В 2016 году Х5 Retail Group (сети "Пятерочка", "Перекресток" и "Карусель") зарезервировала около 200 магазинов для "воспитательной" работы арендодателями. Сеть намерена изменить локацию точек, если владелец помещения не пойдет на ее условия. Ретейлер демонстративно откроет новый магазин напротив бывшего расположения или в непосредственной близости от него. Брокеры торговой недвижимости говорят, что "Пятерочка" часто сама предлагает более высокие ставки, чтобы забрать удобно расположенные объекты у конкурентов.
Более 75% магазинов "Пятерочка" (общее число 6,6 тыс.) расположены на арендуемых площадях, каждая из которых — до 1 тыс. кв. м. Расходы на их аренду составляют порядка 4,5% годовой выручки (оборот дивизиона в 2015 году — 585,4 млрд рублей), или 30% операционных затрат торговой сети.
— Сохранение существующего уровня розничных цен и предотвращение колебаний продовольственной инфляции возможно только в том случае, когда затраты на аренду не превышают 4,5–5% выручки конкретного магазина, — подчеркивают в пресс-службе Х5. Поэтому сеть последовательно работает над удержанием приемлемого уровня арендных ставок.
В большинстве случаев Х5 удается найти консенсус с владельцами помещений и продлить контракт на обоюдовыгодных условиях, однако в ситуациях, когда договориться невозможно, в ход идет релокация — перенос магазина в ближайшее помещение. Так, в 2015 году дивизион "Пятерочка" перенес на новые адреса 62 магазина. За пять месяцев 2016-го уже "ушли к соседу" более 50 объектов из примерно 200 запланированных в этом году, уточнили в компании.
Ретейлер постепенно переносит и большие форматы — супермаркеты "Перекресток" (до 3 тыс. кв. м) и гипермаркеты "Карусель" (до 15 тыс. кв. м). Например, в прошлом году "Перекресток" отказался от трех помещений в Москве — арендодатель не снижал арендных ставок в валюте. В текущем году компания готова перебросить на новое место и гипермаркет, так под релокацию крупных форматов зарезервировано 15 магазинов.
В пресс-службе Х5 уточнили, что релокация магазина обходится на 40–50% дешевле, чем стоимость нового открытия, "поскольку используется уже имеющееся торговое оборудование, а также нет затрат на привлечение и обучение персонала". Средняя стоимость открытия арендованной "Пятерочки" — 12,5 млн рублей без НДС, уточнили в Х5.
Х5 — вторая по обороту торговая сеть в России, по итогам I квартала 2016 года насчитывала более 7,3 тыс. магазинов, из них 486 "Перекрестков", 91 "Карусель", остальные — "Пятерочки". Выручка по итогам 2015 года — 808,8 млрд рублей. Основной акционер — "Альфа-групп" (47,86% уставного капитала).
— Релокация может быть выходом из спора с арендодателем, к этому приему прибегают все сети, — говорит гендиректор DNA Realty Антон Белых. — Для того чтобы это было целесообразно, арендная плата должна быть ниже на 20–50% при сопоставимой площади, — уточняет он.
Однако чем больше площадь помещения, тем выше затраты на открытие магазина, переезд и тем сложнее найти именно в данной локации подходящее помещение.
Например, по данным DNA Realty, у сетевых магазинов "У дома", "Дикси", "Пятерочка" и т.д. инвестиции в открытие одного магазина составляют от 5 млн до 30 млн рублей в зависимости от состояния помещения и необходимых работ по его подготовке.
— У больших магазинов вложения могут доходить до 100 млн рублей, поэтому такие операторы крайне редко могут реально шантажировать собственника переездом, — замечает Белых.
Директор направления стрит-ретейла Knight Frank Вита Камлюк отмечает, что ставки аренды, например, в столице не растут в 2016 году по отношению к 2015 году.
— Но "Пятерочка", конкурируя с "Дикси" за площадки, дает ставки выше, т.е. сеть сама предлагает более дорогие договоры, — говорит специалист.
Арендная ставка для дискаунтера в Москве составляет 30–36 тыс. рублей в год за 1 кв. м, по данным Knight Frank.
Глава сети "Верный" Олег Высоцкий говорит, что у компании было несколько подобных эпизодов с релокациями.
— Если ставку повышают либо отказываются снижать и не идут на контакт в переговорах, мы используем этот метод, — сказал он.
По словам Высоцкого, ставки сеть пытается снижать в том случае, если магазин становится неприбыльным, тем более "переехать сейчас легко". Он также добавляет, что "тренда на повышение арендных ставок для продуктовых магазинов сейчас не наблюдается".
Напомним, в прошлом году "Верный" закрыл около 20 нерентабельных магазинов, сейчас общее количество точек — более 400. Закрытие нерентабельных магазинов и открытие их в других местах отличается от обычного перемещения, релокации. В первом случае ищут более выгодное помещение по трафику, конфигурации зала и т.д.
Гендиректор "Седьмого континента" Александр Агеенков согласен с коллегами.
— В переговорах все средства хороши, прессовать по условиям аренды, чтобы отвязаться от доллара, — это для всех актуально, — говорит собеседник.
По его словам, сейчас договоры аренды для продуктовых магазинов заключаются со ставками не только в рублях, но и в долларах с фиксированным курсом (например, 36 рублей за доллар), также в процентах от оборота. Хотя, например, договоры аренды "Верного" — с рублевыми ставками.
