Круглый стол «Рынок стрит-ритейла. Тренды развития». Четвертая серия
Алексей Баулин, генеральный директор «Улыбка Радуги»:
— Один из крупнейших застройщиков — ЛенСпецСМУ — построил жилой комплекс «Новое созвездие». Это 1 500 квартир, в которых живет порядка 4 000 — 5 000 жителей. Кто бы там открылся? На четыре салона красоты какой-то микроскопический салон автозапчастей 60 кв.м. и еще пара парикмахерских. Это все. И «Виктория» открылась в одним из стоящих помещениях, которое построили специально для нее, видимо. Пригодных для нас планировок для нас там, например, нет. 4 500 человек — это довольно мало, но если бы мы договорились с ЛенСпецСМУ о нормальной ставке, то все возможно. Я позвонил, спросил: «Можно ли у вас помещение арендовать?» – «Нет, можно купить, стоимость такая-то». То есть можно купить, но мы не покупаем помещения. Соответственно, это у остальных застройщиков тоже самое происходит.
Анастасия Козлова, директор дирекции девелопмента «Главстрой-СПб»:
— Можно арендовать и можно сообщить, какую вы хотите планировку.
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC:
— Дмитрий и Алексей, мне кажется, что ритейлеров получилось непропорционально много на этом мероприятии. Вы Анастасии не даете слова сказать. Она начала мысль, что они готовы услышать, войти в конструктивный диалог, а вы ее за всех строителей, которые строят эти квартиры на первых этажах и предлагают вам, как якобы помещения стрит-ритейла, вы ее за всех этих людей… Слово не буду называть, что Вы с ней делаете.
Анастасия Козлова:
— Дима, это называется вопрос на засыпку.
Николай Юськив, директор департамента недвижимости ГК «Спортмастер»:
— Вы сами (не просто мы, ритейлеры, набежим и скажем, вот нам дайте, нам дайте) какую разблюдовку этих площадей предлагаете? Очень интересно.
Анастасия Козлова:
— Внутри компании «Главстрой» мы изобрели некую методику исследования развития стрит-ритейла в уже сформированных районах. Это была достаточно трудная работа, маркетологам пришлось основательно подумать, как бы сделать, чтобы это было достоверно. Зато сегодня мы знаем структуры встроенных помещений в зависимости от плотности застройки, типов, года застройки, удаления от метро, транспортных коридоров и пр. То есть нам пришлось немножечко потрудиться, все это изучить, чтобы понять и сетевиков, и тех самых пресловутых нехороших индивидуальных предпринимателей, которые если куда-то садятся, значит это кому-нибудь нужно.
Работа была сложной, не могу сказать, что она на 100 % закончена, но для себя мы уже что-то понимаем. Поэтому пользуясь этими данными рынка, мы планируем сформировать те самые торговые улицы, которые будут работать как единый организм в наших проектах. Естественно, мы не проектируем там молочные кухни, понятно, что при наличии арендатора, который сегодня мне говорит: «Я сяду к тебе, когда у тебя население будет, условно говорят, 6 000 человек». Мы можем ответить совершенно спокойно, потому что в той же «Северной долине» темпы ввода у нас полтора-два года. Если это нормальный горизонт планирования, то сегодня можно о конкретных датах разговаривать.
Николай Юськив:
-Я понял, что речь идет о социальном ритейле — аптеки, продукты, банки. Да? Заплатить за квартиру, купить батон хлеба?
Анастасия Козлова:
— Для нас это, несомненно, и такой тоже ритейл.
Николай Юськив:
— Только такой?
Анастасия Козлова:
— Нет — в том числе.
Николай Юськив:
— А как вы предполагаете, все-таки здесь есть обувь и одежда. Будут ли помещения непродуктового, несоциального ритейла?
Анастасия Козлова:
— В том числе планируем, потому что, как я уже сказала ранее, в каждом квартале строить торговый центр бессмысленно. Когда 270 Га, понятно, что там можно сделать два торговых центра, но не всем удобно ими пользоваться.
Николай Юськив:
— Приведу пример, есть такой большой район, вернее два района в Москве – Южное Бутово и Северное Бутово. Там живет очень много людей, и в домах только социальный ритейл, только два торговых центра «Вива» и «Виктория», и все. И больше его нет нигде.
Анастасия Козлова:
— Это известная проблема в Европе, когда в свое время выдворили всех торгующих…
Николай Юськив:
— Здесь никто не выдавливал. Просто не строят. Помещения не такие в домах Южного и Северного Бутово, построенных со времен Советского Союза.
Анастасия Козлова:
— Северное и Южное Бутово мне не очень хорошо известно, а вот проблемы Берлина центральной застройки я знаю хорошо.
Николай Юськив:
— Хорошо. Приморский район города Санкт-Петербурга.
