Дневник Retailer Congress 2013. Торговая недвижимость
Илья Шуравин, партнер S.A.Ricci:
У нас есть три микрофона, чтобы вы задавали вопросы по своим сегментам.
Виктор Черных, директор по аренде компании "Виктор и Ко. Управление проектами":
У меня ко всем участникам вопрос. Первый к Николаю. В этом году "Спортмастер" запустил новую концепцию Funday. Интересно, как она себя чувствует? Может, об этом рано еще говорить, но хотя бы по сравнению с Ostin, выручку с метра хотя бы назовите.
И следующий вопрос к Илье Смирнову. Вы в этом году открыли 330 точек. Но мы с коллегами общаемся, и у нас складывается немножко другое впечатление, к сожалению, о темпах развития вашей компании. Вопрос: сколько из магазинов вы в этому году подписали и за счет чего растете?
К Владиславу Головкину вопрос: в октябре в СМИ прошла информация, что вы писали письма арендодателям какие-то "волшебные". Какова судьба этих писем? Есть, может быть, какие-то знаковые проекты, которые вам пошли навстречу?
К Денису Стенько вопрос по Nike. Это хороший, интересный бренд. Как он себя чувствует? сколько магазинов открыли? планируете ли вы экспансию — когда, куда? Спасибо.
Николай Юськив, директор департамента недвижимости ГК "Спортмастер":
По поводу нашего нового бренда. Первый год-полтора мы будем работать в тестовом режиме, чтобы понимать, что нужно потребителю. Коротко о бренде: это низкий ценовой сегмент, представленный в нормальном исполнении. Это одежда со средней стоимостью единицы товара 600 руб., рассчитанная на молодую семью, которая находится в начале жизненного пути. Они только начинают выстраивать свою карьеру, жизнь и обустраивать быт. Соответственно, денег еще не очень много, потому что нужно купить квартиру, машину и мебель. На одежду тратят по остаточному принципу.
Результаты сдержанные, естественно, потому что маркетинговой поддержки никакой нет. Мы не придерживаемся принципа, что если это входит в ГК "Спортмастер", то, значит, начинаем вливать туда деньги, не получая результата. Будет оборот — будут серьезные маркетинговые вливания. Т. е. сейчас у нас порядка 20 магазинов, практически все они находятся в регионах. В Москве только один — в "Золотом Вавилоне". Конкуренция настолько высокая сейчас на одежном рынке, что говорить, что он сразу выстрелил и стал всеми узнаваемым и известным, наверное, сложно. Задачи такой — сразу стать узнаваемым — нет, т. е. главная задача сейчас — попасть в рынок, попасть в потребителя. Мы первый год работаем сознательно в тестовом режиме.
Илья Смирнов, вице-президент по недвижимости ГК "Связной":
В этом году мы планируем открыть 300 объектов, причем за оставшиеся 20 дней откроется порядка 20 объектов. Подписаны в этом году порядка 85% из этого количества. ТЦ из этого занимают 30-40%, основной упор все-таки на стрит-ритейл.
Владислав Головкин, директор по развитию "Глория Джинс":
Для нас крайне важно, что мы становимся апологетами эффективности. Наши письма — где-то это были пожелания, где-то с шантажом, с угрозами. Все зависит от того, каким был процент аренды от товарооборота. Мы стремимся к 12% прийти. Со многими действительно поссорились, при этом, поверьте, самое любопытное, что 160 из 660 торговых точек дали нам хорошую скидку. А была послана одна бумажка, одно письмо с неким нашим предложением. Да, конечно, потом пришлось вести переговоры — где-то мягко, где-то не очень, но результат все-таки есть. Капля точит камень. Мы письма эти рассылаем с завидной регулярностью. Существуют два момента, по которым мы оцениваем, насколько мы эффективны. Во-первых, это процент, который приходит в наши двери из трафика торгового комплекса. Стрит фактически сейчас умирает. Самый главный бренд на нашем рынке — это "Аренда": везде висят эти таблички. С ТК нужно договариваться. И, если мы видим, что процент конверсии трафика не выше 3%, значит, у нас неправильное место, навигация, нет системы наблюдения клиента. Следовательно, это прямая дорога идти к арендодателю, открывать дверь ногой и договариваться о дополнительных преференциях. Если к нам заходит 20%, следовательно, мы уже якорь. То же самое — нужно идти к арендодателю, открывать дверь ногой, говорить, что я — якорь, дайте мне скидку. Ну, вариантов не так уж много.
Вопрос из зала:
Как вы добились этого всего? Сколько закрыли?
Владислав Головкин:
Пока нисколько.
