Считается, что по мере роста доходов люди сначала наедаются, потом покупают одежду-обувь, потом автомобиль, квартиру, мебель и т. д. Но динамика послекризисного спроса меняет эту картину мира: сегодняшний российский покупатель сохраняет умеренное ежедневное потребление продовольствия и тратит все свои запасы на отложенные во время кризиса покупки одежды, обуви, автомобилей, а то и недвижимости. Этот факт прекрасно коррелирует с динамикой цен на товары потребительского сектора. Так, цены на продовольствие в связи с последствиями засухи в последние месяцы резко выросли, и потребители отвечают на это сдержанностью в покупках. В то же время на непродовольственные товары цены остаются стабильными, что и сказывается на активной динамике спроса.
Столь строгая зависимость спроса от цен была характерна для всего кризисного периода. Сейчас потребление в целом выросло, но раскупается прежде всего самый дешевый товар. Многие компании, занимающиеся продажей дешевых автомобилей, мебели, квартир, говорят о недостатке предложения и об очередях. Компании-производители спешно перестраивают бизнес в пользу дешевого ассортимента — будь то квартиры по 25 кв. м, машины «Жигули» или масляные спреды в пластиковой упаковке. Спрос очень эластичен по цене: малейшее ее повышение приводит к заметному оттоку покупателей. Пример тому — московский квартирный рынок или тот же рынок продовольствия.
Что будет за этим всплеском сезонного и отложенного спроса? К сожалению, прогнозы на ближайший год не очень радужные: к Новому году спрос будет исчерпан, а качественного роста платежеспособности населения не предвидится как минимум еще год. Для отечественных производителей это будет означать сохранение стратегии выживания в ущерб развитию: на дешевом ассортименте много не заработаешь, получаемая маржа не позволит активно инвестировать в новые продукты и рынки.
Ценовое ралли не закончилось
С начала 2010 года многим участникам продовольственного рынка казалось, что потребительский спрос возвращается к докризисному уровню. Компании говорили, что почувствовали оживление продаж сразу после окончания январских каникул. Особенно хорошо дела шли в предпраздничные дни — в феврале, марте, мае, когда население традиционно закупает много продуктов питания. Ожидания компаний были самыми радужными, и некоторые предрекали, что уже осенью выйдут на докризисные объемы продаж.
Однако летом ситуация изменилась. «В начале года была иллюзия, что скоро все восстановится, но последние четыре месяца рост розничных продаж снова замедлился. Мы это видим по своим исследованиям», — отмечает президент компании РОМИР Андрей Милехин. Он считает, что сегодня сохраняются тенденции, появившиеся с началом кризиса: высокодоходные слои населения в отношении продуктов питания почти не изменили свой тип потребления, средний класс по-прежнему покупает только самое необходимое, а люди с низкими доходами и сельские жители до 40% продовольственной корзины собирают на своих огородах.
Летом всегда происходит снижение спроса по основным категориям продуктов, но в этом году из-за жары падение было гораздо заметнее. Ажиотажный спрос наблюдался лишь на прохладительные напитки и на продукцию наиболее пострадавших от засухи отраслей — крупяной, мукомольной. «Когда цены на зерно начали расти, наши клиенты заволновались, что этот рост продолжится, и у нас появились очереди на отгрузки, — рассказывает PR-менеджер компании “Пава” Дарья Корытина. — Когда ввели эмбарго на вывоз зерновых из страны, ажиотаж начал спадать — стало понятно, что мука в стране будет». В августе-сентябре многие производственные и розничные компании отмечали всплеск спроса на крупы. Рекордсменом оказалась гречка, которую население буквально сметало с магазинных полок, боясь резкого повышения цен.
Сегодня ажиотажного потребительского спроса, как в конце лета, нет ни в отношении зерна, муки и круп, ни по другим видам продовольствия. Но текущий стабильный сезонный спрос на продукты питания лишь отчасти радует переработчиков. Многие из них говорят, что находятся на грани рентабельности. Перерабатывающим компаниям приходится закупать у сельхозпроизводителей сырье по новым ценам, а розница цены повышать не спешит. «С точки зрения выгоды нам вообще лучше остановить отгрузку гречки. Мы закупаем российскую гречку по 50 рублей за килограмм, а магазины реализуют ее всего на рубль-два дороже», — сетует президент компании «Мистраль Трейдинг» Беслан Агрба. Об этой же проблеме рассказывает президент Первой макаронной компании Андрей Ковалев: «Мы видим спрос на нашу продукцию, но производство макарон сегодня убыточно: с сетями мы давно заключили договоры по ценам, а закупочные цены на мягкие сорта пшеницы за последнее время увеличились в два раза, на твердые — почти втрое».
