Показатели рынка складской недвижимости Московского региона и Санкт-Петербурга продолжают демонстрировать положительную динамику, несмотря на негативные тенденции в мировой экономике. Спрос остается на высоком уровне, что выражается в сохранении высоких темпов поглощения складских площадей.
Так, в Московском регионе С начала 2011 г. было арендовано и куплено более 850 000 кв.м складских площадей – столько же, сколько было поглощено за весь 2010 г., подсчитали аналитики S. A. Ricci. Такой результат позволяет ожидать, что по итогам 2011 г. объем поглощения складов превысит 1,2 млн кв.м и максимально приблизится к показателю 2007 г., когда в Московском регионе реализовано более 1,3 млн кв.м площадей – рекорд за всю историю московского рынка складской недвижимости.
«Дефицит готовых складских площадей побуждает компании все более активно заключать соглашения с девелоперами о строительстве складов в формате built to suit. При этом растет интерес к приобретению складов в собственность (в противовес аренде) – как для собственных нужд, так и в инвестиционных целях, — отмечает Дмитрий Герастовский, директор департамента складской и индустриальной недвижимости S. A. Ricci.
По его словам, в связи с небольшим выбором готовых складских площадей на рынке все более активно заключаются соглашения о предварительной аренде в строящихся складских комплексах.
Общее предложение складов класса А в Московском регионе составляет около 4,7 млн кв.м. Общий объем предложения складов класса В в Московском регионе превышает 4 млн кв.м.
До конца 2011 г. может быть введено около 100 тыс. кв. м складов класса А, среди ожидаемых объектов – площади в «Инфрастрой Быково» (34 тыс. кв.м Новорязанское ш., 18 км от МКАД) и Raven Russia Климовск (50 тыс.кв.м, Симферопольское ш., 21 км от МКАД).
На 2012 г. заявлен ввод нескольких крупных проектов: 50 тыс. кв.м в индустриальном парке «Южные Врата», 80 тыс. кв.м во II фазе проекта «МЛП-Подольск», 60 тыс.кв.м в логопарке «Дмитров», до 300 тыс. в проекте ПНК-Внуково и др.
Общий объем заявленных к вводу в 2012 г. складских площадей достигает 900 тыс. кв.м (из них класса А – свыше 700 тыс. кв.м), что более, чем в 3 раза превышает ожидаемый прирост предложения текущего года (260-280 тыс. кв.м).
По данным S. A. Ricci уровень вакантных площадей в складских комплексах в третьем квартале 2011 г. продолжил снижаться, достигнув 1-2% в складах класса А (в функционирующих комплексах свободно не более 70 тыс. кв. м, в основном небольшими блоками). В классе В остается вакантными в среднем 8-10% площадей, при этом в наиболее качественных и удачно расположенных объектах этого класса доля свободных площадей не превышает 2-3%. Таким образом, уровень вакантных площадей достиг уровня, наблюдавшегося в 2007 – начале 2008 г.
Эксперты S. A. Ricci считают, что рост доли свободных площадей возможен не ранее конца 2012 г. «В случае сохранения позитивных тенденций, наблюдаемых на рынке складов на протяжении трех кварталов 2011 г., в следующем году строящиеся площади будут поглощаться до ввода в эксплуатацию», — пояснил Дмитрий Герастовский.
В третьем квартале по-прежнему наиболее активно развивали складские мощности торговые и логистические операторы. Среди примеров крупных сделок – покупка склада built to suit в проекте ПНК-Внуково ритейлером «Дикси» и аренда в комплексе «Агротерминал» компанией «КПД-Карго».
В третьем квартале продолжился рост арендных ставок. Средняя ставка аренды склада класса А достигла $130-135 за кв.м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов. Под давлением растущего спроса собственники готовы выставлять оставшиеся готовые к въезду помещения по ставке $140 за кв.м в год и выше. В лучших складских комплексах класса B ставки аренды сопоставимы с ценами в объектах класса А.
Спрос на складские площади на рынке Санкт-Петербурга также продолжает расти. С начала 2011 г. объем чистого поглощения составил около 100 000 кв. м, при этом на третий квартал пришлось половина этого объема. Наиболее востребованным форматом для аренды являются блоки площадью 5000-10 000 кв. м. Активными арендаторами на складском рынке по-прежнему остаются производственные компании и торговые операторы, сделки с которыми составили около 90% (115 000 кв. м) от всех сделок, совершенных на складском рынке Санкт-Петербурга с начала 2011 г.
При этом, общий объем предложения складских площадей в третьем квартале 2011 г. не изменился, оставшись на уровне 1,7 млн. кв. м. С начала года на рынок не выводилось складских проектов, предлагаемых в аренду, при этом площадь проектов, анонсированных к вводу в четвертом квартале, составляет всего 34 000 кв. м. Большая часть, анонсированного на 2011 год предложения, была перенесена на 2012 год. Число строящихся объектов остается низким. Однако некоторые девелоперы размораживают свои проекты. Так компания PNK Group заявила о своих планах возобновить работы над проектом PNK-КАД (73 000 кв. м) и до конца года выйти на стройплощадку.
На фоне отсутствия нового предложения при стабильном спросе, объем свободных площадей продолжает сокращаться (на данный момент он составляет около 90 000 кв. м, или 5,23% от объема существующих качественных площадей). При этом арендные ставки отреагировали на такой дисбаланс спроса и предложения небольшим ростом. В третьем квартале ставки остановились на уровне $105-115./кв. м./год, показав рост за квартал в пределах 5%.
Из-за низкого объема будущего предложения, рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга вскоре столкнется с дефицитом складских площадей, которого не наблюдалось уже несколько лет, отмечает Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. «При этом в Петербурге есть проекты, замороженные на финальных стадиях реализации. Так что мы можем ожидать нового предложения, в том числе и с этой стороны», — заключила она.
