Подводя итоги 2017 года, эксперты оценили стоимость всей коммерческой недвижимости России в одну шестую «яблочной» корпорации.
Лукавые цифры
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2017 году сопоставим с результатом прошлого года. Согласно предварительным расчетам, показатель находится на уровне примерно $4,75 млрд (280 млрд рублей), подсчитали в компании CBRE.
Эксперты Knight Frank в свою очередь отмечают, что иностранные инвесторы завершают в РФ сделки по продаже коммерческой недвижимости на общую сумму $1,54 млрд, при этом вложили они в три раза меньше — $502 млн. «Сложившаяся ситуация вызвана тем, что ряд иностранных инвесторов реализует свои планы по выходу из России», — считают они.
Ввод коммерческих «квадратов» по стране также приближается к пограничным значениям.
«Мы наблюдаем минимальный объем ввода за десять лет. В общей сложности в 2017 году было введено 2,5 млн кв.м коммерческой недвижимости. На следующий год будет еще меньше — 2 млн кв.м. Начиная с 2019 года ввод может перейти в рост, а к 2020 году — может установиться на уровне 4 млн кв.м», — рассказал управляющий партнер Colliers International, президент Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) Николай Казанский.
При этом стоимость всей коммерческой недвижимости России эксперт оценил в $130 млрд. «Это не так много. Сумма сопоставима с капитализацией Газпрома и Сбербанка или 1/6 от компании Apple», — добавил он.
Офисы: ждем перемен
Согласно предварительным оценкам CBRE, объем нового строительства офисов в Москве по итогам 2017 года составит 344 тыс. кв.м. Результат обещает быть минимальным с 2000 года. При благоприятной ситуации ожидать объемов нового строительства в пределах 500-600 тыс. кв.м в год можно не ранее 2020 года, считают консультанты.
Впрочем, у тренда есть и обратная сторона: вакансия в столичных офисах к настоящему моменту снизилась с 15,9% (на конец 2016 года) до 14,7% (по подсчетам CBRE).
«Если ситуация с новым строительством останется такой же, как в 2017 году, уровень вакантных площадей придет в соответствие с рыночным (9-10%)», — прогнозирует директор департамента консалтинга, аналитики и оценки S.A. Ricci Александр Морозов.
В CBRE «Интерфаксу» рассказали, что ставки аренды в течение года сохранялись на стабильном уровне. На офисы класса А в среднем они находилась в диапазоне 18-30 тыс. руб./кв.м/год, на офисы класса В — 12-21 тыс. руб./кв. м/год (без учета эксплуатационных расходов и НДС).
Итоговый объем поглощения на рынке офисной недвижимости Москвы в 2017 году может составить около 600 тыс. кв.м. В целом это соответствует прошлогоднему показателю, отмечают в Knight Frank.
Торговля: пятилетний минимум
По итогам 2017 года прирост торговых площадей в России составит около 429 тыс. кв.м, из них 48% (206 тыс. кв.м) введено в региональных городах, отмечают в CBRE.
«Совокупный объем ввода торговых площадей в России сократился на 70% в сравнении с предыдущим годом, а в регионах — на 78%. Среди крупнейших новых региональных центров 2017 года стоит отметить «Мегамаг» в Ростове-на-Дону (40 тыс. кв.м GLA), Ривьера в Липецке (61 тыс. кв.м GLA), Galaxy в Барнауле (65,4 тыс. кв.м GLA)», — прокомментировал директор отдела региональных торговых помещений компании Михаил Рогожин.
В Москве ввод торговых центров упал практически в два раза — по итогам 2017 года прирост составит около 223 тыс. кв.м, что на 47% меньше прошлогоднего результата. Примерно половина из введенных площадей пришлась на ТРЦ Vegas Кунцево (ИФ — 119,5 тыс.), который открылся это осенью на 56 км МКАД между Можайским и Рублево-Успенским шосcе.
Как пояснили в Knight Frank, сегмент заканчивает год с самым низким за последние пять лет объемом ввода. «В следующем году данный показатель, по прогнозам, будет еще ниже — 211 тыс. кв.м», — рассказали эксперты.
«Есть показатель квадратных метров ТЦ на долю населения. В Москве эта цифра в три раза отстает от среднеевропейской, а качественных ТЦ еще меньше», — считает первый вице-президент Crocus Group Эмин Агаларов.
Низкие объемы ввода привели к значительному сокращению вакансии в столичных ТЦ — в среднем до 10%. А благоприятные коммерческие условия привлекли новых игроков. В 2017 году на рынок вышел 31 новый международный бренд, еще около пяти планируют выход до конца года (CBRE).
Склады: сделки по заказу
По итогам 2017 года в РФ введено менее «миллиона» квадратов складов. Больше половины площадей из этого объема построено под конкретного заказчика. Падение ставок закончилось.
В структуре спроса продолжает лидировать рынок Московского региона, где, по прогнозу JLL, годовой объем сделок составит 1,3 млн кв.м. «Это несколько меньше, чем в 2016 году, когда объем поглощения на рынке складов региона достиг 1,4 млн кв.м, однако показатель этого года является хорошим», — убежден региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании Вячеслав Холопов.
По словам Н.Казанского, в структуре крупных сделок от 20 тыс. кв.м ритейл занял доминирующие позиции. При этом долю e-commerce в общем объеме поглощения эксперт оценил в 62%.
Так, крупнейшей сделкой года стало соглашение о создании компанией «А Плюс Девелопмент» комплекса для компании Wildberries площадью более 145 тыс. кв.м. Ожидается, что это будет самый большой складской проект для российского рынка e-commerce.
Интересный тренд заметил директор отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE Антон Алябьев.
«В 2017 году на складском рынке появилось много «ноу нейм» компаний. Экономика сильно реструктурируется, появляются новые потребности, компании», — говорит он.
Отели: к чемпионату готовы
С начала года в Москве открылось восемь современных гостиниц с общим фондом почти 1,8 тыс. номеров. Регионы пополнились сопоставимым количеством гостиниц современного стандарта — 1 281 номер (CBRE).
«В 2017 году гостиничные инвесторы и операторы продолжили активную подготовку к чемпионату мира: помимо столицы, брендированные отели были введены в Санкт-Петербурге (388 номеров), Нижнем Новгороде (176), Саранске (159), Волгограде (158), Ростове-на-Дону (81). Также ведется освоение пока не изведанных пространств и появляются новые, небольшие гостиничные рынки на карте — Оренбург, Якутск, Кызыл», — рассказала руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Татьяны Веллер.
По словам эксперта, в 2018 году в Москве планируется ввести 1,97 тыс. номеров из 5,35 тыс. по РФ. Большая доля строящихся в столице номеров относятся к объектам размещения, которые будут введены перед Чемпионатом мира по футболу.
Планируется, что в 2018 году гостиничные операторы введут почти 9,3 тыс. номеров в России, СНГ и соседних государствах. Самый большой объем ввода анонсирован у Marriott, Intercontinental Hotel Group (IHG) и Wyndham.
Остается только сопоставить планы с реальностью, ведь практика показывает: разрыв между тем, что заявляется в начале года, и фактическими открытиями обычно составляет 20-35%.
Подписывайтесь на наш канал в Telegram, чтобы первым быть в курсе главных новостей ретейла.