Переработчики уверены, что дальнейшее неизбежное повышение цен приведет к сокращению потребительского спроса, который только начинает восстанавливаться. В настоящее время большинство компаний отмечает, что их продажи если и растут, то в стоимостном выражении. «В сентябре-октябре мы вернулись на уровень продаж 2008 года, — говорит председатель совета директоров компании “ПомидорПром” Максим Протасов. — Однако продажи восстановились в денежном, но не в натуральном выражении».
По мнению г-на Протасова, в дальнейшем на рынках, пострадавших от засухи, цены будут расти. В качестве примера он приводит овощной рынок: в этом году сильно уменьшилось количество выращенных хозяйствами кабачков и томатов. Скоро спрос на эти продукты питания превысит предложение. Особенно сильно дефицит будет ощущаться ближе к новогодним праздникам, когда переработчики традиционно заготавливают из кабачков икру и делают из томатов пасту. Восполнить недостаток российских овощей помогут зарубежные сельхозпроизводители, но цена на их продукцию будет выше, чем в прошлом сезоне.
С начала осени уже поднялись розничные цены на молочную продукцию, также из-за подорожания сырья. Переработчики, учитывая возросшие затраты, тоже подняли цены, что в итоге отразилось на конечном потреблении. «За первые девять месяцев 2010 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года прирост потребления молока и молочных продуктов составил 10–11 процентов, но сейчас спрос снижается, так как цены на сырье растут», — говорит исполнительный директор Молочного союза России Владимир Лабинов.
О желании повысить цены объявляют многие. «Мы планируем увеличить стоимость нашей продукции, хотя пока пытаемся различными способами удержать цены, — говорит генеральный директор компании “Императорский чай” Александр Егоров. — Сейчас идет восстановление рынка, и повышать цены не лучшая идея, но иначе нельзя, потому что не только в нашей стране, но и на мировых рынках стоимость сырья растет, затраты на упаковку и логистику постоянно увеличиваются». По его мнению, в основном компании будут повышать цены в конце этого года или в начале следующего — в традиционное время роста цен.
Наилучшую динамику спроса сегодня демонстрируют мясная и рыбная отрасли, поскольку в последнее время роста цен здесь не наблюдалось. На мясном рынке поголовье скота осенью сокращается, а предложение мяса, соответственно, увеличивается. Сегодня при относительно низких ценах спрос на мясо остается довольно высоким. По мнению президента Мясного союза России Мушега Мамиконяна, спрос начал расти и на колбасные изделия, чего не было уже многие годы. Это дало предприятиям возможность увеличить производство колбас и полуфабрикатов. В целом, если в 2009 году на мясном рынке наблюдался нулевой рост спроса, то в 2010 году совокупный рост потребления составит около 7% — это очень неплохой показатель.
Рыбная отрасль тоже демонстрирует позитивные результаты: по данным Росстата, с начала года общий вылов рыбы увеличился на 6,5%, а импорт — на 9%. «Спрос на рыбу традиционно растет осенью, цены на нее в этом году почти не росли, поэтому покупательский спрос увеличивается», — комментирует руководитель инвестиционно-аналитической группы ГК «Хладопродукт» Тимур Митупов. Он обращает внимание, что среди основных продуктов питания по росту цен рыба находится на последнем месте.
Торговля ждет спроса
Розничные сети надеются на повышение покупательской активности. «Мы замечаем оживление спроса, но пока лишь в крупных городах, — рассуждает исполнительный директор Ассоциации компаний розничной торговли (АКОРТ) Илья Белоновский. — Потребители стали возвращаться в супермаркеты. Торговые сети снова открывают магазины, развиваются в регионах. Но в основном торговля находится в состоянии ожидания». По прогнозам г-на Белоновского, если все будет развиваться как сейчас, то докризисный уровень продаж восстановится не раньше середины или конца 2011 года.
