровне 13 тыс. кв. м", — говорит он, отмечая, что сегодня на рынке имеется достаточное количество крупных блоков. В связи с этим многие компании используют появившуюся возможность и арендуют качественные складские площади на привлекательных условиях.
"Основной спрос на складские площади сегодня формируют ритейлеры", — рассказал П.Зарицкий.
По данным А. Селезневой, торговые компании на складском рынке в 2015 году заняли более 85% (73% — ритейл-компании, 12% — дистрибьюторы) всех реализованных площадей. Их них более половины заняли продуктовые операторы – "Дикси", X5 Retail Group, Globus Group и др. В общем, если судить по структуре складского рынка, во время кризиса россияне не перестали есть, но сократили другие расходы, единодушно отмечают эксперты.
В целом, по мнению аналитиков компании CBRE, складской сегмент смог наиболее быстро отреагировать на непростую ситуацию на рынке.
"Благодаря относительно короткому строительному циклу, они снизили спекулятивное предложение до минимального уровня уже во II половине 2015 года. В офисном и торговом сегментах сохраняется инерция предложения, которая будет исчерпана только во второй половине 2016 года. Соответственно, при прочих равных, на улучшение экономической ситуации быстрее всего отреагирует складской сегмент", — говорят они.
По мнению экспертов, в 2016 году на складском рынке Московского региона будет появляться значительно меньше спекулятивных объектов, снижение доли свободных площадей не заставит себя ждать, и рынок в ближайшем будущем может ощутить дефицит складских площадей, за которым последует рост ставок аренды.
"Складской сектор находится в относительно более здоровом состоянии по сравнению с офисным и торговым и, соответственно, быстрее восстанавливается. Поэтому в текущей экономической ситуации этот сегмент, как и в 2010 году, привлекателен для всех типов компаний: арендаторов, инвесторов и конечных пользователей", — считает А. Селезнева.
