"Невский пассаж" снова меняет хозяина: у неудавшегося инвестора Шалвы Чигиринского, с которым сейчас связан скандал с разрушением "Новой Голландии", "Пассаж" забрал за долги банк ВТБ. Но продать его не получается уже более полугода: бизнес Чигиринского был, похоже, весьма запутан.
Не так, наверное, много в Санкт-Петербурге зданий, в которых, точно в зеркале, выпукло и зримо отразилась вся история страны и города. Но, сколько бы их не было – "Невский пассаж" — одно их самых известных.
Был он построен в 1846-1848 годах архитектором Р. А. Желязевичем по заказу тогдашнего владельца земельного участка графа Я. И. Эссен-Стенбок-Фермора. На первом этаже здания размещались склады, на втором — торговые помещения, на третьем — квартиры. На рубеже веков здание было перестроено, и стало четырёхэтажным. В нем располагалось шестьдесят четыре торговых зала общей площадью более 5000 кв. м. После запрета частной торговли в 1920 году универмаг был закрыт на реконструкцию, и открылся уже только в годы НЭПа, в 1922-ом, как кооперативное предприятие. А с 1933 года "Пассаж" стал образцовым универмагом, витриной советской торговли. В 1941-ом магазин был поставлен на "консервацию", но сотрудники продолжали ходить на работу – сбрасывали с крыши зажигалки. Снова открылась галерея в 1947-ом.
Когда началась перестройка, то коллектив "Пассажа", в 1989-ом году, взял в аренду оборудование универмага. А через три года, в 1992-ом, "Пассаж" стал закрытым акционерным обществом (ЗАО ТПФ "Пассаж").
Контрольный пакет акций нового предприятия принадлежал его генеральному директору Валерию Зеленскому. Несколькими годами позже шел разговор о 72,08%. Родившийся в 1939-ом Зеленский начал карьеру на должности продавца и, сменив несколько мест работы, стал начальником планово-экономического отдела Главного управления торговли Ленгорисполкома. Три года, с 1980-го по 1983-й, провел в командировке в Йемене, и вернулся в Ленинград уже директором "Пассажа". Затем Зеленский стал заместителем начальника Главленплодоовощпрома, а потом начальником Главного управления торговли Ленгорисполкома, откуда уже и вернулся в родной "Пассаж" генеральным директором в 1991 году.
Позже доля его акций уменьшилась до порядка 20 процентов, но, стоит сказать, что еще акциями ЗАО владел, как утверждали СМИ, его сын и некая родственница, у которой, на определенном периоде, было почти 20% акций ЗАО.
Покупка пассажа
ЗАО «Пассаж» арендовало здание на Невском, 48 в мае 1998 года – до 2023 года. Но в 2005-ом году город, которому здание принадлежало, решил его продать. К этому времени совладелец холдинга «Адамант» Игорь Лейтис уже скупил у мелких акционеров 16,32% акций ЗАО. Но, однако, долю Зеленского и еще несколько менее значительных, купило перед аукционом «СТ Груп», принадлежащий Шалве Чигиринскому. Сумма сделки не разглашалась, но, говорят, что она была около $20-30 миллионов. На тот момент ЗАО принадлежало не только право аренды всех помещений универмага «Пассаж» до 2023 года, но и 8 тыс. кв. м его площадей.
В итоге 17 мая 2006 за 1,365 млрд рублей компания «Дивието Лтд.», которая, как подозревали тогда и как выяснилось позже, также принадлежала Чигиринскому, приобрела остальные помещения «Пассажа» площадью 13,3 тыс. кв. м. За бортом аукциона остались, среди пятнадцати участников, представители банка «Еврофинанс», компании «Новый терминал», владельцы московского ГУМа и ряд иностранных компаний.
Интересно, что первыми же обещаниями Чигиринского как нового владельца были оставить на месте гендиректора Зеленского и сотрудничать с «Адамантом». Но уже в конце августа 2006-го генеральным директором ОАО «Пассаж» стал бывший менеджер холдинга «Адамант» Дмитрий Соколов, а осенью 2008-го года была выкуплена Чигиринским и доля «Адаманта», которая к этому времени составляла 25%+1 акция. Сумма сделки, как обычно, не разглашалась, но, по разным данным, она была в пределах $40-50 миллионов.
Чигиринский сразу пообещал вложить в «Пассаж» $60 миллионов и назначить его управляющим владельца московского ГУМа Михаила Куснировича. Уже через год сумма обещаемых вложений возросла до $120 млн и стало известно, что площадь объекта увеличится с 21,6 тыс. кв. м до 37,4 тыс. кв. м, а к финансированию был привлечен Deutsche Bank.
Арест имущества
Но, по всей видимости, занимал у Deutsche Bank Чигиринский не только под «Пассаж», но и под другие проекты. Делала это, вернее, компания Russian Land, гарантом которой выступал Чигиринский. Но в 2008 г. кредит был передан по put-опциону ВТБ, так как, по слухам, компания нарушила какие-то условия.