Анастасия Козлова:
— Приморский район — хороший пример – один из самых насыщенных торговыми площадями. Если брать обеспеченность на человека, он достигает каких-то космических цифр, при том, что пользоваться этой торговой инфраструктурой неудобно. Соответственно, эту задачу мы и хотим решить. Поэтому помимо социальной инфраструктуры, которую вы уже перечислили, мы планируем как раз и магазины непродовольственных товаров всех возможных категорий. Для нас проектирование помещений по 1000-1600 кв. м. все-таки является риском. Если мы идем в такие форматы, нам надо понимать, кем конкретно, не абстрактно, а конкретно, лично они будут востребованы. Кто покроет риски? Форвардные контракты? Кто готов – пожалуйста.
Дмитрий Золин:
— У Клайва есть еще вопрос.
Клайв Вуджер, директор SCG London:
— Важно думать о покупателе. Все говорят о том, какая должна быть сетка колонн 6х6 или 12х12, но нужно говорить о том, нравится ли покупателю весь процесс покупок и насколько этот процесс покупок приятный. Это очень важный момент, о котором пока не говорили. Если мы говорим о стрит-ритейле, важно общественное пространство, например, ландшафтный дизайн. Покупателю должно быть комфортно ходить из магазина в магазин. Это то, о чем нужно думать, потому что существует большая конкуренция со стороны торговых центров.
Дмитрий Золин:
— Но это те самые улицы. Анастасия, вы думаете об улицах в ваших 270-ти Га?
Анастасия Козлова:
— Мы думаем об улицах. Более чем. Сдаем, естественно, и объекты благоустройства и отдельно планируем, чтобы магазины были удобные и для пешеходов, и для автомобилистов. Проектирование на территории квартала не ограничивается только домиками, мы это прекрасно понимаем. С точки зрения удобства покупателей, в ответ Клайву могу заметить, что нет ничего более удобного, чем магазин внизу дома. Магазин шаговой доступности нам кажется необходимым элементом сервиса квартала прежде всего. Чтобы человек понимал, что ему не нужно никуда ехать, если он забыл молока. Сегодня уже не то время, когда можно постучаться к соседям за солью, поэтому можно сходить вниз. Стрит-ритейл для нас, во-первых, состав инфраструктуры, а, во-вторых, часть тех пешеходных потоков, которые мы сегодня сознательно закладываем и формируем на территории тех кварталов, которые мы делаем.
Владимир Слепов, генеральный директор сети магазинов подарков «Коралл»:
— Исходя из дискуссии, понятно, что ритейлеры становятся профессионалами в области строительства, строители вынуждены изучать рынок ритейла и за нас решать, что нужно покупателям. На самом деле, не так давно на рынке торговых центров началось такое движение, которое могло бы частично снять остроту проблемы. Должна быть какая-то организация, неважно, коммерческая или нет, которая является связующим звеном. Приходит представитель к Анастасии и говорит: « Я покупаю у вас всю улицу, беру в аренду на десять лет по такой-то ставке – две копейки». И у него есть пул каких-то арендаторов – два продуктовых, хлебный, обувь и т.д. Дальше он приходит ко мне, я у него являюсь постоянным членом ассоциации: «Я по два взял, по два-десять тебе сдаю, тебя знаю, и все такое». Проблема могла быть частично решена таким образом, наверно.
Дмитрий Золин:
— Отчасти да, но в любом случае, чтобы кто-то этот дом или эту улицу купил, она должна быть изначально правильно придумана, спроектирована, должны быть учтены требования к помещениям, которые есть у разных операторов свои.
Владимир Слепов:
— Да, да. Это не пост-фактум должно делаться, а концепция улиц должна создаваться совместно. Это связующее звено должно учитывать интересы застройщиков и розницы.
Дмитрий Золин:
— Спасибо.
Дмитрий Бурлов, исполнительный директор «Магазина Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis:
— Можно я еще свое мнение выскажу…
Дмитрий Золин:
— Я хочу как раз спросить ваше мнение вместе с Ольгой. Я хочу уже обозначить некие наболевшие темы, которые я услышал в нашей дискуссии: все мы ненавидим девелоперов, это понятно, это давно на рынке, они все строят неправильно. Девелоперы хотят услышать мнение ритейлеров — это важное заявление, это что-то новое. Надо этим пользоваться и совместно развивать это направление.
Теперь о самом стрит-ритейле: мало ликвидных помещений, большая цена – это с позиции ритейла. Давайте я спрошу сначала Ольгу, потом вас, Дмитрий. Мы- посредники, по-другому нас, наверно, нельзя назвать, те, кто помогает ритейлерам снимать помещения, а собственникам — сдавать их. Какие проблемы еще есть, и куда движется этот рынок?
