Круглый стол «Ритейлеры vs собственники помещения. Камни преткновения». Четвертая серия
Дата записи — 14 апреля; продолжительность — 19 мин., 31 сек.
Андрей Гусев, генеральный директор «Ригла»:
— Есть другие примеры стрит-ритейла. У нас была точка, как это было модно некоторое время назад, имиджевая, концептуальная, много можно определений подобрать, она была, конечно же, на Тверской. Замечательная большая точка и мы вышли с этого места, следуя нормальной экономической логике — лучше зафиксировать убытки и двигаться дальше. Это помещение простояло определенный промежуток времени, там открылся наш замечательный конкурент с ярко-красными вывесками, мы этому очень сильно порадовались, потому что все прекрасно знали про эту точку, арендную ставку, выручку и т.д. и понимали всю экономику. Буквально в начале этого года, я посетил эту точку в будний день, там кроме пяти человек персонала и кроме меня не было ни одного посетителя. За первым столом — это профессиональное определение прилавка в аптеке — сидела замечательная первостольница и читала книгу. Она была немного специфического вида, и когда я подошел, я увидел, что это Библия.
Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости Panny Lane Realty:
— Нормальный наборчик.
Андрей Гусев:
— Да, нормальный. Я думаю, что даже такой подход не поможет быть рентабельными.
Николай Юськив, директор департамента недвижимости «Спортмастер»:
— Извините, вы сейчас злорадствуете над конкурентом, но ведь вы до него там были. Зачем вы пошли на Тверскую?
Алексей Могила:
— Они Playboy там читали.
Николай Юськив:
— Это помутнение, или это был сознательный шаг?
Андрей Гусев:
— Конечно, сознательный. Это амбиции, желание реализовать амбиции, имидж и т.д.
Николай Юськив:
— То есть помутнение все-таки.
Андрей Гусев:
— Сейчас мы это отставили в сторону и спокойно развиваемся в поселках городского типа, учась у наших старших братьев, продуктового ритейла, как нужно двигаться в селах, поселках и т.д.
Николай Юськив:
— Я Марианне задам вопрос, а зачем вы взяли сыр Danon на Тверской?
Марианна Романовская, заместитель директора департамента по управлению коммерческой недвижимостью Х5 Retail Group N.V.:
-«Экспресс Ритейл»?
Николай Юськив:
— Да. Это имиджевое, выведение на рынок?
Алексей Могила:
— Опять про помутнение.
Марианна Романовская:
— Нет, это не помутнение.
Николай Юськив:
— Я так понимаю, что на Тверской можно выходить или когда помутнение, или когда ты запускаешь флагманский, чтобы тебя узнали.
Марианна Романовская:
— Это был первый магазин «Экспресс Ритейла», который там открылся. И скажу честно, мы просто можем себе позволить имиджевые магазины а Тверской. Как в свое время была «Галереи Samsung» с бешеными арендными ставками, все прекрасно понимали, что у них бюджет не аренды, а маркетинга.
Николай Юськив:
— У них еще торговли в этой галерее не было.
Марианна Романовская:
— Называю вещи своими именами: когда сеть крупная, она может себе позволить иметь отдельные имиджевые точки, в данном случае это в большей степени имиджевая точка. Это первый магазин экпресс-ритейла, если вы посмотрите сейчас где они развиваются, — это отнюдь не Тверская, это города Московской области, но на Тверской мы тоже стоим.
Илья Смирнов, вице-президент по недвижимости ГК «Связной»:
— Мы открыли второй магазин на Тверской в прошлом месяце.
Алексей Могила:
— У вас вариантов других нет.
Илья Смирнов:
— Тверская, дом 6 – первый в мире салон Android. Буквально в прошлом месяце мы его открыли.
Николай Юськив:
— Вы немногие, кто там зарабатывают.
Алексей Могила:
-Ну и нормально.
Андрей Гусев:
— Очень здорово, что еще остались такие определения, как «имиджевые». Что касается нашего бизнеса, мы закрыли это направление, хотя тоже себя относим к крупным участникам фарм-отрасли, занимаем небольшую долю, но стараемся ее каждый год наращивать. Сейчас около 2,5 % мы имеем на рынке. С учетом сделок M&A по прошлому году, по этом году будут выше 3%. Потихоньку двигаемся.