В розничных сетях сегодня нет ажиотажа, даже в дискаунтерах и гипермаркетах. «Потребительский бум еще не начался, мы не видим серьезных признаков того, что кризисная ментальность исчерпана», — говорит главный исполнительный директор компании X5 Retail Group Лев Хасис. «Спрос находится в пределах сезонности. Кризис еще не закончился, — вторит коллеге директор центрального офиса закупок компании “Ашан Россия” Эмин Рустамов. — По сравнению с докризисным периодом количество товаров в корзине сократилось, а размер среднего чека остался практически на прежнем уровне».
Ритейлеры отмечают изменение вкусов потребителей. Люди стали внимательнее и обдуманнее относиться к своим ежедневным тратам, выбирать более выгодные места для совершения покупок с точки зрения соотношения цен, качества продукции и сервиса. Они прекратили потреблять некоторые товары, а в других категориях стали покупать товары более дешевые. При этом в отдельных категориях их предпочтения не изменились — например, это касается детского питания.
Рост цен в условиях нестабильного спроса, о котором говорят поставщики продукции, является довольно болезненным для сетей. «Покупательские настроения начали улучшаться — мы это видим по увеличению среднего чека, по активности самих потребителей. Но нас тревожит рост цен, — говорит президент компании “Дикси” Илья Якубсон. — Осеннее подорожание коснулось самых важных продуктов, от которых отказаться нельзя: картофель, молоко, овощи и фрукты. Если бы все не так быстро дорожало, то настроение у потребителя было бы более позитивное».
Таким образом, в продовольственном секторе спрос хоть и начинает восстанавливаться, но в первую очередь в денежном выражении. К сожалению, в основном участники продовольственного рынка — переработчики и розница — существуют обособленно и не могут совместными усилиями выработать единый механизм установления цен и договориться, каким образом можно эффективнее повысить потребительский спрос. По итогам года ситуация со спросом может оказаться вполне приемлемой, но в дальнейшем рост цен неизбежен, а это автоматически означает снижение спроса.
К докризисному уровню
В отличие от продовольственного рынка в сегменте непродовольственных товаров наблюдается заметное оживление спроса — прежде всего на одежду, обувь, косметику и отчасти на мебель. Заметим, что на всех этих рынках не было повышения цен, что отразилось на покупательском поведении.
Рынки одежды и обуви выросли почти на 15–20% по сравнению с осенью прошлого года и уже вышли на предкризисный уровень 2008−го. «Мы увеличили продажи на 20 процентов — ровно на столько, на сколько просели в продажах год назад», — говорит Александр Фридман, вице-президент одежной сети Savage. Увеличились и продажи обуви. «До 2008 года объем потребления обуви в России составлял в среднем 2,8 пары в год, — говорит директор ГК “Обувь России“ Антон Титов. — В кризис эта цифра уменьшилась вполовину. Сегодня она опять вернулась к показателю 2,8 пары». Генеральный директор обувной компании «Ральф Рингер» Андрей Бережной также говорит о 10–15−процентном росте продаж.
Восстанавливаются и продажи других товаров. Например, рынок косметики сегодня показывает динамику в 10–13% — в основном из-за роста доли сегмента прямых продаж. Участники рынка бытовой техники и электроники, а также магазины мобильной связи отмечают позитивную динамику спроса, который еще не восстановился к докризисному уровню, но уже превысил прошлогодний. Компании отмечают рост объемов продаж в натуральном выражении. «В нашем секторе средняя цена телефона или аксессуара уменьшилась. В денежном выражении рынок за год увеличился на 10 процентов, а в натуральном — на 20», — рассказывает президент компании «Евросеть» Александр Малис. «Продажи мелкой бытовой техники показали негативную динамику в стоимостном выражении, сохранив при этом позитивную в натуральном», — подтверждает совладелец сети магазинов «Эксперт» Кирилл Новиков-Глушков. Летом из-за жары многие компании, торгующие техникой, отмечали ажиотажный спрос на кондиционеры, вентиляторы и холодильники. Осенью спрос на подобные товары спал, но происходит сезонное увеличение продаж, например телевизоров и крупной бытовой техники.