Ольга Збруева, начальник отдела по работе с клиентами Astera:
— Во-первых, я даже рада, что я фактически самая последняя, потому что я не могу не разделить все, что говорили коллеги, где-то более эмоционально, где-то менее. Я хотела бы отметить несколько моментов, которые, на мой взгляд, очень важны, чтобы закрыть тему с новыми территории, новыми улицами и т.д.
Никто пятнадцать лет назад не предполагал, что узбеки с перфораторами придут и каждый будет иметь мобильный телефон. Это произошло. У нас, например, даже нет сомнения, что крупные застройщики жилых районов придут к идее комплексного развития территорий, учитывая составляющие. Это и баланс стрит-ритейла, как такового, и отдельно стоящих зданий. Потому что помимо сложноформатных продовольственных ритейлеров, есть предприятия общественного питания, которых загнали в жесткие рамки, есть операторы, которые поместятся на первых этажах современной застройки – от 60 до 100 кв.м. – это банки, услуги, социальный ритейл, который нужен. Но одежда, обувь, товары для дома, те, кто обладает специальным форматом, конечно, туда не поместятся. Нужны они там или не нужны- это вопрос концепции, который девелопер должен учитывать. Есть районы, которые сами по себе большие, но у них под боком стоят суперрегиональные центры. Это одна история. Есть большие районы, в которых нет ничего. Это другая история. Сколько будет УСЗ, в каком формате? Они будут одинаковые и т.д?
Есть статистика, определенные нормы, что нужно людям, это вопрос решаемый. А относительно того, что кто-то купит за полторы копейки и сдаст за две копейки – не было этого и не будет, потому что основной принцип стрит-ритейла был, есть и будет, я не знаю, как долго, — это борьба здравого смысла с жадностью. Я слушаю ритейлеров, они все говорят о здравом смысле, они все понимают, затраты на аренду, затраты на покупку монтаж-оборудования и т.д. Они понимают, какое количество покупателей должно быть, и они понимают ту ставку, которую они могут платить. Никогда собственника помещений в стрит-ритейле не интересуют нужды, проблемы и пожелания ритейлера, если он сам не является ритейлером.
Есть собственники, которые в силу истории своего развития, сетевые собственники, у которых много помещений, например, на одной улице, они уделяют внимание концептуальному размещению, они не будут сажать, допустим, рядом три магазина обуви в одном ценовом сегменте, понимая, что рано или поздно, кто-то начнет друг друга убивать, у них поедут ставки вниз, ему придется их менять и т.д. Это большая редкость. Когда мы сталкиваемся с тем, что собственник не хочет сажать банк – 99,99 % это связано с тем, что служба безопасности банка запрашивает документы. Наверняка все из присутствующих здесь ритейлеров сталкивались с тем, что ахиллесова пята стрит-ритейла (в Москве точно) — это отсутствие зачастую правильных, чистых документов. Чем компания больше, чем больше она ориентирована на открытость и участие в различных, размещениях акций и т. д.
Просьба выплатить собственнику четыре депозита швейцарских франков – она из области, наверно, психиатрии была бы, если бы этот человек не был собственником. Он может себе это позволить. В переоцененные помещения по 55 000 евро на Тверской заезжает какая-то небрендовая ювелирка, потом она оттуда съезжает, и полгода опять стоит помещение. Причем собственник не снижает цену именно потому что ему все-равно, у него еще пятьдесят помещений. И он будет ждать, когда кто-то придет и даст ему ту ставку аренды с теми депозитами. На мой взгляд, это не совсем в русле здравого смысла, потому что каждый месяц — это потеря денег. Мой здравый смысл и здравый смысл ритейлера, который говорит, что красная цена вот этому всему такая-то, потому что там нет ни вытяжки, ни второго выхода, то есть крайне ограниченное количество операторов займет это помещение. Очень сложно с ними разговаривать. У него, живет ли он на Багамах или в Москве, своя логика. К сожалению, пока они монополисты, пока у них на это помещение претендует два-три-четыре оператора, ставка аренды будет максимально высокая.
Вопрос торга, вопрос личных отношений – да, я считаю, что это персональный бизнес, когда очень часто бывает так, что развивальщики и консультанты не могут договориться. Приезжает владелец бизнеса и топ-менеджер компании у них общий знакомый – приходят какие-то результаты, происходит результативный диалог. Очень часто цена экспонирования объекта превышает сумму реально происходящей сделки на 50-70 %. История с игровыми заведениями, которые отсидев какое-то время в неплохих помещениях, которые сейчас востребованы, совершенно лишили некоторых собственников чувства реальности происходящего. Даже рестораны – это высокоплатежные операторы — даже они не могут позволить себе платить три миллиона за помещение 300 кв. м, из которых 150 кв. м находятся в подвале, а еще 50 кв.м в антресоли. Поэтому, мне кажется, к сожалению, тот стрит-ритейл, который у нас есть, будет переживать передел и смену операторов. На смену операторам одежды, обуви пришли банки, предприятия общественного питания. Вот сейчас кто наиболее жадно смотрят все помещения, и у них нет ограничений по ставке, общепиты, банки, какие-то услуги и т.д. Потому что для операторов одежды и обуви нужные определенные потоки, которые позволят им поддерживать продажи на высоком уровне. Люди с хорошим брендом, которые очень хорошо сидят в торговых центрах, садятся на Тверской, продажи абсолютно… Вы же не пытались никогда, Николай, сесть на Тверскую, правда?