В этой классификации не приведен еще один формат, который у нас стоит на полке в виде красивого брендбука, атрибутики и т.д. Слушая Сергея, как раз вспомнил об этом, — это «Азбука здоровья». Но мы его пока не включаем в классификацию, поскольку считаем, что в развитии фарм- рынка, а именно в соотнесении стоимости среднего чека и покупательской способности, пока не время. Здесь небольшая справочная информация по арендным ставкам, комментарий будет посвящен не арендным ставкам, а именно способам, как надо переживать очевидный тренд повышения арендных ставок, который уже, с точки зрения рынка, полностью забыл о кризисе, о посткризисном синдроме и т.д. Только, может быть, это осталось в головах арендаторов, но не у арендодателей: это like-for-like, о котором достаточно много уже было сказано, и первый квартал – то, о чем говорила Марианна, у наших коллег из «Магнита» 13,9 % рост по LFL в чеках. Замечательный результат, отдельный респект.
Николай Юськив:
— Скажите, рост в рублях или долларах?
Андрей Гусев:
— Это траффик LFL в чеках. В рублях гораздо больше.
Николай Юськив:
— В чеках? По-моему, это ни о чем. А чек сам упал? Вырос?
Андрей Гусев:
— Растет, конечно.
Николай Юськив:
— А LFL в чем-то денежном можно измерить?
Андрей Гусев:
— В рублях более 20 %.
Сергей Русов, директор по развитию сети «Азбука Вкуса»:
— Хорошо, а с площадями что произошло? Насколько я знаю, оптимизация идет полным ходом в «Ригле». Вы оптимизируете площади, правильно?
Андрей Гусев:
— Да. Совершенно верно.
Сергей Русов:
— Здесь этой информации нет. У вас происходит уменьшение площадей, которые вы арендуете, понятно, что они дороже. Так или нет?
Андрей Гусев:
— Безусловно. Это тоже один из рецептов выхода из данной ситуации. Первое — это здоровый бизнес и рост Like-for-like а второе – это, естественно, привлечение партнеров для совмещения со своим основным бизнесом.
Здесь небольшая иллюстрация по нашим возможностям с точки зрения разного подхода по брендам. Это я уже проговорил, там все понятно. Кто хочет увидеть наш флагман и имиджевый проект, который полностью экономически обоснован и дает высокую рентабельность, это Земляной Вал, дом № 42, это «Аптека будущего», там все сосредоточено.
Алексей Могила:
— Впрыскивают на входе.
Андрей Гусев:
— Точно. Там SPA-салон, кабинеты врачей, фито-бар, нео-студия и все, что можно. Вот партнеры, с которыми мы работаем по привлечению в наши аптеки, у нас уже есть постоянный пул этих партнеров. В перерыве ведя беседу с коллегами работающими в риелторском бизнесе, я как раз рассказывал, что у нас нет ограничения по площади, если есть предложение на 1000 кв. м, мы с удовольствием возьмем такое предложение, на 1500 кв.м, тоже, с удовольствием, возьмем. Потому что у нас есть уже наработанный пул партнеров, с которыми мы в коалиции можем полностью занять торговую линию, составив очень хороший трафикообразующий узел, и таких примеров достаточно много.
Алексей Могила:
— Андрей, спасибо за презентацию.
Вопрос из зала:
— А есть магазины..?
Андрей Гусев:
— Нет, конечно, я же рассказал, что «Азбука здоровья» у нас стоит на полке. Когда придет время и позволит ситуация, будем развивать. «Аптека будущего» есть у нас и в других городах, в Ростове-на-Дону, в Новороссийске, Рязани, есть в Туле. Масса. Очень много в Санкт-Петербурге. Вы приезжайте в «Мегу Дыбенко», в «Мегу Парнас», мы сейчас открывается в «Лете», мы представлены очень широко в Санкт-Петербурге и сетью «Панацея» и сетью «О3». В общей сложности, более 35 точек есть у нас в Санкт-Петербурге, но мы об этом так ярко не заявляем и экономим деньги на ребрендинге. Амбиции здесь не уместны, я считаю, экономика прежде всего.
