IKEA вслед за другими владельцами коммерческой недвижимости заполнит пустующие площади в торговых центрах "Мега" парками развлечений. Среди вариантов, по которым идут переговоры, комплексы Kidzania и проект от владельцев скалолазных парков "Круча".
Торговые комплексы "Мега" в Петербурге планируют привлечь операторов развлечений. Среди вариантов, по которым ведутся переговоры, образовательно–развлекательные комплексы Kidzania и проект от владельцев скалолазных парков "Круча". Такая стратегия поможет центрам, принадлежащим компании IKEA, занять свободные площади и привлечь посетителей в условиях падения покупательского спроса.
Открыты к развлечениям
Петербургские "Меги" работают с конца 2006 г., общая площадь двух комплексов составляет 309 тыс. м2 (арендная — 241 тыс. м2). Такие объемы позволяют IKEA входить в тройку крупнейших собственников торговой недвижимости города. Комплексами управляет ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)".
В последний год IKEA стала активно искать операторов развлечений для аренды площадей в петербургских "Мегах". Об этом рассказали "ДП" участники рыка. В IKEA вчера не смогли прокомментировать новую стратегию.
"Это давно назрело. На самом деле "Мега" ищет развлекательных операторов давно. А с осени прошлого года процесс активизировался, — говорит Федор Гавриченко, учредитель ООО "Сказочный лес" (веревочные парки "Круча", развлекательный центр Boomers в ТРК "Сити Молл" и другие проекты), — мы также находимся с ними в переговорах о размещении зоны аттракционов. Пока речь идет об аренде 400 – 500 м2 — это несколько объединенных помещений небольших магазинов, но, думаю, в их силах перераспределить площади и сдать в аренду и более крупные пространства. Я знаю, что переговоры идут и с другими операторами".
По словам Федора Гавриченко, развлекательные зоны планируется открыть в обеих "Мегах".
"Торговые операторы чувствуют себя плохо, поэтому "Меги" пытаются каким–то образом привлечь развлечения, чтобы сохранить привлекательность комплекса и не потерять доходность. Есть переговоры, но ничего конкретного не выбрано", — говорит Людмила Рева, гендиректор компании Astera.
"Если раньше "Мега" была прежде всего фэшн–галереей, то теперь, когда этот бизнес просел, они собираются ориентироваться на развлекательную историю, чтобы еще больше укрепить свои позиции как центра выходного дня", — говорит другой игрок рынка.
Не исключено, что в "Мегу" придет новый для Петербурга оператор. По словам гендиректора "Инновы" Геворка Саркисяна, его компания ведет переговоры с IKEA. "Иннова" в этом году в Москве открывает парк международной развлекательно–образовательной сети Kidzania, планирует экспансию в регионы. "Мы подбираем площадку в Питере, с "Мегой" тоже общаемся. Речь об открытии в одном молле площадки около 5 тыс. м2, но говорить, что это будет именно "Мега", рано", —уточняет он, добавляя, что компания планирует начать строительство парка в 2016 г. и рассчитывает на особые условия аренды как якорный арендатор.
"Мы пока не ведем с "Мегой" переговоров, но планируем приступить к ним в течение месяца", — рассказывает Михаил Печенюк, директор по развитию компании "Карнавал", которая развивает парки развлечений "ФэнтазиГрад" и супермаркеты детских товаров "Дочки–Сыночки". В 2016 г. компания откроет оба проекта в ТРК "Охта Молл", которые строит концерн SRV, и планирует дальнейшее развитие в Петербурге. Детская развлекательная зона "ФэнтазиГрад", по словам Михаила Печенюка, может занимать 1–3 тыс. м2.
IKEA ищет развлечения для своих комплексов и в других регионах. По словам совладельца Maza Park (зона аттракционов, игровых автоматов, баров) Антона Сигаева, компания ведет переговоры о размещении парка в "Меге Химки" в Московской области. "Где–то полгода ведем переговоры по объекту. Они пока вникают в нашу концепцию, а мы пока не понимаем коммерцию, потому что арендная ставка у них очень высокая, по нашим ощущениям. Рассматриваем 13 тыс. м2, но это только начальные переговоры", — поясняет он.
Помимо этого, в "Меге Химки" планируется на месте катка открыть фермерский рынок кооператива LavkaLavka. Не исключено, что этот проект распространится и на комплексы в регионах.
В то же время размещение в петербургских "Мегах" Maza Park не планирует. "Рядом с "Мегой Парнас" у нас есть собственный объект (второй Maza Park открылся в Петербурге в июле. — "ДП"), а с "Мегой Дыбенко" рядом нет метро", — поясняет Антон Сигаев.
