Совладелец Fort Group Максим Левченко рассказал о реструктуризации долгов "Макромира", пользе реконцепции торговых комплексов и планах освоения рынка Восточной Европы.
"ДП": Максим, в марте этого года Fort Group приобрела активы банкротившегося холдинга Андрея Рогачева "Макромир" — шесть торговых комплексов ("Сити Молл", "Феличита", "Родео Драйв", "Фиолент, "Французский бульвар" и недостроенный "Долгоозерный") общей площадью около 250 тыс. м2. В нагрузку вы получили долги компании в размере около 15 млрд рублей. Удалось ли их уменьшить?
— В процедуру банкротства "Макромира" вовлечены около 60 кредиторов. Долги в статике. Формальных изменений в реестре нет — меняются только крупные кредиторы. Крупнейший из них — Сбербанк, которому компания задолжала 4,8 млрд рублей. На сегодня половину этой суммы выплатили банку дружественные Fort Group компании. Средства для этих целей они занимают на рынке. Следственные органы сняли арест со всех объектов "Макромира". До конца года долг Сбербанку вернем полностью и надеемся, что после этого он выйдет из процедуры банкротства. В ситуации нет ничего скандального. Просто сделка растянута во времени, поскольку там большие платежи.
"ДП": А лизинговые отношения с Международным банком Санкт–Петербурга удалось урегулировать?
— Объем требований банка составлял около 0,5 млрд рублей. Из–за этого долга в начале года, если помните, был скандал с отключением лифтов в ТРК "Феличита". Кредитор грозился вообще демонтировать все лифты и эскалаторы. Но нам удалось договориться. Денежных выплат пока не было. Но конфликт исчерпан — все комплексы работают в штатном режиме.
"ДП": Как дальше будет развиваться ситуация с долгами?
— У "Макромира" есть все шансы договориться с кредиторами и выйти из процедуры банкротства. Не уверен, что это случится до конца этого года. Но в I квартале следующего — вполне возможно. Наследие компании будет развиваться: одни ТРК мы достроим, некоторые переделаем. Но структура активов сохранится.
"ДП": Сейчас в портфеле Fort Group с учетом комплексов "Макромира" 11 девелоперских проектов в Петербурге. Может, что–то еще присмотрели для покупки?
— Нет. Объекты и землю мы больше не смотрим. У нас и так сплошные стройки: три комплекса — "Академ Парк", "Сити Молл" и "Порт Находка" в Рыбацком — в активной реконструкции. Открыть их мы планируем до конца года. Центральный блок "Сити Молла", например, заработает в декабре. Обещанный магазин H&M там будет. Все по плану.
"ДП": А какие "якоря" появятся в Рыбацком?
— Это будут "Эльдорадо", "Полушка", "Л’этуаль", а также пул фэшн–брендов, но не самых дорогих. Покупатель этого района ориентирован на сегмент "ниже среднего". Пришлось так подобрать операторов, чтобы они могли работать с хорошим оборотом и платить высокую арендную ставку.
"ДП": Как будет выглядеть комплекс после реконструкции?
— Когда мы его купили, там была коробка без арендаторов, причем построенная неправильно. И в довесок — земля под вторую очередь. Существующее здание внешне изменилось не сильно: появились только новые входные группы, изменились дизайн и концепция. Зато внутри оно стало профессиональной галереей. Первую очередь запустим к концу этого года, вторую — года через три, поскольку стройка требует дополнительных согласований с железной дорогой. Сейчас получаем разрешительную документацию и оформляем земельный участок. Площадь двух очередей в итоге составит около 30 тыс. м2.
"ДП": А насколько сильно вы переделали комплекс "Академ Парк"?
— От прежнего мебельного центра там остались только стены. Мы надстроили один этаж и создали ТРК, где будут в основном операторы одежды и обуви, в том числе крупные международные операторы, такие как Lindex, Gloria Jeans, Mother Care. Магазинов, торгующих мебелью, не будет совсем. Якорями станут "Перекресток", "Лукоморье" и "Кронверк Синема", "М.Видео".
"ДП": Насколько я понимаю, "Академ Парк" из–за своей площади считается неформатным ТРК. Как вам удалось привлечь туда международных операторов?
— Да, площадь "Академ Парка" всего 35 тыс. м2, из которых арендопригодны 22 тыс. м2. А по стандартам международных брендов площадь только торговой фэшн–галереи должна быть более 20 тыс. м2. Со многими арендаторами были долгие переговоры. Но некоторые из них отступили от правил, поскольку ТРК очень удачно расположен — рядом станция метро.
"ДП": А когда выйдет на рынок проект "Европолис"?
— Это проект (Полюстровский пр., 80–84а), замороженный на нулевой стадии, начинал его австрийский "Фолькс банк".
В 2009 году мы фактически купили у него землю — 3,5 га. Готовое свайное поле частично используем. Но оригинальный проект ТРК площадью 135 тыс. м2 — наш продукт. Сейчас стадия проектирования — в экспертизу документы поступят в этом году. Параллельно идет подготовка площадки: демонтаж, работы по фундаменту. Генподрядчика выберем по итогам тендера. Заявки будем принимать в декабре. А результаты подведем в феврале 2012 года. Строительство должно завершиться за 2–3 года.
