Инвестиционная управляющая компания Jensen Group объявила о покупке торгово-офисного центра River House в Санкт-Петербурге. Сделка была закрыта в конце прошлого года; ранее центр принадлежал группе ПСН. Сумма сделки не раскрывается. По оценке директора департамента инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге Александра Смирнова, она могла составить $60−65 млн.
Семиэтажный торгово-офисный комплекс River House расположен в Петроградском районе. Объект введен в эксплуатацию в 2005 г. Его общая площадь составляет 30 тыс. кв. м, арендопригодная — 26 тыс. кв. м, из которых на торговые помещения приходятся 15,5 тыс. кв. м.
Как рассказал руководитель инвестиционных проектов Jensen Group Сергей Журавлев, в 2014 г. в развитие объекта будет вложено не менее $10 млн. Планируются замена инженерных систем офисного центра, оптимизация входной зоны торгового центра и улучшение навигации. "Сейчас River House посещает 3−4 тыс. человек в день. Мы не довольны этим показателем и будем его улучшать", — подчеркнул топ-менеджер.
Окупить инвестиции в Jensen Group рассчитывают в течение 4−5 лет за счет увеличения поступлений от аренды в результате расширения арендопригодной площади и доведения арендных ставок "до рыночного уровня". Впрочем, кардинальных перемен ни в пуле арендаторов, ни в условиях аренды не будет, обещает новый владелец. "Условия могут быть пересмотрены после истечения сроков договоров аренды", — подчеркнул Сергей Журавлев. По его словам, сейчас уровень арендных ставок колеблется от $30 до 80 за кв. м в месяц.
Революции не будет
Сегодня River House заполнен на 85%, здесь работают 60 арендаторов. В 2014 г. истекают договоры аренды примерно у трети арендаторов, в том числе у двух "якорей" — "М.Видео" и "Спортмастера". "Спортмастер" принял решение покинуть комплекс, с "М.Видео" ведутся переговоры о продлении договора. У остальных арендаторов сроки аренды истекают не позднее 2016 г.
В ближайший год Jensen Group намерена также разработать план дальнейшей реконцепции объекта. "От акцента на мебельный ритейл мы пока отказываться не планируем. В непосредственной близости от River House идет активное жилищное строительство, и, по нашей оценке, этот сегмент продукции будет в ближайшее время востребован. Затем, возможно, мы будем расширять сегмент товаров повседневного спроса, делая упор на ценовые сегменты средний плюс и высокий", — пояснил Сергей Журавлев.
По мнению Александра Смирнова, перспективными арендаторами для River House могли бы стать сетевые предприятия сферы услуг. "К примеру, банковские отделения, страховые компании, которые будет востребованы как сотрудниками компаний-арендаторов бизнес-центра, там и внешними клиентами", — отметил эксперт.
Кроме того, рассматривается возможность строительства на прилегающем к River House участке площадью 2 га (находится в долговременной аренде сроком на 50 лет) нового объекта. "Это будет либо офисное здание, либо апарт-отель, либо паркинг. Окончательное решение будет принято в течение года", — сообщил Сергей Журавлев.
Покупки возможны
В компании не исключают возможности покупки других объектов недвижимости в Санкт-Петербурге в 2014 г. "Качественных объектов коммерческой недвижимости в городе немного, но есть готовые объекты, в которые можно инвестировать и затем выгодно продать. Поэтому мы всегда находимся в поиске", — заявил президент Jensen Group Стивен Вейн.
Весной инвестор начнет формировать третий по счету фонд для покупки недвижимости в России. Его общий объем составит порядка $250 млн. Для сравнения, объем второго фонда, на средства которого были куплены универмаг "Пассаж" и торговые центры на ул. Савушкина и наб. Макарова, а также торгово-офисный центр River House, составил $160 млн.
Что касается продажи объектов, то в планах компании на этот год — "избавиться" от объектов в стрит-ритейле и ряда элитных квартир в "Золотом треугольнике".
Справка
Jensen Group работает в сфере недвижимости и девелопмента. Под управлением компании находятся объекты торговой, офисной, промышленной, складской и загородной недвижимости совокупной стоимостью порядка $500 млн. Среди активов компании — "Пассаж" и "Петровский Арсенал".
