Роман Евстратов, директор департамента торговой недвижимости Colliers International, считает, что приход новых операторов в 2010 году может привести к ротации операторов в торговых центрах Петербурга. Он указывает на то, что 2010-2011 — это годы, когда у многих операторов заканчиваются пятилетние договоры аренды в торговых центрах города, открывшихся в 2006-2007 годах. "Это даст возможность управляющим компаниям повышать привлекательность своих комплексов за счет новых арендаторов, вышедших на рынок в 2010 году", — говорит господин Евстратов
Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН, подсчитала, что в ТРК "Галерея" представлено 22 новых для Санкт-Петербурга бренда: NEO Label, Ann Christine, Bebe, Calliope, Coast, Fiorella Rubino, French Connection, GAP, IKKS, Kurt Geiger, MAC, Oxette, Playlife, Reiss, River Island, Uterque, Warehouse, Williams & Oliver, ресторан Nordsee, ресторан "Дюжина", кафе "КофеТун СушиТун", кинокомплекс "Формула кино". "Наличие новых брендов, безусловно, повышает притягательность торговых центров для покупателей. Выгодное местоположение в центре города, наличие парковки, а также других удобств (например, гардероба) позволяет говорить о том, что данные объекты станут наиболее посещаемыми в городе", — говорит она.
Наиболее крупным торговым объектом, открытие которого намечено на 2011 год, является ТРК "Лето" на Пулковском шоссе (арендопригодная площадь составит около 76 000 кв. м). В ТРК будут представлены как новые торговые операторы, так и некоторые бренды, дебютировавшие в 2010 году в "Галерее".
Управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге Илья Андреев менее оптимистично смотрит на перспективы рынка в связи с выходом новых операторов: "Нельзя сказать, что это как-то изменит ситуацию в торговой недвижимости. Какие-то операторы приходят, какие-то уходят с рынка. Но количество операторов в России не такое большое, как на Западе. Поэтому миграция сильного влияния не оказывает", — говорит он.
По мнению господина Андреева, в 2011 году на рынке торговой недвижимости продолжатся тенденции уходящего года. Так, будет наблюдаться ротация арендаторов на торговых коридорах в центре Петербурга, низкий процент вакантных площадей в новых качественных объектах. По мере насыщения качественными торговыми площадями в Петербурге будут появляться новые тренды. На сегодняшний день собственники понимают, что благодаря определенному набору "якорей" они смогут заполнить свои объекты и привлечь покупателей. С годами будет делаться ставка на четко разработанную концепцию. Насыщение рынка приведет и к увеличению количества западных операторов, которые будут более заинтересованы в российском рынке.
В 2011 году, скорее всего, продолжится наметившийся в кризисный период процесс оптимизации торговых сетей — операторы будут закрывать низкорентабельные торговые точки, открывая новые магазины в концептуальных торговых комплексах с более удачной локацией. В торговых центрах продолжится развитие развлекательных сетей, в том числе кинотеатров, боулинг-клубов, ледовых катков.
Евгения Буторина, старший аналитик отдела консалтинга ASTERA, отмечает, что 2010 год стал для рынка торговой недвижимости Петербурга годом активного восстановления. Этот сегмент традиционно более "живой" в силу того, что покупатели всегда будут удовлетворять свои потребности, причем не только те, что относятся к числу первостепенных. В последние годы население все больше тратит на развлечения, организацию своего досуга, здоровый образ жизни и т. п.
"Появление новых операторов — это признак того, что рынок способен предложить операторам с мировым именем качественные объекты с хорошей концепций и удачной локацией", — говорит госпожа Буторина.
По результатам 2010 года средний уровень обеспеченности населения Санкт-Петербурга качественными торговыми площадями увеличился по сравнению с предыдущим годом на 12% и составил 933 кв. м на 1000 человек, что приближено к значению аналогичного показателя в Европе (970 кв. м на 1000 человек). Объем реализованных площадей в торговых комплексах Петербурга по итогам 2010 года составил, по нашим оценкам, 235 тыс. кв. м. При этом объем предложения площадей в качественных торговых центрах крайне ограничен, новые торговые центры вводились в эксплуатацию, сданными в аренду более чем на 95%. "Это значит, что рынку есть куда стремиться, он обладает значительным потенциалом для развития", — поясняет госпожа Буторина.
По ее словам, в наступившем году можно ожидать оживления в сегменте luxury, который после кризиса пока заметно уступает сегментам "средний" и "средний плюс". Уже сейчас международные торговые марки класса люкс начали более активно искать помещения. "Открытие в следующем году компанией Mercury Дома ленинградской торговли (ДЛТ) после реконструкции придаст дополнительный импульс развитию этого сегмента и формированию на Большой Конюшенной улице зоны бутиков люксовых брендов", — говорит госпожа Буторина.
Несмотря на низкий уровень прогнозируемого прироста рынка торговых комплексов в перспективе ближайших двух лет, ситуация здесь будет положительной. С учетом ограниченного предложения можно прогнозировать незначительную эскалацию ставок в наиболее успешных торговых комплексах. В результате плавного увеличения в следующем году ставки могут вырасти на 5-10%.
По данным специалистов АРИН, объем качественной торговой недвижимости Петербурга на начало 2011 года составляет порядка 3,3 млн кв. м. В течение 2010 года общий объем торговых площадей увеличился на 9% — было введено около 277,9 тыс. кв. м.
"Объем ввода за 2010 год на 72 процента превысил объем ввода за 2009 год, — рассказывает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. — Это объясняется вводом сразу нескольких крупных торговых объектов". Так, в Центральном районе были открыты ТРК "Галерея" (93 тыс. кв. м) и ТЦ "Невский Центр" (42,7 тыс. кв. м), в Приморском районе — третья очередь ТРК "Сити-Молл" (31 тыс. кв. м), в Колпинском районе — ТРК "Ока" (45 тыс. кв. м). Новые торговые объекты вводились также в Выборгском, Невском, Калининском, Фрунзенском и Адмиралтейском районах.
По данным АРИН, в настоящий момент средний уровень заполняемости торговых центров составляет около 90%, вакантными продолжают оставаться в основном неликвидные помещения. Уровень заполняемости напрямую зависит от местоположения и концепции торгового комплекса. Наиболее удачные объекты заполнены на 100%. Это высококачественные торговые центры с хорошей концепцией — "ПИК", "Сенная", "Мега Парнас", "Мега Дыбенко", "Гранд Каньон", "Атмосфера", "Французский бульвар". У данных комплексов сформированы листы ожидания из потенциальных арендаторов.
"Полностью заполнены универмаги, расположенные вдоль оживленных транспортных магистралей, в частности "Московский" и "Нарвский" универмаги", — говорит Зося Захарова. Высокая заполняемость у ТРК "Родео Драйв", ТРК "Планета Нептун", ТРК "Июнь".
Низкий уровень заполняемости (порядка 70-80%) характерен прежде всего для торговых центров, расположенных в неликвидных местах, вдали от активных трафиков, для объектов с плохо проработанной концепцией, небольших по площади (менее 10 000 кв. м), что не позволяет операторам в полной мере использовать синергетический эффект.