Алексей Могила:
— Коллеги, наша сессия скоро будет подходить к концу. Мы, в принципе, говорили о том, что происходит в разных сегментах и что куда двигается. У меня предложение ко всем сидящим за столом, кратко, 2-3 фразы расскажите ваши виды по стрит-ритейлу, куда будет развиваться ситуация. Можно с Андрея начать. Ваши прогнозы, давайте про Москву, здесь больше москвичей сидит. Что вы думаете?
Андрей Гусев:
— Тот тренд, в котором мы сейчас находимся, это все-таки приоритет Подмосковья, спальных районов Москвы, где мы реализуем концепцию удобства расположения для нашей целевой аудитории.
Алексей Могила:
— То есть центр – не приоритет?
Андрей Гусев:
— Центр – не приоритет. Это как исключение.
Алексей Могила:
— Спасибо. Илья.
Илья Смирнов:
— Тоже центр – не приоритет. Федерально развиваемся по всей стране. Что касается ставки, в нашей ситуации, как ни прискорбно, она растет. Мы, конечно, этого не хотим.
Виктория Камлюк, руководитель отдела street retail Collers International:
— Я несколько по-другому представляла себе содержание этой сессии. Хотелось вернуться к вопросу о покупке стрит-ритейла под определенного ритейлера или под определенные проекты. Как консультант, я на рынке я чаще встречаю эту информацию. И речь идет не о портфельных проектах, а о локальных, физические лица под конкретные проекты.
Алексей Могила:
— Создание рентного бизнеса под конкретные интересы с небольшим объемом. То же самое у нас.
Виктория Камлюк:
— Да. Нет такого бурного роста, как до кризиса, несмотря на возвращение ставок и положительной динамики по ценам. Люди стали более избирательно относиться к самим помещениям, выбирать конструктивные особенности, из закрытого рынка, который мало пополняется, выбирать все лучшее. Спрос есть, спрос растет. Что касается развития сетей – это некоторая децентрализация, потому что есть запрет строительства в центре и ограниченное количество проектов. Всем известно, что в ближайшем будущем с торговыми центрами будет пауза, а стрит, естественно, приобретет все больше актуальности. Ликвидный стрит всегда актуальный. Поэтому динамика положительная во всем. Спасибо.
Алексей Могила:
— Спасибо. Екатерина.
Екатерина Подлесных, заместитель директора департамента торговой недвижимости Knight Frank:
— Алексей, вы уже сказали, от кого сейчас запросы на недвижимость. Поэтому стрит-ритейл будет состоять из ресторанов, продуктовых магазинов и банков.
Алексей Могила:
— И иногда заходить в «Азбуку».
Сергей Русов:
— И в аптеку «Азбука здоровья». Я в целом скажу, а потом про премиум-сегмент. В целом, я не жду роста доходов населения, поэтому я не вижу причин, даже если не строят торговые центры и что-то не происходит. Так и не надо, понимаете. Нет спроса. Я понимаю города, где этого нет. Спрос не растет, зачем строить торговые центры, заведомо убыточный бизнес.
Что касается «Азбуки вкуса», мы развиваемся в Москве и Московской области именно по этой причине. Мы рассматриваем Санкт-Петербург, Екатеринбург и Киев, но пока не приняли решение туда выходить, потому что это связано с операционными затратами. Это должен быть одномоментный быстрый выход, иметь несколько площадок. Вот и все. Что касается трендов в премиум-сегменте по продуктам «Азбуки вкуса», с точки зрения аренды, этот тренд ползущий вверх, небольшой, но он связан именно с ростом эксплуатационных затрат. Инфляция, о которой говорили в первой сессии, то есть искусственная инфляция госмонополий. Это связано именно с этим, а не с тем, что «Азбука вкуса» стала больше платить. Я этого пока не вижу. Будет ползущий тренд, опять же Илья Викторович будет помогать. Будет брать 50-тиметровики и 100 метровики по 2000. И куда деваться? Все будут сидеть, думать: «Нарубим-ка мы опять Шанхай, сдадим всем по 1 500 – вот это будет хорошо».
Алексей Могила:
— Спасибо, Сергей.
Вопрос из зала:
— Какая арендная ставка для вашего бизнеса должна быть в среднем в Санкт-Петербурге?
Алексей Могила:
— Сейчас он рассказал, ага.
Вопрос из зала:
— Он смотрит на Санкт-Петербург, но я так понимаю, что нет предложений для вас. Хотелось бы понимать, какая адекватная ставка может быть.