Николай Юськив:
-Зачем?
Ольга Збруева:
— Вот.
Николай Юськив:
— А дело в том, что они не сумасшедшие, кто сдает Тверскую. Просто там другие цели решаются ритейлерами, которые садятся на Тверской. Это рекламная поверхность. Да, это 55 000 евро, но это миллион человек в день, или там два, я не знаю, сколько там проходит. Если разбить это на количество билбородов, которые есть в Москве, баннеров и прочее, нам и не надо, у нас с известностью все хорошо.
Ольга Збруева:
— Все правильно. Если мы говорим о магазине, который должен приносить доход, я не говорю о магазинах, которые открыты ради рекламы.
Николай Юськив:
— Это вопрос гибкости ритейлера. Я почти во всех таких конференциях участвую, в 2008 — 2009 гг. большая часть ритейлеров заявляла: «Мы сейчас боимся регионов, мы сконцентрировались на Москве и Петербурге». Сконцентрировались – и вот мучаются бегают. У нас за последний год в Москве открыто всего два магазина O’Stin в стрите , зато порядка ста — в регионах. Ну нет в Москве – пошли в регионы. Придут в себя – хорошо, возьмем, не придут в себя – значит, не наше. Точно так же по поводу темы, есть ритейлеры, которые могут платить, банки, еще я бы туда добавил парфюмерщиков, ювелирщиков и прочее. Мы, как одежники и обувщики сидим и терпеливо ждем. Сходили банки, посмотрели, не взяли – хорошо, мы ждем. Сходили парфюмерщики, не взяли. Дойдет до нас очередь – возьмем, нет – мы не будем биться, перебивать банки или парфюмерию. Зачем? Здравый смысл, если он отсутствует у арендодателя, важно, чтобы он присутствовал у арендатора. Зачастую люди поддаются эмоциям и думают, что будет у меня такой поток.
Ольга Збруева:
— Я как раз и говорю о том, что происходит некая ротация арендаторов по сегменту. Банки и общепит гораздо более активно смотрят, причем банк –это уже 80 -100 кв.м. Меняется собственно профиль арендаторов, которые садятся на стрит-ритейл по основным дорогим коридорам. Что касается стрит-ритейла в спальных районах, у нас есть районы, в которых стрит-ритейла нет вообще. Например, если вы представляете станцию метро Царицино, там на вход каждый день входит 98 000 пассажиров, соответственно, столько же выходят. Ежедневно от 50 000 до 100 000 в зависимости от мероприятий в Царицинском парке «прокачиваются» еще дополнительно. Там можно по пальцам одной руки пересчитать отдельные, выведенные из квартирного фонда какие-то магазины в зоне шаговой доступности. Все. Он там отсутствует, его там никогда больше не будет, потому что там все застроено.
К вопросу о развитии стрит-ритейла, он может расти в Москве только за счет освоения больших микрорайонов, и я не верю, к сожалению, не при нашей жизни будут приходить люди, выкупать улицу, чтобы делать из нее красиво. Потому что это колоссальные вложения, потому что чтобы выкупить у широко известного теперь господина Якубова Тверскую, и превратить это во что-то подобное тому, что нам показывали на слайдах, я не представляю, по какой цене это потом будет сдаваться. Мы будем вспоминать ставки аренды от трех до пяти тысяч и думать: «Боже мой, какие же были чудесные времена». Поэтому я бы хотела поддержать устремления девелоперов, несмотря на здоровый скепсис, относительно того, что можно найти варианты и совместить стрит-ритейл, отдельно стоящие торговые центры, какие-то другие форматы для того, чтобы жизнь людей была удобной. Кроме того, что есть гуманитарная функция, есть еще тот момент, что удобно организованное пространство и развитая инфраструктура повышает стоимость жилья, и скорее всего грамотный девелопер может найти тот баланс, который позволит ему потратить дополнительные ресурсы – финансовые, человеческие, интеллектуальные для создания этой среды, именно потому что она поднимет стоимость жилья и сделает эти объекты гораздо более востребованными. К сожалению, мы, наверно, не говорим сейчас о районах муниципального жилья, а те, что на продажу. Вот эти замечания я хотела бы сделать.
