Новые складские помещения в Республике Татарстан в условиях кризиса оказались не востебованы логистическими компаниями. Девелоперы спасают положение, превращая их в заводские цеха
Девелоперы складской недвижимости в Татарстане оказались заложниками бизнес-модели, основанной на постоянном росте потребления и бурном развитии ритейла.
В Татарстане за последние годы было запущено несколько логопарков общей площадью около 400 тыс. кв. метров, но, как признаются сами девелоперы, их выручают производственные компании, которые готовы использовать эти площади под различные производства. Речь об этом шла на "круглом столе" по проблемам индустриальной недвижимости, прошедшем в технополисе "Химград".
Полмиллиона складских квадратов
В технополисе "Химград" прошел "круглый стол", посвященный теме "Новые тенденции на рынке индустриальной недвижимости". В мероприятии приняли участие представители большинства логистических операторов, представленных в Татарстане, и специалисты по коммерческой недвижимости.
Первый замгендиректора управляющей компании "Идея — Капитал" (она управляет Химградом) Айрат Гиззатуллин рассказал, какова сегодня в целом картина на этом рынке.
Благодаря бурному экономическому росту последних лет (как известно, тогда быстрее всего развивались жилищное строительство и ритэйл), в Татарстане был запущен целый ряд частных и государственных проектов в области индустриальной недвижимости. Подавляющее большинство — это логопарки. Гиззатуллин упомянул складские комплексы Q-Park (83 тыс. кв.метров), "Биек Тау" (159 тыс.кв.метров), "Константиновский" (15,7 тыс. кв.метров), склады Поволжской логистической компании (15,4 тыс. кв.метров), Прогресса, Ринго-терминала и технопарк "Инвэнт". Несмотря на кажущуюся конкуренцию, по оценкам выступавшего, открывшиеся в 2009 году два крупнейших логопарка — Q-Park и "Биек Тау" будут контролировать 90% рынка складских помещений класса А в Татарстане.
В то же время до сих пор среди складских помещений Казани преобладают неквалицифицированные склады (C, D), расположенные в Московском и Авиастроительном районах, в районе улиц Журналистов, Техническая, Тихорецкая — то есть традиционных промзонах.
Общий объем предложения в Казани по промышленной недвижимости, по оценке Гиззитауллина, составляет 500 тыс.кв.метров.
В качестве государственных проектов выступающий назвал ОЭЗ "Алабуга", Свияжский межрегиональный мультимодальный логистический центр, технопарки "Химград", КИП-Мастер, IT-парк, "Идея Юго-Восток", индустриальный парк "Камские Поляны". Что интересно, в отличие от логопарков, которые строились с нуля, эти технопарки родились в результате редевелопмента советской индустриальной недвижимости. Как метко заметил председатель Торгово-промышленной палаты Республики Татарстан Шамиль Агеев, это была "модернизация развалюх".
Без спроса и логистов
Кризис не только приостановил реализацию ряда логистических проектов (так, на мероприятии прозвучала информация о том, что от планов выхода на этот рынок в Республике Татарстан отказались национальная интендантская компания и ООО "Драйв"), но и заставил заниматься перепрофилированием складских помещений в условиях падения спроса.
Пока татарстанские логистические операторы похвастаться могут немногим. Так, среди крупных сделок 2009 года были названы контракты Q-Park с компаниями Schneider Electric, Michelin и MacDonald, а "С-Лоджистик" удалось привлечь на площади логопарк "Константиновский" двух федеральных сетевиков "Центробувь" и М.Видео. Биек Тау пока получил одного крупного резидента – сеть бытовой электроники DOMO.
Среди последних тенденций отметили, что сейчас операторы готовы на мелкую нарезку складов — по 500 кв.метров и снижение аренды. Правда, никто из участников "круглого стола" не смог конкретизировать, насколько упали арендные ставки в комплексах. Лишь гендиректор ОАО УК "Идея Капитал" Альберт Каримов заметил, что рынок индустриальной недвижимости очень инерционный: "Принятие решений о размещении — это долгий процесс, который занимает месяцы, а иногда и годы".
Из склада в цех
Пока же в условиях экономического кризиса для огромных логопарков спасительным стал тренд импортозамещения, ведущий к созданию локальных производств. Так, вице-президент гильдии управляющих и девелоперов промышленной и коммерческой недвижимости Александр Гришин заметил, что сейчас к нововведенным складским площадям отсутствует интерес логистических компаний, поэтому происходит их приспособление под нужды отверточных производств.
Гиззатуллин также согласился с коллегой, заметив, что мощные склады становятся менее актуальным, зато у предпринимателей растет интерес к организации производств.
Гендиректор УК IQ-Property Management Евгений Гриханов заметил, что в новых логопарках существует технические возможности для открытия малого производства, но их недостаточно для организации серьезных производств. Например, не хватает энергетических мощностей.
"У нас есть опыт перепрофилирования двух логистических комплексов в Подмосковье в производственные. Это очень сложно, затратно, но возможно", — заявил Гриханов.
Гришин считает, что перепрофилирование не всегда оправдано. Ведь, проект создается под нужды логиста, а в итоге перепрофилирования многие заложенные проектные решения оказываются невостребованными или излишними. Например, зачем производственникам нужны высокие потолки логопарков?
