"Главстрой Девелопмент" распродает землю в Москве: речь может идти о 20 участках на более чем 36,4 млрд руб. Это нужно для привлечения денег для ключевых проектов. В компании заверяют, что всю землю продавать не будут.
"Чтобы не топтаться на месте"
О том, что "Главстрой Девелопмент" (входит в холдинг "Базэл" Олега Дерипаски) может продать свои площадки в Москве, говорится в презентации для потенциальных инвесторов (есть у РБК). В ней содержится перечень из 20 площадок площадью более 200 га и стоимостью свыше 36,4 млрд руб. Согласно информации на сайте "Главстрой Девелопмента", это все площадки, которые есть у компании в Москве и Подмосковье, — их совокупная площадь равна 203,5 га.
Подлинность презентации подтвердили представители трех девелоперских компаний, получавшие ее. О распродаже знает гендиректор компании "Гео Девелопмент", специализирующейся на управлении земельными активами, Максим Лещев и региональный директор по развитию бизнеса консалтинговой компании Colliers International Владимир Сергунин.
В самом "Главстрой Девелопменте" уточнили, что продаются не все участки, а только те, на которых еще не начаты работы. "Дело в том, что сразу несколько наших проектов сейчас вышли на финишные прямые и требуют большого объема средств для своей реализации, — объясняет гендиректор "Главстрой Девелопмента" Иван Богатов. — Чтобы не топтаться на месте, мы хотим продать один-два проекта, а в остальные — пригласить соинвесторов".
Богатов отметил, что все столичные участки компании — это бывшие производственные площадки "Главмосстроя". Ключевыми для компании, по его словам, являются проекты на участках площадью около 80 га. "Это примерно 1,5 млн кв. м недвижимости со сроками реализации в 2015–2023 годах", — уточнил он.
По его словам, деньги компании нужны для реализации таких "стратегических, больших, комплексных проектов", как редевелопмент территории Комбината железобетонных конструкций (КЖБК-2) на Рязанском проспекте, 26 (площадь участка — 28 га): там планируется построить 586 тыс. кв. м недвижимости, из которых 332 тыс. кв. м придется на жилье класса комфорт плюс. Также в приоритете — застройка промзоны в Береговом проезде, 2–3 (24,5 га недалеко от Филевского парка), где может появиться 365 тыс. кв. м недвижимости, в основном жилья бизнес-класса. А на участке Бескудниковского комбината строительных материалов на улице Стандартная, 6 (33 га), у метро "Алтуфьево", запланировано возведение жилого комплекса эконом-класса площадью почти 600 тыс. кв. м.
Из 20 площадок, представленных на сайте "Главстрой Девелопмента", только 13 предполагают строительство жилья, четыре — объектов индустриальной недвижимости, две — торговых центров, одна — бизнес-центра класса А (см. инфографику).
Богатов также отметил, что по некоторым площадкам у "Главстрой Девелопмента" подписаны соглашения о намерении и компания готова выйти на сделку в течение месяца. О каких площадках идет речь и кто может стать их покупателем, Богатов не уточнил.
Недоступное финансирование
Один из потенциальных покупателей рассказал, что пытался приобрести площадку как раз в Береговом проезде, но стороны не договорились о цене. "Вместо стоимости в 2,2 млрд руб. за участок в 16,5 га, которая указана в направленном нам предложении, в итоге была названа гораздо более высокая цена, что нас не устроило", — сообщил гендиректор крупного московского застройщика. "Под каждой ценой у нас есть аргументированное обоснование", — отвечает Богатов: в презентации была указана стоимость земельного участка, а не проекта целиком.
Лещев из "Гео Девелопмента" считает цены в презентации вполне рыночными. "Мы уже работаем по некоторым из участков", — сообщил он.
"Главстрой" ищет альтернативные банковским кредитам способы финансирования проектов, уверена партнер, исполнительный директор консалтинговой Knight Frank Russia & CIS Мария Котова. "Любой девелопер старается оптимизировать имеющийся портфель, покупая и продавая проекты, — отмечает она. — "Главстрой Девелопмент", оптимизируя свой портфель, рассматривает как продажу участков целиком, так и поиск соинвесторов, что в нынешней рыночной и экономической ситуации может быть интересно небольшим застройщикам".
У "Главстрой Девелопмента" почти не осталось недвижимости на продажу, говорит гендиректор "Метриум Групп" Мария Литинецкая: "Крупные проекты компания уже давно построила и продала, а новые не запустила. При этом доступного финансирования для девелоперов сейчас практически нет, поэтому, видимо, она и решила отказаться от некоторых участков в пользу тех, чья реализация сегодня выглядит более экономически целесообразной".
"Главстрой Девелопмент" строит жилье в Москве, Подмосковье и Ярославле. Компания участвовала в подготовке к Олимпийским играм в Сочи, построив жилой комплекс "Сочное", в котором во время игр жили представители Международного олимпийского комитета и другие спортивные функционеры. В 2014 году "Главстрой Девелопмент" ввел в эксплуатацию более 100 тыс. кв. м жилья, сообщил Богатов. Для сравнения, за 2013‑й компания ввела 344 тыс. кв. м, в 2012‑м и 2011‑м— 131 тыс. кв. м и 399 тыс. кв. м соответственно. Такие результаты не позволяют компании занимать первые позиции на рынке столичного региона, лидеры которого вводят сотни тысяч квадратных метров в год, как, например, "Мортон", уверен руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. "Сегодня у компании только один проект в стадии активной реализации в Москве — "Яуза парк" (монолитный дом, рассчитанный на 352 квартиры, возле станции метро "Преображенская площадь") на 37,5 тыс. кв. м, — отмечает эксперт. — Эти объемы могут соответствовать результатам разве что небольших девелоперов, не имеющих ни такого громкого имени, ни такой истории".
При этом выручка компании по РСБУ в 2014 году сократилась более чем в два раза — до 89 млн руб. против 187,3 млн руб. по итогам 2013‑го, чистый убыток увеличился до 219 млн руб. против 209 млн руб. годом ранее. Основная выручка девелоперского бизнеса "Базэла" отражается на балансе юрлиц, выступающих SPV-компаниями (отдельные компании, создающиеся под реализацию каждого отдельного проекта группы), и не отражается в результатах головной структуры, утверждает Богатов.
