В Санкт-Петербурге сегодня, 29 июня, в рамках ежегодного саммита рынка коммерческой недвижимости — CRE Summit 2011 — состоялась дискуссия «Торговая недвижимость — как атаковать девелопера?», основной темой которой стали взаимоотношения ритейлеров и девелоперов.

Участники дискуссии пытались выяснить, существуют ли на рынке новые форматы ритейла и возможно ли их появление в будущем, нужна ли эволюция торговых комплексов в торгово-развлекательные, а также решить, кто все-таки диктует условия на рынке торговой недвижимости — ритейлер или девелопер.

Спикерами на дискуссии были Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC, Сергей Азаров, генеральный директор RRG Brokerage, Игорь Чаплинский, генеральный директор City Retail Group, Андрей Чамкин, директор по коммерческой недвижимости IM Company, и Алексей Ванчугов, управляющий партнер City Marketing.

Кто в доме хозяин?

В первую очередь выступающие пытались выяснить, кто сейчас на рынке торговой недвижимости диктует условия. По мнению Андрея Чамкина, в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и ряде других крупных мегаполисов — это девелоперы, в регионах — арендаторы.

«Торговая площадь одного из наших объектов в Воронеже (65 000 кв.м.) сейчас заполнена только на 70%, — сообщил Андрей Чамкин. — И мы готовы идти на встречу крупным федеральным ритейлерам, если они захотят у нас разместиться. Например, можно договориться о возмещении стоимости ремонта помещения».

В это же время Алексей Ванчугов заявил, что очень скоро «мы придем к тому же, к чему и Запад — к рынку арендаторов».

«Деньги ритейлер берет не из тумбочки, а с продаж, — сказал Алексей Ванчугов. — Если продажи плохие, у него нет денег на аренду помещения. Поэтому должна работать лучше связка «арендатор-девелопер», так как там, где выигрывает первый, выигрывает и второй».

Комбинация

Одним из способов улучшения этого взаимовыгодного сотрудничества Алексей Ванчугов называет повсеместное введение комбинированной ставки (базовая ставка + процент от товарооборота, если есть превышение). В ответ на эти слова Андрей Чамкин заявил, что при обсуждении ставки как процента нужно учитывать не только доход, но и риски.

«В Европе рынки устоявшиеся, со своей историей, — прокомментировал Андрей Чамкин, — им можно доверять. Но в России мы можем верить только федеральным ритейлерам, делить риски с теми, с кем понимаем, какими они могут быть. Просто смешно, когда нам предлагают процент с продаж местные индивидуальные предприниматели…».

При этом, по словам Дмитрия Золина, многие арендаторы готовы платить фиксированную ставку. «В приватных беседах мне неоднократно доводилось слышать от ритейлеров, что за место в хорошем объекте с удачным местоположением они готовы платить столько, сколько хочет арендодатель. Остальное — себе».

Привет из 80-х

Не обошли участники дискуссии своим вниманием и вопросы исследования потребительского рынка и влияния этих исследований на успешность новых объектов торговой недвижимости. В частности, Сергей Азаров отметил, что в России девелоперы сначала решают, что они построят, и только потом идут за исследованиями региона, в котором появится объект. Исследования же эти должны стать подтверждением «мозговой деятельности людей 80-х годов», заявил Сергей Азаров.

«Приходит, например, девелопер к консультантам и говорит, что у него есть площадка, — прокомментировал свое высказывание Сергей Азаров. — На этой площадке он хочет построить такой-то торговый центр, в нем будет такой-то пул арендаторов. Он все уже решил, но ему нужно доказательство от исследователей. В итоге, получаются убогие концепции 80-х годов, которые не оставляют шансов для появления новых форматов торговой недвижимости на рынке».

Мнения присутствующих на дискуссии после этого разделились — кто-то стал поддерживать девелоперов, утверждая, что консультанты совершенно безответственно относятся к заказываемым у них исследованиям, отчего и возникают проблемы, кто-то встал на защиту консультантов.
Итог спору подвел Алексей Ванчугов, заявивший, что «есть девелоперы, которые не умеют работать, есть такие же консультанты, но сам элемент (исследования рынка) не является от этого плохим».

Одним из важных решений данной проблемы участники дискуссии назвали распределение ответственности между заказчиком и исполнителем за подготавливаемые консультантами исследования.

Из ТЦ в ТРК

В целом, по мнению большинства участников дискуссии, в России сейчас мало ритейлеров, а сам рынок розничной торговли очень слабо развивается. «Взять, к примеру, один из самых больших проектов последнего времени — московский ТРЦ «Афимолл Сити», который рассчитан на 400 магазинов. Он далеко не весь заполнен, так как своими размерами превышает объем предложений от ритейлеров», — прокомментировал ситуацию Игорь Чаплинский.

Спасти отчасти ситуацию, как для ритейлеров, так и для девелоперов, может эволюция торговых центров в торгово-развлекательные. Увеличение площадей развлекательных зон в ТЦ специалисты называют одним из главных трендов последнего времени.

«На рынке присутствуют две категории объектов, — сообщил Дмитрий Золин. — Одни из них не очень удачны, и большая часть их площадей пустует. Другие — грамотные и правильно реализованные проекты, в которых много арендаторов и посетителей. Для первых развлекательная зона — это способ скрыть пустующие площади, для вторых — гарантированный способ увеличения покупательского траффика».

По мнению большинства специалистов, присутствующих на дискуссии, наличие в торговом центре зоны развлечений (кинотеатры, игровые площадки и др.) больших денег не принесет. Для кого-то это даже слишком затратное направление. Однако если сделать зону интересной и познавательной для взрослых и детей (театрализованные представления, выставки и т. д.), социальная значимость всего проекта в целом повысится, а это, в свою очередь, приведет к увеличению покупательского траффика в торговый центр.

0 0 vote
Article Rating
Спец-2021.-В-контенте
Подписаться
Уведомлять о
guest
0 Комментарий
Inline Feedbacks
View all comments