В общем тренде
Сейчас комплексы "Мега Дыбенко" и "Мега Парнас" не могут похвастаться обилием развлечений: здесь есть детские комнаты, катки, в "Меге Дыбенко" открылся кинотеатр. В то же время комплексы–конкуренты с каждым годом пускают к себе все больше арендаторов из сферы развлечений, в последнее время особой популярностью пользуются детские развлекательные центры. Яркий пример — "Дивный Город" (21 тыс. м2) в ТРК "Гранд Каньон" по соседству с "Мегой Парнас". В этот проект входит несколько операторов, в том числе "Кидбург", который планирует запустить еще один проект в ТРК "Радуга". ХК "Адамант" открывает в своих комплексах горнолыжные клубы и центры керлинга. FortGroup открыл в ТРК "Европолис" парк Angry Birds, а "ПетроМир" — проект "Петровская Акватория".
По данным Knight Frank SPb, в торговых комплексах Петербурга доля развлечений составляет обычно 15% площади и более, а в "Мегах" не превышает 6%. Поэтому все брокеры сходятся во мнении, что привлекать развлекательных операторов — правильный и логичный шаг. "Посетителям необходим дополнительный повод приехать в "Мегу", просто большого количества магазинов уже недостаточно. В конце концов, аналогичные бренды присутствуют и в других ТЦ. Комплекс должен привлекать собственной фишкой", — уверен Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Петербурге.
Доля свободных площадей в ТЦ Петербурга растет с конца 2014 г., по итогам первого полугодия она, по данным JLL, составила 6,5%. Виной тому как падение реальных доходов населения и объемов розничной торговли, так и большой объем торговых площадей в городе — по показателю обеспеченности торговыми центрами на тысячу жителей Петербург обгоняет Москву.
Однако по сравнению с другими торговыми центрами города "Меги" находятся в неплохой ситуации: по данным Colliers Int, свободные площади в комплексах не превышают 3%. Но активная смена арендаторов идет и здесь, поэтому новая стратегия выглядит скорее как задел на будущее.
С одной стороны, в NAI Becar отмечают, что развлекательные операторы могут сесть на место катка или переделанного фудкорта или же могут быть представлены небольшими форматами по 200 м2 — в таком случает это могут быть места, расположенные не совсем удачно с точки зрения торговой галереи, но оптимальные для размещения развлекательной составляющей (при грамотной навигации и рекламе).
С другой стороны, по словам Игоря Кокорева из Knight Frank SPb, учитывая масштаб проекта, удаленность и посещаемость, необходимо привлекать крупноформатных операторов, то есть речь может идти об аренде 2 – 3 тыс. м2 и более.
Наташа Борец, директор по аренде SRV: "В "Меги", безусловно, привлечение развлекательных операторов необходимо. Основная цель развлекательной составляющей — повышение трафика в ТРЦ и лояльности посетителей. Задача заполнить площади может стоять, но проблема в том, что обычно развлекательные центры выдвигают специфические требования, например большую высоту потолков. Такие помещения необходимо планировать при проектировании. На рынке сложились определенные условия для развлекательных операторов, сильно отличающиеся от условий для обычных магазинов, "ФэнтазиГрад" — не исключение".
Максим Левченко, управляющий партнер FORTGROUP: "Angry Birds Activity Park в "Европолисе" — полноценный арендатор, которого с управляющей компанией связывают коммерческие отношения на общих основаниях по установленной арендной ставке. Проект платит рыночную аренду и приносит операционную прибыль. В условиях жесткой конкуренции, когда большинство ТРК предлагают более или менее похожий состав арендаторов, развлекательная составляющая может стать дополнительным преимуществом. При выборе удачной концепции она станет генератором дополнительного трафика".
Максимилиан Пивоваров, генеральный директор детского города профессий "КидБург": "С нами соседствуют театр, скалолазный центр, тир. Каждый оператор имеет свою нишу. Мне трудно за весь рынок сказать, но мы особенного спада посетителей не ощущаем, развитие детей — это то, на чем не экономят. Не думаю, что "Мега Парнас" разместит кого–то, сопоставимого с нами. Я не вижу в этом смысла: они получат какую–то нашу клиентуру, но не столько, чтобы проект стал успешным. У "Меги" нарезка плотная под торговую галерею, если менять ее под развлечения — это повлечет потерю экономики. Ведь, например, 5 тыс. м2 для детского центра — это семь магазинов Zara".