Сергей Русов:
-Предложения есть и много. Нет именно хороших и одномоментных мест. Чтобы открыть филиал в каком-то в городе, нужно как минимум три объекта открыть, чтобы в ноль работать, не иметь дохода. Это будет популистский шаг увеличения капитализации. Мне проще открыть тут один магазин, он будет приносить дохода больше, чем я открою три в Санкт-Петербурге или Екатеринбурге. Поэтому мне надо пять открыть, мне надо у кого-то купить, либо свести во времени в течении полугода -года, чтобы я точно знал, что я их открою. Понимаете, какая сложная работа. Ради чего? Чтобы получить EBITDA 0,5 %. А ставка средняя, я не думаю, что должна быть больше $500 в среднем. Потому что общая площадь нашего объекта 1300 кв.м. У нас есть предложения в Санкт-Петербурге, где аренда — ноль, это замечательный центр в виде паруса, я забыл, как он называется, слева на шоссе. Где «Виктория» открылась, а потом сдохла. Там люди за ноль готовы нас посадить. Но зачем это делать? Есть ставки $100, $200, но это опять же все от локаций. Есть 4P в ритейле, знаете их- place, place, place and place, вот и смотрите на них всегда.
Алексей Могила:
-Питерских много в зале? Дмитрий.
Дмитрий Чуйков, начальник отдела развития ECCO в России:
— Что касается тенденции по стриту именно для ECCO, мы уже давно отказались от идей иметь в городе Москве и крупных городах, например, в Санкт-Петербурге исключительно имиджевые магазины, потому что на ту арендную ставку, которая платится или должна платиться за имиджевый магазин, соглашусь с Сергеем, можно открыть пять точек, которые будут приносить деньги. Поскольку у нас узнаваемость бренда, мы можем себе позволить, она в этом году составила порядке 85 %, мы не нуждаемся в таких магазинах. Что касается привязки к центральной части, допустим, Москвы, согласен, что это ресторанный бизнес, банки, потому что мы не можем себе позволить перехлестнуть эти ставки. Что касается регионов, мы все больше приходим к выводу, что мы можем открываться в регионах, открывать там стрит при отсутствии профессиональных торговых центров. Мы на себя можем работать как мини-якорь, то есть марка может работать в этом направлении и бренд может работать, чтобы без посадки в торговый центр в каком-то отдельно взятом городе иметь достаточно хорошую рентабельность магазина и достаточно хороший трафик. У нас такой опыт был в прошлом году, мы открывали, хотя очень серьезно опасались, как будет работать магазин, прогнозы были очень пессимистичными. И тем не менее магазин открылся в Великом Новгороде — это достаточно небольшой город, правда там таможня и все такое. По недавним сообщениям в прессе, таможня у нас неплохо живет. Поэтому магазин работает сейчас уже на 50 % выше ожиданий. Получился хороший опыт, и мы опять же в таких условиях, что собственники в таких городах еще не настолько закованы стереотипами и рамками того, что это главная торговая улица или еще-что-то, что в этом месте надо платить вот такие деньги, потому что нас весь город видит.
Алексей Могила:
— В принципе, для вас, Москва- это уже не центр, вам ближе спальники, какие-то места рядом с метро?
Дмитрий Чуйков:
— Это да, места рассчитанные на определенную хорошую проходимость. А торговые центры у нас намного успешнее работают, чем сам стрит-ритейл.
Алексей Могила:
— Спасибо. Марианна.
Марианна Романовская:
— Во-первых, говорят, что Россия не приспособлена для стрита, что погода у нас не располагает в 20 градусов мороза переходить по улице от магазина к магазину. Это и было предпосылкой создания торговых центров в свое время. Но это не есть климатический приговор для стрита, он всегда останется. Надеюсь, что будет решен вопрос с паркингом, который для стрита жизненно необходим. Этот вопрос мы не охватывали, но без него нормальной торговли не будет. Это уже вопрос к властям, а не к нам, как операторам или девелоперам. С точки зрения Х5, в нашей мультиформатности, к стриту больше всего тяготеют два наших формата – «Пятерочка» и «Экспресс Ритейл». Они в формате стрит-ритейла будут развиваться и в Москве, и в других городах, а всего нам за год надо открыть 500 магазинов. Надо постараться.
Алексей Могила:
— Грандиозные планы.
