Импортозамещение перекроило все товаропотоки внутри страны. Европейские поставщики все меньше нуждаются в складах. Их место готовы занять отечественные сельхозпредприятия, которым негде хранить продукцию, однако девелоперы не торопятся начинать с ними работать.
Политика импортозамещения изменила все товаропотоки внутри страны. Результат незамедлительно сказался на складском секторе. Старые схемы уже не работают, но девелоперы, вместо того чтобы перестроиться для новых клиентов — малого бизнеса и локальных фермеров, предпочтут просто уйти с рынка, считают эксперты.
"Из тех 40-50 девелоперов помещений класса А на складском рынке, которые есть сейчас, в ближайшие год-два строить будут максимум 5-10. Думаю, это будут PNK Group, "Логистик Партнерс", "Логопарк Девелопмент", Radius Group, "Атлант Парк"; Raven Russia, БИН будут покупать площадки, а строить не будут. Большинство проектов будут предлагать опцию по строительству под ключ, а спекулятивно (без клиента) строить не станут", — считает Вячеслав Холопов, партнер, директор по складской и индустриальной недвижимости Knight Frank.
Высокая вакансия на складском рынке — около 10% по Московской области (1 млн кв. м) — заставляет девелоперов думать, как же развиваться дальше.
В текущей ситуации, как отмечают эксперты, в Подмосковье еще можно год ничего не строить.
"Первое, что поменялось, это товаропотоки. Раньше основные потоки шли из Европы, сейчас Россия импортирует значительно меньше. И дело не столько и не только в санкциях. Из-за роста курса доллара и евро для ритейлеров стала слишком высока стоимость покупаемого товара, особенно страдают фэшн и продуктовый ритейл. Вместе с санкциями люди стали покупать меньше зарубежных продуктов, потому что они стали дороже. Идет перенаправление товаропотоков, мы не можем не потреблять. Логистические цепочки меняются. Например, продукты питания начинают поставлять из Азии — Китая, Вьетнама; приходит мясо из Южной Америки, увеличивает поставки Аргентина", — рассуждает Холопов.
За прошлый год рынок лился порядка 17 имен, по данным компании "Магазин Магазинов", включая New Look, Esprit, River Island, American Eagles Outfitters и др. У всех этих марок были, как отмечают эксперты, более высокие цены по сравнению с конкурентами.
"Поскольку на доходах населения кризис отразился заметно, покупатели стали более взвешенно совершать покупки и эти торговые марки пострадали в первую очередь", — считает Юлия Ситникова, старший консультант по исследованиям "Магазина Магазинов".
Многие марки сократили своей присутствие, проводя политику оптимизации и закрывая наименее рентабельные магазины.
Всего за год было закрыто 1024 магазина под международными брендами.
Фермеры забыли про хранение и переработку
Есть ряд потенциальных клиентов, которые сегодня остро нуждаются в складах и распределительных центрах. Прежде всего это российские фермеры, которые из-за проблем с доставкой товара так и не могут занять нишу на прилавках, которую для них должны были расчистить санкции.
"В связи с необходимостью интенсифицировать производительность сельхозпроизводителей в период импортозамещения, были забыты такие производственные циклы, как хранение, переработка, транспортировка и сбыт. Да, производим мы сейчас больше сельхозпродукции, но возникает проблема с нехваткой складских, перерабатывающих мощностей. Такие мощности в России существуют, но увеличение их количества значительно не поспевает за ростом производительности, который обеспечивают отечественные фермеры", — говорит исполнительный директор Союза органического земледелия Роман Гуров.
Член правления Союза органического земледелия Яков Любоведский уточнил, что сегодня логистические издержки России в два раза больше, чем в среднем по миру, — 24 против 11,7%.
"Это, безусловно, сказывается на цене продукта и его конкурентоспособности. По сравнению с другими странами наш сельхозпроизводитель в несколько раз хуже обеспечен мощностями для хранения сельхозпродукции. Наш сельхозпроизводитель продает свою продукцию в разгар сезона, когда цена самая низкая, а когда цена после сезона вырастает, мы, как правило, пользуемся импортной продукцией, которой и достается основная маржа. Развитие собственной складской системы в целях продовольственной безопасности должно обеспечиваться государством", — описывает ситуацию Любоведский.
