Структуры Внешэкономбанка (ВЭБ) вернулись к идее продажи столичного торгово-офисного «Новинского пассажа», рассказали РБК представители трех международных компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости.
Переговоры с потенциальными инвесторами ведет «ВЭБ Капитал» — инвестиционная компания ВЭБа, созданная в 2014 году для управления непрофильными и проблемными активами группы.
«ВЭБ Капитал» действительно ведет переговоры о продаже «Новинского пассажа», — подтвердил РБК представитель инвесткомпании. — Аукцион планируется провести до конца года».
«Новинский пассаж», расположенный на Садовом кольце, — один из знаковых коммерческих объектов Москвы. Его площадь 78 тыс. кв. м, из которых сдается в аренду 36,7 тыс. кв. м офисов и 10,5 тыс. кв. м торговых центров. В собственности ОАО «Новинский бульвар, 31», владеющего активом, участок в 6,6 га, еще 1,4 га находятся в аренде. Среди арендаторов офисной части комплекса — компании Samsung, Exxon Mobil и Glencore. Вакансия в здании находится на минимальном уровне для объектов класса А — 11,5% (в среднем в Москве вакантность составляет 21%), говорит партнер отдела оценки Cushman & Wakefield Олег Такоев.
ВЭБу актив достался в результате санации банка «Глобэкс» в 2008 году. Поиски его покупателей ведутся с 2011 года. В 2013 году «Коммерсантъ» писал, что покупкой объекта заинтересованы сразу несколько потенциальных инвесторов, однако цену $420 млн они посчитали завышенной. В середине 2014 года «ВЭБ Капитал» официально объявил о продаже здания, а в сентябре представитель группы «Сафмар» заявил о покупке объекта за 13,5 млрд руб. ($360 млн по курсу ЦБ на начало сентября 2014 года). Но в начале 2015 года сделка сорвалась из-за обвала курса рубля и кризиса на рынке коммерческой недвижимости.
В январе 2017 года глава ВЭБа Сергей Горьков и вовсе заявил, что госкорпорация не намерена продавать «Новинский пассаж», который «несет 1 млрд руб. дивидендов в год». «От тех, кто несет доход, нужно избавляться в последнюю очередь. Рынок недвижимости в общем и целом не настолько хорош», — пояснял он.
Окончательного списка претендентов пока нет, «ВЭБ Капитал» по-прежнему продолжает встречи, утверждает источник на коммерческом рынке. В разное время, по словам собеседника РБК, зданием интересовались китайская корпорация Fosun, «Сафмар» и O1 Properties Бориса Минца. Последнего претендента сразу два источника РБК называют «основным кандидатом на покупку». Впрочем, в пресс-службах O1 и «Сафмар» опровергли информацию о переговорах. Директор Fosun Алексей Литвинцев не ответил на запрос РБК.
Собственник вряд ли сможет выручить больше $300 млн. По оценке партнера Colliers International Станислава Бибика, цена актива — около 15–18 млрд руб. ($250–300 млн по курсу ЦБ). С такой оценкой согласна и гендиректор Avica Наталия Тишендорф. «Здание достаточно старое с низкой долей арендопригодных площадей, поэтому оно вряд ли будет стоить больше 14 млрд руб. ($230 млн), считает директор департамента оценки Knight Frank Ольга Кочетова. Цена может быть еще ниже — от $190 млн до 230 млн, считает директор департамента консалтинга, исследований и оценки S.A. Ricci Александр Морозов.
«Сегодня ситуация на рынке выправилась: активизировались инвесторы, а курс рубля стабилен, поэтому у собственника больше шансов продать актив, — уверен директор группы по сопровождению сделок с недвижимостью PwC Саян Цыренов. — Несмотря на то что здание было построено больше 10 лет назад, его занимают высококачественные арендаторы». При этом новый собственник может значительно повысить доходность за счет оптимизации процесса управления объекта и улучшения работы торговой галереи, добавляет Цыренов.