Генеральный директор мебельной сети «Цвет диванов» Алексей Блохин говорит о том, что с сентября в сети резко выросли продажи мебели, прежде всего за счет дешевого ассортимента — от 13 тыс. до 25 тыс. рублей за диван. «Сегодня у нас проблема — где взять товар? Летом в связи с очень низким спросом фабрики сократили персонал, запасы сырья. Сейчас спрос резко возрос, и поставщики не могут удовлетворить наши запросы: очереди за кожей, тканями, не хватает рабочих рук», — говорит Блохин. В дорогом сегменте мебели отечественные производители получили преимущество, прежде всего в связи с сокращением импорта. «Мы выросли благодаря тому, что на рынке в кризис сократился импорт, произошло перераспределение покупателей, а не потому, что просто увеличилось число покупок», — рассказывает Наталья Гребнева, коммерческий директор компании «Мекран», производящей мебель из натурального дерева.
На 10–15% вырос этой осенью по сравнению с аналогичным периодом прошлого года ресторанный рынок. «Количество посещений ресторанов сегодня даже превышает то, что было до кризиса, — рассказывает Михаил Зельман, генеральный управляющий компанией “Арпиком”, — а вот стоимость чека пока чуть ниже, но это компенсируется большим потоком гостей».
Диета, а не образ жизни
Важная деталь: помимо динамики в некоторых отраслях восстанавливается и структура спроса. В кризис спрос резко сместился в сторону более дешевого продукта. Так, например, средний и средне-верхний сегмент одежного рынка сократился в кризис на 50%, в то время как падение в масс-маркете не превысило 10%, а у некоторых компаний его не было вовсе. Практически сошли на нет импульсные покупки, составлявшие до кризиса едва ли не треть всех продаж одежды и около четверти продаж обуви. «Россияне стали приобретать одежду жестко целевым образом, — говорит Василий Гущин, генеральный директор компании “Мега”. — Не так, как привыкли в предыдущие годы — заранее, готовясь к очередной смене сезонов, а только с появлением потребности. Надвинулись холода — выросли продажи пуховиков, наступила оттепель — увеличились продажи парок».
Безусловно, стремление экономить сохраняется и сейчас, но, по словам игроков, потребительское поведение начинает меняться — россияне не боятся импульсных покупок. «Покупатели, запланировавшие приобрести у нас, например, пуховик, берут еще и свитер, — рассказывает Александр Фридман. — Рациональное потребление, возникшее во время кризиса, никогда так не укоренится в России, как в Европе. Оно никогда не будет образом жизни для нас — только диетой, в лучшем случае».
На одежном рынке уже пытаются использовать отход россиян от рационализма. «В прошлом году наши коллекции были полностью подчинены идее функциональности, — продолжает Фридман, — однако в этом году мы предложили покупателям более модный продукт: одежду в ярких, жизнерадостных цветах и в разнообразных силуэтах, с использованием натурального меха, почти исчезнувшего у европейских моделей».
Потихоньку потребительские компании стремятся расширять бизнес, а зачастую и вернуться к экспансии, прерванной в кризис. Российские одежные и обувные сети: Sela, Savage, Melon Fashion Group, Finn Flare, Glance, «Ральф Рингер» — сегодня активно открывают новые магазины по всей стране, причем как в крупных городах, так и в относительно небольших населенных пунктах. При этом, по словам Ксении Рясовой, генерального директора сети Finn Flare, стимулы для расширения бизнеса сегодня не только в том, что продажи опять динамично растут, но и в освобождении рынка от иностранных конкурентов. «Курсовые колебания в кризис привели к тому, что товары иностранцев стали неконкурентоспособны по цене, — замечает Рясова. — Они ушли с рынка, освободив хорошие площади». Активно расширяют бизнес и ресторанные компании. Например, «Росинтер» ежемесячно открывает в России и СНГ новые точки питания под своими брендами, вышла за пределы столицы московская сеть «Грабли», активен и холдинг «Арпиком», который открывает стейк-хаусы в Европе.