"ДП": Будет в "Европолисе" какая–нибудь "фишка"?
— Там красивая архитектура. Но ничего этакого — водопадов, аквариумов с акулами или канатных дорог — не будет. Все это сомнительно с точки зрения экономики. А мы подходим к бизнесу рационально. Проект и так дорогой и очень качественный.
"ДП": Будете привлекать для стройки банковское финансирование?
— Да. Хотя говорить с российскими банками о кредитовании инвестпроектов, тем более масштабных, сейчас практически невозможно. Условия они выдвигают жуткие. Если в Европе срок амортизации кредита — 20–30 лет, то у нас 5–7 лет. Сделка на 10 лет — большая редкость, а о кредитах на 15 лет я вообще не знаю. Чего ждут банки — третью волну кризиса или что–то еще, непонятно. Но все осторожничают, инициативу не проявляют. Работать можно только с банками, которые привлекают деньги от населения. А их единицы.
"ДП": Что будет с другим долгостроем из вашего портфеля — проектом ТРК на Долгоозерной ул., который достался от "Макромира"?
— Планируем в начале 2012 года запустить стройку и завершить в течение 9 месяцев. Там готовая коробка, которую нужно освежить, поскольку проект 2004 года уже не актуален. Будет комплекс площадью около 35 тыс. м2, с кинотеатром.
"ДП": Там же закончился инвестиционный договор по земле…
— Мы его продлили. Получили новое разрешение на строительство. Администрация губернатора города, которая объявила войну долгостроям, пошла нам навстречу. Так что разморозке ничто не мешает.
"ДП": Когда все заявленные проекты будут реализованы, какую часть рынка торговых комплексов Петербурга вы займете?
— Около 10%. Рынок насыщен. Потенциал для небольших проектов у крупных транспортных узлов остается. Но больших ТРК на локальных участках, на мой взгляд, достаточно.
"ДП": Те ТРК, которые вы создаете, в дальнейшем планируете продать?
— Удачная сделка в финале бизнеса — отличная цель. Как морковка для ослика. Надеюсь, что через год–два на российский рынок вернется западное финансирование. Тогда можно будет подумать о том, чтобы привести сюда соинвестора или даже инвестора. Но пока, по моим наблюдениям, консервативные западные фонды и банки заняли выжидательную позицию. Даже то, что доход от инвестиций в коммерческую недвижимость в России может быть 15–20% против 6–7% годовых в Европе, их не прельщает. Слишком высоки риски — политические, экономические, судебные и прочие.
"ДП": А сами вы присматриваетесь к западному рынку?
— Да, особенно к рынку стран Восточной Европы. Он интересен, поскольку развит теми инвесторами, которые в конечном счете идут к нам. Эти инвесторы создали в Польше, Румынии, Чехии очень профессиональные объекты коммерческой недвижимости, которые конвертируются в деньги — одни фонды перепродают активы другим.
Мы изучаем этот опыт. Возможно, со временем попробуем себя там — откроем подразделение и будем заниматься торговой недвижимостью. Но конкретики пока нет. Для начала нужно завершить этап бурного развития в Петербурге, стабилизировать и структурировать портфель. Пока это засеянное поле, которое должно взойти и принести плоды.
"ДП": Каких плодов по итогам года вы ждете?
— Финансовую отчетность мы пока не раскрываем, может быть, раскроем в следующем году, когда окончательно сформируем структуру портфеля и компании в целом.
"ДП": В другие регионы России выходить собираетесь?
— Пока нет. Ленобласть очень разбросанная. В Москве и без нас хорошо. Возможно, позже разработаем программу развития в городах–миллионниках.
"ДП": О диверсификации портфеля думаете?
— Жилье строить точно не будем. А другие виды коммерческой недвижимости возможны. У западных инвесторов, на которых мы ориентируемся, в портфеле обычно больше бизнес–центров, чем ТРК, поскольку офисы дешевле и ими проще управлять. Но нам кажется, что торговля хоть и сложный с точки зрения маркетинга сегмент, зато и более устойчивый. В кризис арендные ставки в хороших ТРК не падали и даже росли.
"ДП": Третьей волны кризиса не боитесь?
— Честно говоря, мы и первые две волны не очень почувствовали. Да, банкиры заявили, что иссяк ресурс на международном финансовом рынке, и стали жаловаться, что денег взять неоткуда. Но мы их о деньгах не очень–то и просили. А с точки зрения операционного бизнеса все у нас как раньше — стабильно.
"ДП": Может, все–таки расскажете, кому принадлежит компания?
— Мы местные. Лично я — управляющий партнер с долей в бизнесе. Большего пока сказать не могу.
Биография Максима Левченко:
Родился в 1978 г. в Ленинграде. Юридический факультет СПбГУ окончил в 2000 г. Занимался международным морским правом. Профильная практика — спасение морских судов.В 2008 г. получил образование в London Metropolitan University. В 2009 г. вместе с партнерами основал Fort Group для управления мебельным центром "Грейт", который был куплен у "Адаманта". Сейчас в портфеле Fort Group 11 проектов торговых комплексов в Петербурге (из них шесть работают, а три откроются в декабре) общей площадью около 500 тыс. м2.