В марте 2009-го срок выплат по кредиту был задержан и банк ВТБ потребовал в Высоком суде Лондона с Шалвы Чигиринского 3,117 млрд рублей долга. 3 июля 2009 года в обеспечение этих требований суд наложил арест на девелоперские активы Russian Land и личное имущество Чигиринского на сумму, эквивалентную 60,7 млн фунтов стерлингов: были арестованы две квартиры в центре Москвы, особняк предпринимателя в Лондоне, вилла в Монако, 50% доли в проекте «Новая Голландия» и пр., в том числе и «Пассаж». Также был наложен арест на коллекцию антикварных часов Чигиринского и деньги, поступающие на его счета, а ему позволили тратить лишь 25 000 фунтов в неделю.
Впрочем, ВТБ дело не ограничилось. В мае 2009 года владелец холдинга «Адамант» Игорь Лейтис так же подал на Чигиринского в суд, утверждая, что тот не расплатился за переданные ему кипрские фирмы, владеющие недвижимостью в Петербурге, и попытался арестовать оставшуюся недвижимость Чигиринского. По сведениям СМИ, Лейтис получил только 30% обговоренной цены за переданные акции «Пассажа». Сама же сумма сделки называлась в $40 миллионов.
Продажа пассажа
Но, однако, несмотря на арест «Пассажа», Чигиринскому удалось, по всей видимости, достигнуть каких-то договоренностей в ВТБ, и за продажу он взялся самостоятельно. Осенью прошлого года озвучивалась цена в $75 миллионов.
А в декабре уже заявляли, что найден и покупатель: корейская компания Lotte Group, южнокорейский конгломерат, включающий в себя ритейл, девелопмент, производство продуктов питания и напитков и отели. Эта компания владеет универмагом на Новом Арбате. Озвучиваемая сумма сделки была уже меньше: разговор шел о $68-70 млн. И хотя официально говорилось о «завершении переговоров о продаже», в реальности завершиться успехом им было, видимо, не суждено.
Сейчас «Пассаж» уже продает долговой центр ВТБ, и, как удалось выяснить «В Кризис.ру», цена составляет $80 миллионов, хотя ВТБ и готов рассматривать компромиссные предложения.
— При действующих договорах аренды, — заявила «В Кризис.ру» Наталья Черейская, директор по маркетингу агентства «Бекар», — это странная цена. Понятно, что объект все равно будет генерировать доходы, но те доходы, которые будут в подобном объекте, лишенном обременений, гораздо более интересны и привлекательны. Также инвестору необходимо учитывать вложения, так как здание необходимо привести к современному представлению о торговых комплексах и согласование этих изменений с ГИОПом. Первый этаж там в приличном состоянии, а остальные, на мой взгляд, требуют серьезных инвестиций. Хотя понятно, что беседуя про подобные объекты, очень трудно говорить о рыночной цене. Это антиквариат, произведение искусства, тут можно говорить лишь об инвестиционной цене. И владелец, и инвестор понимают, что второго такого здания нет.
По оценкам еще одной компании, Sibir Energy, которая также считает, что Чигиринский должен ей деньги, более сотни арендаторов «Пассажа» приносят его владельцам порядка $7 миллионов в год.
Как мы покупали «Невский пассаж»
Но пока грядут перемены, «Пассаж» продолжает заниматься привычным делом: торгует и сдает помещения. Как удалось выяснить «В Кризис.ру», офис в 60 метров можно снять за 41 тысячу рублей в месяц. Квадратный метр в офисах меньшей площади стоит дороже, но они все уже разобраны, и осталось лишь несколько больших помещений на пятом этаже без лифта. Лифт, как выяснилось, требует капитального ремонта, но вечно живущим на вулкане не до этого:
— Какой ремонт, — сказали корреспонденту «В Кризис.ру», который представился потенциальным арендатором, — вообще были разговоры, чтобы это здание на Итальянской сносить.
Купить «Пассаж», кстати, весьма непросто: чтобы дозвонится в долговой центр ВТБ, у нас ушло более часа. Там было то занято, то трубку просто не поднимали.
Справка: Выручка от торговли по итогам первого квартала текущего года в ЗАО «Пассаж» составила — 11 965 тыс. руб., а от аренды и прочих услуг — 49 963 тыс. руб. Но, однако, в чистой прибыли по итогам первого квартала был показан убыток более миллиона рублей. Как сообщается в отчете, «Cнижение чистой прибыли за 2009 год , а также убыток по итогу первого квартала 2010 года объясняется проведением в фирме крупного сокращения, что в дальнейшем позволит фирме минимизировать расходы по заработной плате. В целом все вышеуказанные показатели говорят о рентабельности общества и устойчивом экономическом положении».