Однако, несмотря на рост продаж, потребительские компании уверены: этот тренд — не долгосрочный. «Подъем вызван исключительно отложенным спросом, — убежден Василий Гущин. — Россияне стремятся сегодня наградить себя за длительное “воздержание”. Кроме того, к осени 2010 года истекли сроки амортизации одежды и обуви, купленной в благополучном 2008 году, и россиянам сегодня попросту необходимо обновить гардероб». Наконец, росту продаж способствует и более зрелая маркетинговая политика компаний, разработанная еще в кризис: участившиеся распродажи и промоакции.
Игроки уверены: нынешний всплеск спроса закончится к середине зимы, а то и ранее. «Несмотря на то что рынок труда оживился этой весной, увеличения зарплат нет. Платежеспособность населения — основной фактор роста потребления — пока в России остается достаточно низкой», — отмечает Александр Фридман. «Россияне вышли на стабильный уровень потребления, соответствующий уровню 2008 года, но не более того, — уверен Антон Титов. — Едва ли этот уровень существенно изменится в ближайшие годы. Хотя расти есть куда. Например, в Европе потребление обуви составляет в среднем пять пар в год, а у нас — в два раза меньше, несмотря на то что в России гораздо больше стимулов для более частых покупок: ярко выраженная сезонность, трудный климат».
Очевидно, что в ближайшие годы драйвером потребительского рынка будет не рост покупок, а работа компаний над эффективностью, начатая в кризис. Игроки говорят, что им по-прежнему приходится инвестировать в маркетинг — изучать спрос и выпускать более целевые продукты. «Главное — безупречно наладить все технологии бизнеса, создавая качественный ассортимент с наименьшими издержками. Для этого наша компания, например, запускает на днях строительство логистического комплекса, который позволит снабжать наши рестораны свежими продуктами», — говорит Михаил Зельман. «Мы будем наращивать инвестиции в продукт, — вторит ему Антон Титов, — мы стали выводить больше новинок. Более того, вывели на рынок осенне-зимнюю коллекцию в августе, а не в октябре, как обычно, что обеспечило нам приток новых покупателей».
Корейское наступление
Не менее активна динамика и на автомобильном рынке. Он, в прошлом году рухнувший наполовину, уже несколько месяцев как очнулся от кризиса и продолжает бурно расти. По итогам сентября по сравнению с аналогичным периодом прошлого года продажи подскочили на 55% (до 185,9 тыс. автомобилей). А всего за три квартала текущего года прирост составил 18% (1,32 млн).
Удачные продажи последних месяцев дают наблюдателям повод к повышению прогнозов по годовым продажам. Если еще весной предполагаемая реализация в 2010 году ожидалась порядка полутора миллионов автомобилей, то сегодняшние прогнозы предрекают, что своих покупателей найдут 1,8 млн машин. Таким образом, по сравнению с 2009 годом рынок увеличится на 20%.
Драйверами роста выступают общее послекризисное оживление и реализация отложенного спроса. Ожили финансовые институты с выгодными кредитными предложениями, в целом у людей повысилась уверенность в завтрашнем дне и, соответственно, появилась тяга к таким крупным покупкам, как автомобиль. К стабилизирующим ситуацию факторам, безусловно, относится стартовавшая в марте государственная утилизационная программа. На конец сентября по программе в общей сложности было продано 175 тыс. автомобилей, то есть около 15% от всех продаж на рынке за девять месяцев текущего года. Правда, за сданный старый автохлам в основном приобретается новый автохлам: 80% продаж по утилизационным сертификатам приходится на продукцию АвтоВАЗа, основная часть которой морально устаревшие, самые дешевые модели ведущего российского автопроизводителя, так называемая классика, которую, по официальным заявлениям, прекратят выпускать в течение ближайших трех лет.
Внушительные темпы последних месяцев могли быть еще выше, если бы не «болезнь роста» — возникший еще с весны дефицит на популярные модели. Автопроизводители и импортеры, которые в прошлом году обожглись на падении спроса и столкнулись с затовариванием складов, осторожничали с планированием продаж и оказались не готовы к бурному спросу. И, как во времена рыночного бума, покупатели машин сейчас частенько выстраиваются в очереди. К примеру, очередь на новую, специально созданную для российского рынка и производимую под Калугой бюджетную модель Volkswagen Polo седан растянулась на целый год. По нескольку месяцев нужно ждать некоторые ходовые модели Renault, Nissan, Сhevrolet, Opel, а также машины таких премиум-брендов, как Mercedes-Benz и BMW.