Вопрос из зала:
Точно?
Владислав Головкин:
Я планирую сейчас закрыть до конца года три или четыре магазина.
Максим Щеголев, директор по интеграции и развитию форматов компании "Лента":
Вот что, арендодатели, цените гипермаркеты! Я вам напомню 2008 год, да, когда после кризиса вы приходили к гипермаркетам и говорили: "Ребята, вы у нас единственные хорошие такие!" Вся "Галерея" попросила скидки. Приходится скидки делать. Вы уж, будьте добры, не просите эти скидки, идите работайте, несмотря на то что мы тоже тогда снижали наценки, чтобы покупателю было удобно. Рынок, в общем, возвращается к этой ситуации, поэтому… цените гипермаркеты.
Денис Стенько, директор по развитию Inventive Retail Group:
Виктор, отвечаю на твой вопрос про Nike. Меня, собственно, удивил слайд по рынку спорттоваров, потому что я считаю, что ряд брендов, откровенно говоря, был упущен. В этом году в сентябре был ровно год, как мы работаем с сетью Nike. У нас до конца года откроется еще один магазин и их количество достигнет 14. Увидели слабые и сильные стороны, увидели первые взвешенные результаты, статистику и продолжаем работать над тем, чтобы выстроить бренд, выстроить лицо магазина. Еще не все потребители в некоторых городах знают, как выглядит Nike, как выглядит его входной портал и что он продает. Поэтому мы не развиваем его семимильными шагами, хотя если смотреть в процентном соотношении, то на 40-50% мы точно прирастем, в абсолютных значениях не так много. Сеть развивается достаточно селективно, очень взвешенно, и каждая точка выверяется очень точно и скрупулезно…
Илья Шуравин:
Задавайте вопросы сейчас, пока никто не ушел, не уехал по своим делам. А вот, пожалуйста, подойдите к микрофону, чтобы вас было слышно.
Марат Сахапов, генеральный директор "БашкомСнаб" (ТЦ "Парус", ТЦ "БРС"):
Планируем сейчас открытие в Уфе аутлет-центра, и тем, кто представляет одежду — и обычную, и спортивную, — насколько интересны аутлет-центры, что вы будете делать со своим стоком?
Денис Стенько:
Спортивная одежда — это, конечно, одежда, но аутлет мы пока не рассматриваем. В истории с Nike аутлет-центры — это исключительно прерогатива Nike, поэтому, если интересно, то к Nike.
Владислав Головкин:
У нас есть шесть аутлет-магазинов, в которых мы продаем наши стоки, неудачные коллекции, какие-то наши ошибки. Не сказал бы, что они эффективны, честно говоря, тупиковый вариант развития. При условии, что вы правильно планируете ассортимент, то продаете практически 97-98% и где-то 1% воруется…
Вопрос из зала:
Вы не рассматриваете данную стратегию развития розницы?
Николай Юськив:
У нас другая ситуация. Я считаю, что аутлеты — обязательное явление в крупной рознице и определенное количество магазинов должно быть дисконтным. В Уфе такие центры есть. В плане дисконтной ориентированности Уфа показывает неплохие результаты, у нас там работает и Ostin, и "Спортмастер" в формате дисконт. Я вот часто наблюдаю смешение двух понятий — дисконт и аутлет. Вы говорите о дисконт-центре или об аутлете?
Ответ из зала:
Я имею в виду и то и другое.
Николай Юськив:
Мы все отвечаем на вопрос о сток-центрах. Аутлет — это несколько другая история, их, во-первых, нет практически, может, только открылось в Москве две штуки. Аутлеты мы не рассматриваем совершенно точно, а дисконтные центры должны быть обязательно. И "Глория Джинс" — молодцы, но мы не умеем так работать, чтобы 97% продавать. Но дисконты несут еще и другую нагрузку — мы можем подтянуть в качестве потребителя тех, кто в регулярные магазины ходить не может по ряду причин. Соответственно, сегодня он не может, поэтому покупает дисконт, а завтра он придет в регулярный. Дисконт — это обязательно, поэтому развиваем, ваш вариант с удовольствием рассмотрим.
Илья Шуравин:
Еще будут какие-то вопросы из зала?
Наталья Резник, директор по развитию ТЦ "Высшая лига":
Сначала о "Глории Джинс". Я думаю, что Вячеслав олицетворяет всю политику компании и все менеджеры ведут себя подобным образом. Мы тоже получали письмо счастья. Думаю, что ситуация такова, что там, где торговый комплекс задал вам изначально высокие арендные ставки, бороться тяжело. Там, где ТЦ изначально пошел вам на уступки, и по ставке, и по процентам с оборота, то тех вы дожимаете. И вы этим пользуетесь. Это мое мнение.
