Торгово-развлекательный центр "Шоколад" в Нижнем Новгороде готовят к продаже. Петербургская "Балт-клин-комплект" собирается продать молл московским девелоперам. Сумму готовящейся сделки эксперты оценивают в $60 млн. Одновременно меняются и арендаторы: "Шоколад" покинула федеральная сеть кинотеатров "Каро-Фильм". Будущий владелец уже готовит реконцепцию объекта, которая, по мнению экспертов, торговому центру необходима, иначе он продолжит терять арендаторов.
В ООО "Торговый квартал на Белинского", управляющем "Шоколадом", "Ъ" информацию о возможной смене собственника подтвердили. По словам собеседника "Ъ", сейчас объектом владеет петербургское ООО "Балт-клин-комплект". Кто конкретно станет новым собственником, в управляющей компании не знают — де-юре сделка еще не состоялась, но отмечают, что в сентябре в администрацию "Шоколада" приходили представители потенциальных владельцев — московской девелоперской структуры. В "Балт-клин-комплекте" ситуацию с готовящейся продажей ТРЦ вчера комментировать не стали. По данным источника "Ъ" на рынке, на актив претендовало три-четыре компании, в том числе крупнейшие местные игроки, но в итоге договоренности достигнуты с московским бизнесменом, близким к руководству "Торгового квартала".
Будущий владелец планирует пересмотреть концепцию объекта. "Он сразу сказал, что объект не соответствует современным требованиям к торговым площадям. На следующей неделе собственнику представят несколько вариантов концепции, и, вероятно, будет принято решение, как будет меняться торговый центр, потребуется ли для этого полное или частичное его закрытие", — рассказал собеседник "Ъ". Правда, по оценкам управляющей компании, реконструкция начнется не раньше весны 2014 года, так как на проектирование и госэкспертизу уйдет не менее полугода.
По оценкам генерального директора группы компаний "Триумф" Бориса Горелика, сумма сделки в существующих условиях может составить порядка $60 млн, если продажа не была вынужденной. "Цена может отличаться от ожидаемой с учетом неудачного соотношения общей площади, торговых, офисных, развлекательных и парковочных площадей. Именно поэтому якорные арендаторы торгового центра периодически меняются", — рассуждает эксперт, указывая также на проблемы с управлением торговым центром — дефекты политики в области продаж, отсутствие премиальных арендаторов и на жесткую конкуренцию.
Отчасти со скромным паркингом и труднодоступностью торгового центра эксперты связывают и уход из "Шоколада" федерального оператора "Каро-Фильм", который с сегодняшнего дня закрывает свой четырехзальный кинотеатр, работавший в торговом центре с момента открытия. В самой компании это объясняют окончанием договора аренды. В Нижнем под управлением "Каро-Фильма" остается кинотеатр "Россия", который пока не планируется закрывать. Правда, и открытия в городе новых объектов в 2013–2014 годах федеральный оператор не планирует, ссылаясь на проекты в других регионах. "Сейчас в регионе работают два крупных федеральных оператора — "Синема-Парк" и "Синемастар", а также серьезный местный игрок "Империя грез". Обычно в региональном центре не представлено больше двух федеральных игроков. Поэтому уход "Каро-Фильма" можно объяснить обострением конкуренции", — рассуждает директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева.
Что касается самого торгового центра, то новая креативная концепция, по мнению аналитиков, могла бы его "спасти". "Раньше "Шоколад" по составу арендаторов в основном повторял соседние ТРЦ, с которыми сейчас ему конкурировать сложно. Конечно, продуктовый сектор останется, но из-за расположенных вблизи "Ашана" и "Ленты", которые отсекают часть посетителей, "Шоколаду" нужно ориентироваться на другой формат, выходить на другую целевую группу", — говорит госпожа Романчева. Кроме того, по ее словам, торговый центр стоит насытить развлекательной составляющей, но чтобы вновь привлечь кинотеатры, управляющей компании придется развести развлечения с фудкортом. Стоимость реконструкции объекта, по оценке эксперта, не превысит 10 тыс. руб. на 1 кв. м: "Стоимость самой реконцепции составит порядка 1,5 млн руб. и невелика относительно стоимости самого здания. А что касается реконструкции, то внутренний ремонт, как правило, проводится за счет брокеров или самих арендаторов, которые подстраивают помещения под себя", — говорит Татьяна Романчева.