Помимо высокого спроса, одна из самых заметных тенденций последних месяцев — агрессивное наступление корейских брендов. Прежде всего марки Kia. С приростом в рекордные 63% за девять месяцев текущего года и объемом продаж в 77,7 тыс. автомобилей Kia впервые заняла второе место среди продаваемых у нас иномарок. От позиции лидера, Renault, ее сейчас отделяет всего ничего: Renault продал в России с января по сентябрь 80,6 тыс. машин. С учетом набранной скорости в ближайшие месяцы Kia вполне может обогнать фаворита и к концу года получить звание самой продаваемой иномарки.
Причин такого удачного развития несколько. Первая — недавняя кардинальная реорганизация всего бизнеса марки в России и передача функций продаж машин в нашей стране дочерней компании со статусом единого импортера. У Kia появились единая маркетинговая политика, стратегии развития дилерских сетей, вывода новых моделей, существенно увеличен рекламный бюджет (по некоторым оценкам, более чем в семь раз — с 68 млн долларов в 2008 году до 489 млн в 2009−м). Вторая причина — корейская вона остается дешевой по отношению к ведущим мировым валютам, что позволяет удерживать конкурентные цены на автомобили. Цена на корейские машины сейчас на 10–15% ниже, чем на модели того же класса, произведенные в Японии или в Европе. Наконец, на Kia сыграла и кризисная переориентация спроса на бюджетные автомобили (до 20 тыс. долларов), а как раз самые ходовые модели марки (Rio, Cee’d) расположены в этом ценовом сегменте.
Кроме Kia ускорение в России набирает и другой крупный корейский автопроизводитель — Hyundai. Первые три квартала текущего года ознаменовались для него значимыми достижениями: с показателем 61,4 тыс. автомобилей Hyundai удалось занять четвертое место по продажам, обогнав даже Ford, некогда самую популярную иномарку в России. Но настоящего прорыва компания ждет в начале следующего года, когда заработает конвейер завода Hyundai под Санкт-Петербургом и с него в дилерские центры начнет поступать потенциальный бестселлер — Hyundai Solaris. Цена этой современной и технологичной модели, тоже, кстати, разработанной специально для российского рынка, предположительно 300–400 тыс. рублей.
Ликвидная хрущевка — диагноз для рынка
Самая неоднозначная на сегодня ситуация со спросом складывается на рынке жилья. В Москве не произошло долгожданного осеннего оживления. В первом полугодии спрос на недвижимость, разогретый ипотекой, уверенно рос и вторичное жилье подорожало на 7–9%. Однако в третьем квартале по сравнению со вторым количество сделок сократилось на 19%. Примерно на треть снизились объемы ипотечного кредитования.
На региональных рынках весь год продолжается стагнация: цены почти не меняются, а реальные цены (с поправкой на инфляцию) и вовсе снижаются. Вместе с тем сейчас покупательская активность в регионах выше, чем в Москве. Во-первых, об осеннем всплеске спроса заявляют многие игроки. Во-вторых, в расчете на каждого жителя в регионах совершается больше сделок с недвижимостью, чем в столице. Например, Росреестром по Красноярскому краю в сентябре было зарегистрировано около 3,3 тыс. договоров купли-продажи жилья. При населении края 3 млн человек на каждые 10 тыс. жителей приходится 11 сделок ежемесячно. В сентябре в Москве было зарегистрировано около 6 тыс. сделок при официальной численности населения города 10,5 млн человек. Простые расчеты показывают, что москвичи совершают сделки с жильем в два раза реже красноярцев. Разрыв между Москвой и Екатеринбургом и вовсе в четыре раза в пользу уральской столицы: 20 сделок на 10 тыс. человек.
«Такая аномалия объясняется тем, что в регионах цены в два-три раза ниже, чем в Москве, а разрыв в доходах не настолько велик. Опять же ипотека больше востребована», — поясняют эксперты. Так, если в Москве с помощью кредитного рычага совершается около 20% сделок, то в регионах порядка 30–40%. Например, в Екатеринбурге, по данным аналитиков Уральской палаты недвижимости, доля ипотечных сделок составляет 37%. Относительно низкие по сравнению с Москвой цены позволяют жителям регионов использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий в рамках ипотечных сделок (он вносится как первый взнос за жилье), активнее участвовать в субсидируемых государством региональных жилищных программах.