Но у меня еще есть два вопроса: один ко всем, другой к Алексею. Какой, на ваш взгляд, тренд формата DIY? Останавливаетесь ли вы в развитии? Насколько мне известно, компания "Стройдепо" остановила развитие и на 2014 год они ничего не планируют. Мы хотели бы видеть вас у себя в регионе. Можем ли мы вас позвать? У нас есть хорошие объекты. Это мой первый вопрос.
Второй, наверное, ко всем участникам. Правильно ли мы сейчас понимаем, что тренд сейчас — не стрит, а ТК, потому что потребитель хочет видеть все сразу, сразу в одном месте, единым комплексом. И что в стрите чаще всего трафик там, где это пешеходная улица. Отсутствие парковки — вам не интересно, вам это не предлагать? Спасибо.
Алексей Храбров, заместитель генерального директора сети "Метрика":
Мы не планируем снижать темпы развития, более того, я надеюсь, что в следующем году мы их увеличим. И причина, почему "Стройдепо" останавливает развитие, мне, откровенно говоря, непонятна. Если говорить про продуктовую розницу, то там, безусловно, такая степень конкуренции, что они вынуждены искать те места, где нет конкурентов. Если говорить про DIY, здесь очень открытые перспективы, если мы не говорим про миллионники, где присутствуют мировые сети, а про малые города. Когда мы открываем магазин, мы видим, что позитивно нас воспринимают. Некоторые арендодатели говорят, чтобы мы баннер вешали за несколько месяцев там, где строятся объекты, чтобы люди знали, что там откроется магазин. Хотя наш бренд в некоторых удаленных районах не так хорошо знают, как в нашем базовом регионе.
Наталья Резник:
Алексей, вы развиваетесь в рамках ТЦ или отдельно?
Алексей Храбров:
И там, и там. У нас все-таки больше отдельных помещений, потому что у нас доминируют торговые центры с fashion-направленностью, где мы, откровенно говоря, не очень смотримся. Там немножко другая структура покупки. Если говорить конкретно про Пензу, мы бы с удовольствием там открылись. Нам очень интересен этот город, мы там до сих пор не открылись, так как там не было подходящего объекта. Сейчас открываемся крупными форматами, а чем крупнее объект, тем сложнее искать. В некоторых городах нет в принципе таких объектов. Поэтому, повторюсь, в 2014 г. мы не планируем снижать темпы, а постараемся увеличить темпы развития. Спасибо.
Илья Шуравин:
Еще какие-то вопросы из зала?
Николай Крайнов, инвестиционная группа "Покров":
Во-первых, по поводу переговоров по арендной ставке арендаторов и арендодателей. Мы арендодатели. Когда к нам периодически обращается арендатор: "Не снизите ли вы нам ставочку процентов, неважно, на 20 или на 10?" Девятый год даже был. У нас в управляющей компании одно простое правило. Если арендатор по каким-то причинам хочет снизить арендную ставку, а не повысить ее, как прописано в договоре, у нас включается механизм: проводится собственная оценка потенциальной арендной платы за это помещение, выставляется на открытый рынок по той цене, по какой мы считаем справедливой. Если мы находим нового арендатора, потенциального, который согласен с нашим договором и готов его заключить, то дальше уже с текущим арендатором мы по-другому общаемся. Говорим ему: либо ты продолжаешь сидеть на наших условиях, иногда даже с повышением, либо если они тебя реально не устраивают по твоей экономике, то хорошо, до свидания. Это первый момент.
И вторая реплика по поводу развития: стрит или торговый центр? Вы понимаете, хорошего стрита никто сейчас не производит. Хорошее строят только в ТЦ. Поэтому доля ТЦ в рознице увеличивается и будет увеличиваться. Тот стрит, который сейчас строят, — это спальные кварталы. Он интересен для салонов красоты, ну, может быть, аптек. Все остальное — это некачественный стрит, поэтому его рынок не видит, его не рассматривают, а ТЦ — их видно, туда идут операторы, и поэтому доля ТЦ растет. Где ТЦ можно построить, будет идти переток арендаторов и покупателей. Потому что удобней. Там, где плотная застройка и невозможно поставить ТЦ, там этого не будет, там стрит будет продолжать работать. Есть ли здесь конкуренция между форматами? Я думаю, не особо.
Вопрос из зала:
Какие ТЦ вы представляете?
Николай Крайнов:
У нас как раз много стрита. И маленький ТЦ. С одной стороны, наши объекты могут быть и незаметны рынку, зато они показывают хорошие результаты.
