Из-за роста арендной ставки на фоне ослабления курса рубля между арендаторами и собственниками столичного ТЦ "Золотой Вавилон — Ростокино" возникло противостояние, которое может вылиться в открытый конфликт.
В распоряжении Retailer.RU оказалось письмо "инициативной группы" арендаторов, в котором содержится призыв действовать против собственника — компании Immofinanz, не желающего идти на уступки, сообща.
В письме, в частности, утверждается, что, несмотря на значительное снижение трафика, собственник отвечает отказом на просьбы зафиксировать курс, по которому начисляется арендная плата.
Авторы письма призывают коллег совместно отстаивать свои интересы — платить аренду по прежнему курсу и, если позиция собственника не изменится, приостанавливать оплату или вовсе устроить массовую забастовку, прекратив работу.
Письмо является анонимным. На момент публикации его авторы на связь с редакцией не вышли. Retailer.RU выяснил, насколько обоснованы изложенные в нем претензии и что мешает участникам конфликта говорить о них открыто.
На условиях анонимности
Ряд розничных компаний, арендующих помещения в "Золотом Вавилоне", на условиях анонимности подтвердили Retailer.RU, что описанные в письме проблемы действительно имеют место в переговорном процессе с руководством ТЦ.
Так, по словам одного из ритейлеров, по сравнению с прошлым годом трафик в ТЦ сократился на 30%, а продажи его магазина упали на 20%. "Прибыли сейчас точка не приносит. Но выход из ТЦ через расторжение договора аренды в одностороннем порядке грозит штрафом, который равен арендной плате за шесть месяцев, а также потерей депозита в размере платы за два месяца", — рассказал собеседник Retailer.RU.
По словам другого арендатора, кв. м торговой площади в ТЦ в секции среднего размера обходится примерно в $3 тыс. в год (с учетом маркетинговых платежей). "При существующей посещаемости цена просто космическая. Если арендодатель чего-то добьется такой политикой, то только полупустого комплекса. Повторно заполнить его уже будет нереально", — комментирует арендатор. Для сравнения, согласно данным JLL, средняя ставка аренды в торговых центрах Москвы составляет $0,5–1,8 тыс. за кв. м в год, максимальная — $3–4,5 тыс. за кв. м в год.
Еще один арендатор "Золотого Вавилона" рассказал Retailer.RU, что в ответ на просьбу снизить ставку или зафиксировать курс девелопер отвечает отказом, ссылаясь на обязательства перед банками. "При этом почему-то другие ТЦ, у которых те же проблемы, пошли нам навстречу", — добавляет он.
Льготы в индивидуальном порядке
В компании Immofinanz подтвердили, что "доход от аренды российского портфеля фиксируется в евро или долларах США". Вместе с тем девелопер отрицает, что не готов идти на уступки. "Мы предложили ряду арендаторов в наших московских торговых центрах краткосрочное снижение арендных платежей, которое должно помочь им компенсировать эффект валютных разниц", — рассказали в Immofinanz. Речь идет о льготном периоде в несколько месяцев.
Требование снизить ставку в общем порядке из-за сокращения трафика в компании считают необоснованным. "В течение последних месяцев посещаемость торгового центра "Золотой Вавилон — Ростокино" показывает характер от устойчивого к незначительно сниженному, в зависимости от месяца. Что неудивительно — учитывая нынешнюю геополитическую ситуацию и ослабление валюты. Это те факторы, которые влияют на покупательскую способность и настроение клиентов. Но мы уверены, что это может быстро измениться, как только валюта возвратит утраченные позиции, а политическая напряженность спадет", — сообщили в компании.
Каков уровень вакантных площадей в "Золотом Вавилоне — Ростокино", в компании не раскрывают. А во всех пяти ТЦ девелопера на конец первого полугодия свободными оставались 7% площадей. Для сравнения, согласно данным CBRE, средний уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы по итогам третьего квартала составил 3,8%.
Каждый сам за себя
Большинство опрошенных Retailer.RU ритейлеров, арендующих помещения в "Золотом Вавилоне — Ростокино", не намерены участвовать в "массовой забастовке" и рассчитывают урегулировать разногласия с девелопером в частном порядке.
"Мы не хотим революций. В "Золотом Вавилоне" мы договариваемся и продолжаем работать, дальше опять договариваемся и продолжаем работать", — говорит генеральный директор Henderson Рубен Арутюнян.
"Мы ведем переговоры об условиях аренды в рабочем режиме, аргументируя позицию и обсуждая возможные варианты", — говорит исполнительный директор компании "Адамас" Максим Вайнберг. В ТЦ действительно наблюдается сокращение трафика, но не в большем объеме, чем в других ТЦ, где расположены магазины сети, подчеркнул топ-менеджер.
В компании Baon тоже не довольны текущим уровнем арендной ставки. "Мы пережили самые сложные, как нам казалось, времена, когда ТЦ раскручивался и заполнялся арендаторами. Мы сделали дорогостоящий ремонт в новом концепте и действительно ждали, что этот год закроем с хорошей рентабельностью. Однако кризис сделал свое дело, и по итогам года мы вряд ли получим прибыль с этого магазина. А следующий год обещает быть убыточным, если не пересмотреть действующие условия договора и не зафиксировать курс доллара на более приемлемом уровне, чем по ЦБ", — говорит коммерческой директор Baon Анна Сироткина. Компания рассчитывает найти компромиссный вариант с ТРЦ "Золотой Вавилон" в ходе выставки MAPIC в Каннах.
Готовы ли девелоперы пойти на снижение арендных ставок? За вход в какие ТЦ, планируемые к ввод в 2015 г., будут бороться ритейлеры? Об этом и многом другом узнают участники "RETAILER CONGRESS. ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ 2014".
ВНИМАНИЕ! В 2014 г. мероприятие пройдет в два этапа: 19 ноября в Каннах (Франция) и 5 декабря в Москве. Подробнее узнать о программе и зарегистрироваться можно на сайте.