Несмотря на высокие объемы продаж (зачастую превышающие докризисные), средние цены на вторичное и новое жилье в большинстве крупных городов по-прежнему на 20–30% ниже докризисных. Как в Москве, так и во многих региональных центрах на вторичном рынке выставлено на продажу рекордное количество квартир. И оно продолжает расти. В августе-сентябре в Москве этот показатель составлял, по разным оценкам, 40–50 тыс. квартир, тогда как до кризиса — 30–35 тыс. квартир. С начала года объем предложения на вторичном рынке жилья в Перми вырос на 22%, в Екатеринбурге — на 7%. При этом с рынка вымываются наиболее дешевые варианты и накапливается предложение дорогого жилья. Это заметно по средней стоимости объектов недвижимости: во многих регионах она растет на фоне стабильной средней цены квадратного метра.
Слишком многое указывает на то, что на рынке недвижимости образовался явный избыток предложения, не покрытого платежеспособным спросом. «В первом полугодии вышел отложенный спрос, накопленный с начала кризиса. Но сейчас он почти исчерпан», — констатирует руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. Новая волна покупательской активности возможна при существенном расширении круга потенциальных покупателей. За счет чего это может произойти?
В падение цен риэлтеры не верят и надеются на ипотеку. Условия кредитования смягчаются, на ипотечный рынок вернулись крупные банки. Отменены комиссии. Ставки по кредитам снизились в рублях с 17–19 до 9,5–15%. Минимальный размер первоначального взноса составляет привычные до кризиса 10–30% от стоимости квартиры. У банков остается задел для дальнейшего снижения ставок. Все это вроде бы должно стимулировать спрос.
Но вряд ли снижение ставки еще на 1,5–2 процентных пункта окажется достаточным условием для существенного расширения объемов сделок. Нужно решать фундаментальные проблемы, одна из которых — неразвитость региональных рынков жилищного строительства. «То, что хрущевка до сих пор остается одним из самых ликвидных объектов — это диагноз для рынка. Серьезная ошибка прошлых лет — неотрегулированный поток ипотечных средств, который в массе своей ушел не на развитие жилищного строительства, а на поддержание ликвидности старых квартир советской постройки», — уверен руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
Сейчас из-за низкой инвестиционной активности региональные рынки жилищного строительства плавно сужаются. «На первичном рынке Екатеринбурга сокращается объем предложения. Значительная часть возводимых сегодня домов уже распродана, а новых проектов появляется крайне мало. Дефицит может спровоцировать рост цен, который перекинется и на вторичный сегмент», — предупреждают уральские аналитики. Аналогичная ситуация складывается и во многих других регионах.
Одна из ключевых проблем, которая мешает компаниям запускать новые проекты, — недоверие покупателей и банков. Следствием чего стало, например, нежелание покупателей приобретать жилье на нулевом цикле строительства. Девелопер же зачастую не обладает всей суммой для реализации проекта. Интенсивное строительство осуществляют лишь компании, которые опираются на госзаказ либо имеют мощную кредитную поддержку госбанков. При этом усиливается крен в сторону наиболее ликвидных, но малокомфортных, не подходящих для семейной жизни и рождения детей квартир. Например, крупная нижегородская компания предлагает однокомнатные квартиры площадью до 32 кв. м в домах «антикризисной серии». Омская фирма приступает к возведению жилого комплекса с однушками от 21,5 кв. м (от 664 тыс. руб.) и двушками от 35 кв. м (от 1,1 млн руб.).
Едва ли не единственное исключение из общей картины — Московская область. Здесь, во-первых, накоплен избыточный объем предложения нового жилья, во многих городах он превышает емкость вторичного сегмента. Во-вторых, сохраняется высокая инвестиционная активность. В этом году на подмосковный рынок выведено несколько десятков новых проектов строительства жилья — сохранившийся разрыв между себестоимостью и ценой реализации привлекает инвесторов.
