Аналитики прогнозируют рост спроса и цен на недвижимость стрит-ритейла в Москве.
В 2010 г. спрос на торговые помещения в Москве демонстрировал стабильный рост. «Это было связано с активизацией российских и западных ритейлеров, а также с выходом на рынок новых торговых операторов. Крупные международные компании — такие как Diesel, Alexander McQueen и Stella McCartney, закрывшие российские бутики во время кризиса, стали возвращаться на столичный рынок. Среди новых торговых операторов можно отметить сеть супермаркетов «Оливье», магазины одежды Kiabi (Франция) и Uniqlo (Япония) и т.д.», — поясняют эксперты компании-оператора Penny Lane Realty.
Как замечают аналитики, многие крупные сети возобновили программы развития в регионах с целью укрупнения торговых форматов. Например, такие компании, как Media Markt, «Ашан», Х5, «О’Кей», Real, «Вестер», Castorama, OBI сейчас ищут площадки для размещения гипермаркетов в Подмосковье и городах-миллионниках.
Также в 2010 г. был зафиксирован резкий рост спроса на помещения стрит-ритейла. «Дело в том, что участниками рынка стрит-ритейла, в основном, являются представители малого бизнеса. Именно они в кризис стали первыми сворачивать бизнес и освобождать помещения, а с началом оздоровления рынка первыми же возвращаться. Из-за существенных задержек с вводом в эксплуатацию новых торговых центров, крупные сетевые компании стали больше интересоваться данным сегментом — вырос спрос на покупку, аренду и передачу прав аренды. Кроме того, спрос в стрит-ритейле стал более взыскательным: арендаторы и покупатели отдают сегодня предпочтение помещениям с хорошим местоположением, прогнозируемым числом посетителей, требующим минимальных инвестиций в отделку», — пояснили эксперты Penny Lane Realty.
В 2010 г. на московский рынок торговой недвижимости вышло незначительное количество новых проектов. Общая площадь введенных торговых центров составила более 800 000 кв. м, — подсчитали в Penny Lane Realty. «Для сравнения — в 2009 г. суммарный ввод торговых площадей превысил 1 млн. кв.м. Это говорит о том, что девелоперские компании продолжают испытывать трудности с привлечением финансирования», — пояснили эксперты.
«В сегменте стрит-ритейла уходящий год характеризуется нарастающим дефицитом предложения. По основным торговым коридорам доля вакантных площадей на конец года составила 3%, и в настоящее время количество запросов превышает количество экспонируемых объектов. На второстепенных улицах доля вакантных площадей выше — около 10%. В спальных районах нехватка помещений уличной торговли не отмечается в связи с неограниченным объемом предложения», — сообщили эксперты Penny Lane Realty.
В течение года средний уровень вакантных торговых помещений Москвы снизился с 9% до 5%.
Средние арендные ставки в торговых центрах Москвы в 2010 г. не претерпели значительных изменений, увеличившись в некоторых случаях лишь на 5-10%, подсчитали в Penny Lane Realty.
Арендная ставка для якорных арендаторов на конец года составляет $110-320 за кв. м в год, для торговой галереи — $500-1000 за кв. м в год, для развлекательной зоны — $120-200 за кв. метр в год. В торговых центрах, пользующихся повышенным спросом и имеющих «лист ожидания», ставки аренды могут достигать $4500 за кв. м. в год, — рассказали эксперты.
«В этом году была широко распространена практика оплаты процента с оборота при фиксированной минимальной арендной ставке. Такой вариант арендной платы позволяет снизить риски как для арендатора, так и для арендодателя. Например, для якорных арендаторов процент с оборота может составлять 3-7%, для торговой галереи – 5-15%», — добавили аналитики Penny Lane Realty.
Величина процента также зависит от специализации компании: для продовольственных гипермаркетов и супермаркетов — 3-5%, для супермаркетов бытовой техники и электроники — 3-6%, для прочих арендаторов — 7-15%.
Средняя стоимость квадратного метра торговой площади в столице колеблется в диапазоне $1700-3500 за кв.м. «С начала года рост ценовых показателей в сегменте стрит-ритейла составил 15%. Существенное влияние на данный сегмент оказал снос палаток и киосков, спровоцировавший рост арендных ставок на помещения уличной торговли в спальных районах Москвы в среднем на 5%. На сегодняшний день средние ставки аренды в этом сегменте варьируются — от $1500 до $4000 за кв.м. в год на помещения, расположенные в основных торговых коридорах столицы», — рассказали эксперты. На второстепенных улицах ставки держатся на уровне $300-1800 за кв.м. в год. Цены продаж от $14000 до $20000 за кв.м. – в основных торговых коридорах и от $2500 до $4500 за кв.м. – на второстепенных улицах.
«Очевидно, что в 2010 г. российский рынок торговой недвижимости благополучно справился с кризисом и в настоящее время находится на подъеме, — считает Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty. — В 2011 г. мы ожидаем, что банки возобновят проектное финансирование по разумным ставкам. Это в свою очередь приведет к появлению нового строительства и ускорит темпы ввода уже заявленных объектов. Цены продаж и арендные ставки в торговых комплексах скорее всего останутся на прежнем уровне. По основным торговым коридорам стрит-ритейла ожидается рост ставок на 7-10%».
«Решение нового мэра о приостановке строительства крупных торговых объектов в центре Москвы, безусловно, окажет серьезное влияние на географию их размещения, и даст новый импульс для развития сегмента помещений street retail. Интерес ретейлеров уже сфокусирован на торговых площадях этого формата. Учитывая, что street retail доказал свою жизнеспособность в 2008-2009 гг. во время экономического спада, можно прогнозировать активную динамику основных показателей помещений этого формата в следующем году», — считают в другой брокерской компании — Astera.
Cпециалисты Astera Moscow в альянсе с BNP Paribas Real Estate прогнозируют ежегодный рост арендной ставки минимум на 22-25% по самым популярным торговым улицам. По данным компании, арендные ставки на наиболее востребованные помещения выросли с начала 2010 г. более чем на 25%, а на ликвидные помещения, находящиеся в местах со средней проходимостью или на удалении от метро — более чем на 20%.