Чтобы в ближайшее время избежать проблем с логистикой и сохранить произведенную продукцию, необходимо инвестировать в создание небольших транспортно-распределительных центров возле каждого крупного территориального образования, куда фермер смог бы сбывать свою продукцию, уверены сельхозпроизводители. Однако, по мнению игроков рынка индустриальной недвижимости, вряд ли в ближайшее время крупный бизнес заинтересуют потребности фермеров.
"На наш взгляд, сельхозпредприятия не будут строить распределительных центров, а производителям скорее не хватает доступа к крупным продовольственным ритейлерам — там все уже распределено между "лидерами рынка", и чтобы попасть на полки магазинов, нужно либо предлагать товар очень дешево, либо платить за вход, — считает Наталья Шлюева, PR-директор Сolliers International. — Чисто математически покупателей больше не стало, а это значит, продуктов питания на всех нужно столько же, а откуда сельхозпродукция поступает к нам на прилавки — это уже не важно и не влияет на объем складских площадей".
Технически решить задачу не сложно. Чтобы переоборудовать склад под распределительный центр, требуется четыре месяца — полгода максимум. Однако большинство девелоперов предпочитают продолжать работу с крупными ритейлерами, которые им уже хорошо знакомы и в данный момент активно расширяются, пользуясь моментом.
Традиционно фермерам надеяться остается только на господдержку. Строительство распределительных центров предусмотрено в рамках госпрограммы развития сельского хозяйства до 2020 года. Предполагается создать 10–15 крупных межрегиональных оптово-распределительных центров и до 200 мелких. Первые подобные проекты уже запущены в Подмосковье. В Домодедово открылся распределительный центр площадью 100 000 кв. м. На базе склада класса А поставили холодильное и морозильное оборудование и открыли оптовую базу. Второй подобный проект планировался на севере, в 40 км от МКАД, на пересечении Ленинградского шоссе и "бетонки", на базе логистического комплекса Радумля. Местным фермерам там предоставляются значительные скидки. Это позволит не только уменьшить "логистический рукав" доставки продукции, но и оперативно сбывать произведенный товар.
Средний класс вымирает
Основные игроки сегодня — это крупный ритейл (X5 Retail Group, "Дикси", "Ашан"), который, пользуясь моментом, стремится занять новые площади и укрепить свои позиции. Компании рангом ниже на рынке удержаться не смогли.
"Средний класс компаний в кризис чувствует себя особенно плохо. Его долю "съедают" крупные фирмы, часть компаний исчезает, часть превращается в мелкий бизнес. Или он выживает — берет паузу и не думает насчет развития. На мой взгляд, сейчас есть перспективы есть у малых компаний, которые в любых условиях, кризис-не кризис, пытаются адаптироваться. Это либо бывшие середняки, либо мелкие компании, которые всегда жили в рублевой зоне. Девелоперы могут найти спрос на помещения класса В от 1000 кв.м, и сдавать их на 2-3 года. Небольшие компании не могут планировать свою деятельность на больший срок, они не могут предсказать, вырастут ли они и на сколько через год, два. В московской области есть уже пара проектов, где возможна мелкая нарезка помещений — и в аренду, и на продажу. Но это штучный продукт, спросом на небольшие помещения крупные девелоперы не интересуются. Это не их сегмент бизнеса. А спрос на небольшие блоки (до 2000 м) идет от компаний, например, производственного профиля, это могут быть поставщики товаров для животных, одежды и обуви — здесь единой группы компаний нет", — говорит Холопов.
Теоретически для нужд этих арендаторов можно использовать уже построенные производственные здания, которые сегодня пустуют. Впрочем, как отмечают эксперты, зачастую переоборудовать будет стоить дороже, чем отстроить заново.
"Проблема в том, что для логистики необходим особый формат здания. Это определенная высота потолков, глубина помещения, нагрузка на пол, возможность сделать подъездную группу. После нарушений пропорций нарушается логистическая функция. Слишком глубокое здание не нужно, здание без достаточного количества парковочных мест, подъездных групп не имеет смысла. Для реконцепции производственного здания в складское необходимо найти место для парковки, разъездов, дорог", — говорит Холопов.
Сегодня формат склада класса В, сдаваемый в мелку нарезку (1000–5000 кв. м), практически не присутствует на рынке. Почти никто из застройщиков не пытался им заниматься. Похоже, не многие готовы рисковать, несмотря на то что спрос со стороны привычных арендаторов стремительно сужается.
