Рынок коммерческой недвижимости Тюменской области в 2014 году "стоял" на месте: цены и арендные ставки не росли, а в ряде случаев снижались, что не останавливало падение спроса со стороны арендаторов. Эти процессы усилятся, что в 2015 году приведет к срыву сроков реализации целого ряда девелоперских проектов, считают эксперты.
По данным консалтинговой компании "Ассоциация АЛКО", в ближайшие два года в Тюмени запланировано открытие шести крупных коммерческих объектов, в разной степени имеющих торговую и офисную составляющую. "Вполне возможно, что не все объекты, запланированные девелоперами, будут сданы в сроки. По нашим прогнозам, может быть отложено завершение строительства многофункционального центра ARSIB Tower, торгово-развлекательного центра "7Я" по ул. Пермякова и с большой долей вероятности долгостроя "Планета Тюмень" по ул. Логунова", — заявила РБК Тюмень начальник информационно-аналитического отдела ассоциации Юлия Василюк.
Если же планы девелоперов будут реализованы, общая арендопригодная площадь торгового сегмента в городе увеличится на 42% к существующему объему. По мнению аналитиков, столь значительный прирост площади коммерческой недвижимости в высококачественном сегменте, в свою очередь, неизбежно ужесточит конкуренцию за потребителя, что приведет к снижению арендных ставок до 10-15%. "Однозначно будет расти доля вакантных площадей в торговых и офисных центрах города, управляющие компании которых не смогут предложить выгодные условия для арендаторов", — добавляет эксперт.
Проблемы с наполнением коммерческих площадей могут создать сетевые ритейлеры. Напомним, недавно стало известно о закрытии магазинов сети SPAR (ООО "Партнер-маркет") в ряде городов тюменской "матрешки". "Как таковой тенденции еще не оформилось, но некоторые бренды категории масс-маркет планируют сокращать свое присутствие в регионах или как минимум пока не открывать новых точек до лучших времен", — добавила собеседник агентства. Сложности испытывают предприятия малого бизнеса, что выливается в закрытии небольших магазинов "у дома".
В то же время крупные сетевики, по словам аналитиков, имеют в текущей ситуации существенное преимущество – они могут пользоваться выгодными предложениями по аренде ("Чем больше площадь, тем дешевле рыночная ставка"). "К тому же они более устойчивы в нестабильной ситуации и имеют весомые запасы прочности по сравнению с малым и средним бизнесом", — пояснили в "Ассоциации АЛКО".
Снижение спроса на коммерческую недвижимость фиксирует группа компаний "ЭНКО". "Все участники рынка сейчас заняли выжидательную позицию, — отмечает маректолог-аналитик компании Ксения Царяпкина. — В целом можно выделить следующие тенденции: спад активности покупателей, снижение доли инвестиционных сделок и смещение спроса в более низкие ценовые сегменты".
В компании "Партнер-Инвест" стараются "выдавать" на рынок наиболее востребованные форматы и снижения спроса "пока не заметили". В декабре фирма реализовала практически все коммерческие помещения, которые были в ассортименте. Наиболее популярными являются помещения площадью от 50 до 70 кв.м., рассказала РБК Тюмень руководитель сектора продаж компании "Партнер-Инвест" Анна Шишкина. "В ближайшее время в продажу поступит около 20 новых помещений под офисы и магазины, из них семь уже забронированы. На фоне ослабления национальной валюты недвижимость – как жилая, так и коммерческая — остается одним из основных инструментов размещения денежных средств. Мы зафиксировали повышенный интерес инвесторов в декабре. В январе он также был достаточно высоким. Все понимают, что кризис не вечен, кроме того, цены на недвижимость не стоят на месте, поэтому при эффективном управлении и понимании цели приобретения коммерческого помещения, бизнес будет окупаемым", — отметила г-жа Шишкина.
В сегменте аренды торговой недвижимости ситуация характеризуется снижением показателей стоимости квадратного метра. По данным экспертов, на текущий момент средняя арендная ставка торговых помещений в городе находится на уровне 835 рублей за "квадрат" — это на 3,9% меньше начала 2014 года. "В качественном сегменте высока конкуренция за счет открытия новых офисных центров, и арендные ставки начали постепенно проседать. Арендодатели вынужденно идут на это, чтобы не простаивали площади и целые этажи. В итоге, реальные доходы от арендного бизнеса снижаются, не оправдывая довольно высокую себестоимость строительства офисных площадей и преувеличенные цены предложения, понижая ставку капитализации", — говорит Юлия Василюк.
В "Сибинтел-холдинге" негативные настроения и ожидания арендаторов стараются погасить встречными предложениями. "Они касаются дополнительного продвижения, ценовых корректировок, улучшения синергетического эффекта для всего пула деловых партнеров", — пояснили в компании.
"Сегодня мы не увидели "исхода" арендаторов с наших площадей, хотя пожелания по смягчению ставок они высказывают. Впрочем, эти пожелания возникали всегда – даже в самые "тучные" годы", — отметил заместитель генерального директора компании по связям с общественностью "Сибинтел-холдинга" Марк Добрянский.
Лучше рынка будут себя чувствовать представители стрит-ритейла, полагают опрошенные эксперты. В новых микрорайонах такие помещения имеют хорошие перспективы для развития, удовлетворяя растущие потребности жителей в шаговой доступности, объясняют аналитики. Средняя арендная ставка в таком сегменте составляет сегодня 1550 рублей за "квадрат". Основными арендаторами остаются банки, продовольственные магазины и сфера услуг (парикмахерские, салоны связи, стоматологии и прочее). Федеральные сети одежды, обуви, общепита в последние несколько лет окончательно переехали в торговые комплексы.
