Инвестиционный фонд Jensen Group, который в сентябре текущего года купил у структур банка "ВТБ" один из знаковых торговых объектов "золотого треугольника" — универмаг "Невский Пассаж" (сумму сделки аналитики оценили в $80 млн), намерен в течение 1,5 лет инвестировать в развитие актива не менее $25 млн.
Как рассказал финансовый директор Jensen Group Джеймс Битти, объект ожидает полная реконцепция. Сейчас универмаг заполнен арендаторами на 100%. Правда, условия годичных договоров очень жесткие: их можно расторгнуть с уведомлением всего за 2 недели. "Мы хотим сделать договоры долгосрочными. А арендные ставки, которые сейчас составляют $10-200 за 1 м2 в месяц, поднять на 20-100%", — говорит Джеймс Битти. Он выразил надежду, что в итоге универмаг будет приносить в 2 раза больше дохода, чем сейчас (по оценке АРИН, арендный доход "Пассажа" составляет $8-10 млн в год).
Jensen Group будет управлять "Невским Пассажем" 8-10 лет, а потом собирается продать универмаг с прибылью. По мнению экспертов Jones Lang LaSalle, "Пассаж" в итоге может заинтересовать консервативный западный инвестфонд, который устроит стабильный доход в объеме 10% годовых.
Инвестор не планирует закрывать магазин на время реконцепции, которая займет 1,5 года. Но признает, что состав арендаторов галереи должен претерпеть изменения. "Но пока не ясно, будет ли комплекс направлен на товары масс-маркета или элитного сегмента. Надеемся привлечь торговые марки, которых еще нет в городе", — заявил Джеймс Битти.
"Стеклянная галерея сохранится. Но мы планируем расширить торговое пространство при входе в универмаг и улучшить связи между этажами комплекса", — сообщил Джеймс Битти. Кроме того, новый собственник собирается более эффективно использовать цокольный этаж площадью 5 тыс. м2, где сейчас находится склад, и офисный корпус площадью 8,2 тыс. м2, выходящий на Итальянскую ул.
Стоит отметить, что владельцы "Пассажа" затеяли реконцепцию в момент, когда на Невском пр. сформировалась достаточно плотная конкурентная среда. В средней ценовой категории на главной магистрали города уже работают ТРЦ "Галерея" и Stokmann, у которых помимо удачной концепции есть такое преимущество, как наличие парковки. "Пассаж" в силу особенностей исторического района вряд ли сможет организовать обширную стоянку, а значит, девелоперам придется рассчитывать либо на поток пассажиров метро (что автоматически снижает класс объекта), либо на пешеходов, что означает ориентацию на иностранного туриста.
Соседи "Невского Пассажа" спокойно отреагировали на информацию о планах Jensen Group. "Конкуренции мы не боимся, она заставляет придумывать новые маркетинговые ходы", — говорит PR-менеджер ТРЦ "Галерея" Екатерина Асинская.
Гендиректор галереи бутиков "Гранд палас" Константин Образцов считает, что развивать "Пассаж" как центр luxury-торговли — это утопия. "Состояние здания этого не позволит. Да и не нужен в "золотом треугольнике" еще один большой магазин элитных товаров", — уверен он.
"Невский Пассаж" — один из последних исторических торговых объектов в центре города, который подлежит реконцепции. Ранее эту задачу решали собственники других торговых комплексов. И в каждом из случаев им приходилось считаться с необходимостью сохранения исторического облика зданий.
Например, ООО "Мэркури холдинг" собиралось завершить реконструкцию Дома ленинградской торговли (ДЛТ) на Большой Конюшенной ул. еще в 2009 г. Но универмаг откроется только будущей весной. Комментариев о причинах задержки проекта инвестор не дает, но известно, что здание "подросло" на два этажа, а его торговая площадь увеличилась в 2 раза, до 18 тыс. м2. Обновленный ДЛТ станет центром люксовой торговли города — подобием столичного ЦУМа. Инвестиции в реконструкцию оцениваются в $100 млн.
На следующую весну также запланировано открытие Елисеевского магазина площадью 1 тыс. м2 на Невском пр., 56. Как рассказала Анна Прозорова, руководитель департамента группы "Конкорд", которая реализует проект, реставрация внутренних интерьеров уже завершена, идет установка торгового оборудования.
Около 400 м2 на первом этаже займет привычный продовольственный магазин, где будет торговля через прилавок. "Мы готовились к проблемам с согласованиями, но их не было. А инвестиции 160 млн рублей, конечно, большие, но ожидаемые", — говорит Анна Прозорова. По ее словам, именно в исторической концепции проект будет максимально успешным: расчетный срок окупаемости — 4-5 лет.
По этому же пути пошли девелоперы Дома Зингера — ЗАО "ПАН". По мнению бывшего гендиректора ЗАО "ПАН" Андрея Крылова, реконструкция исторических торговых объектов "стоит свеч". "Дом Зингера оказался экономически очень удачным. Но таких объектов в центре почти не осталось. Да и людей, которые могут сделать из них конфетку, тоже", — говорит он.
Среди торговых объектов, которые пока плохо поддаются реконцепции, выделяется универмаг "Фрунзенский" на Московском пр. Компания JFC Владимира Кехмана, которая владеет зданием с 2005г., хотела объект снести и построить на его месте что-то новое и современное, вплоть до концертного зала Михайловского театра. Но власти Петербурга заявили, что памятник конструктивизма трогать нельзя. "Вариантсо сносом мы больше не рассматриваем. Возможна только реконструкция. Но что там будет, еще не решили", — заявил пресс-секретарь JFC Андрей Семенов.
Зато, похоже, проясняется судьба Апраксина двора, которым с 2007 г. занимается компания "Главстрой СПб", подконтрольная Олегу Дерипаске. Правда, проект архитектора Криса Вилкинса стоимостью $1 млрд город забраковал из-за перспективы сноса восьми исторических корпусов. Была создана новая концепция. "За 3 года нужно отреставрировать 20 корпусов. Общие инвестиции составят 40 млрд рублей", — сообщил гендиректор "Главстроя СПб" Игорь Евтушевский.
