Круглый стол «Рынок стрит-ритейла. Тренды развития». Шестая серия

Дата записи: 14 апреля 2011 г., длительность: 25 мин.

Сергей Азаров, генеральный директор RRG Brokerage:
— Наша компания владеет примерно 20 000 кв. м стрит-ритейла в Москве и Санкт-Петербурге. Мы в свое время вынуждены были организовать собственное брокерское агентство недвижмости для сдачи в аренду нашего стрит-ритейла. То, что мы сейчас обсуждаем — наши самые болезненные вопросы. Здравый смысл есть и у вас, и у нас, и то, в чем мы сейчас находимся – это гармоничная середина. Ставки, которые предлагают арендодатели, кем я являюсь — гармонично сбалансированы с теми ставками, которые готовы платить арендаторы. Не более того. 

Я с удовльствием поменяю парочку ЧПешников на одну Zara, которые будут платить в четыре раза меньше. Но, к сожалению, никому из присутствующих в настоящий момент ритейлеров, то есть арендаторов, я такой жест не смог бы оказать. Если бы был еще Макдональдс, еще парочка десятков компаний, которым мы, как арендодатели, верим, что их процент с оборота является процентом с оборота. Простите, еще «Спортмастер» входит в эту великую плеяду, я им всегда предложу процент с оборота.
В наших помещениях в Санкт-Петербурге примерно 30% занимают мелкие арендаторы, которые 20%- 30%- 40 %, с моей точки зрения – это довльно стабильные арендаторы, платят по-белому, все хорошо. Мы с ними и дальше готовы работать, они сами не хотят развиваться. Вы ругаете арендодателя как организацию, которая просит денег, а мы ругаем арендатора как организацию, которая обладает всегда недостойным менеджментом, к сожалению. И мы меняем только тех арендаторов в которых не видим будущего. Если достойный арендатор просит скидку, мы всегда уступим. Никто не захочет терять хорошего арендатора. Не только в кризис, а даже на пике экономического развития ситуации. Никто не отпустит очень хорошоего арендатора из стен своего магазина. С другой стороны история любого арендатора в России — максимум 15-20 лет, не больше десятка из российских компаний могут похвастаться такой длительной историей. Что касается торговых коридоров, Анастасия рассказывала, что с помощью своей маркетинговой службы, они разрабатывают форм-факторы, назовем их так, своего стрит-ритейла, я представляю, когда я приду и попрошу показать его, что это будет.

Анастасия Козлова, директор дирекции девелопмента «Главстрой-СПб»:
— Не дадим.

Сергей Азаров:
— Заранее закрою глаза и скажу: «Ой, это покупать не будем». Мы покупаем первые этажи в жилых кварталах. Например, хотели купить у ПИКа, и поняли, что нам придется купить около 1200 квартир на первом этаже. Сказали: «Спасибо». Может быть у «Главстроя» гениальный отдел маркетинга, судя по Анастасии, наверно, так и должно быть. И мы, если увидим, то с удовольствием купим. Ценообразование исходит из банковского кредита, который нам дадут на покупку. И те ставки, которые мы просим фиксировать – это не потому что мы такие сволочи, а потому что банковская организация попросит их зафиксировать, а также попросит сделать страховку на предмет падения доллара, евро йены и т.д. В текущий момент времени рынок глубоко сбалансирован. То, о чем мы говорим, это попытка его сдвинуть. Нам хочется купить больше стрит-ритейла, и нам его негде купить. Уважаемым застройщикам хочется продать стрит-ритейл, но они почему-то не прислушиваются к уважаемым консультантам, которые готовы оказать такие консультационные услуги, но они им почему-то не верят, потому что, наверно, деньги вперед. Правильно я понимаю? Потом мне очень непонятно, если вы каким-либо образом, случайно получите 1600 кв. м отличного стрит-ритейла на первом этаже в квартале, где будет жить 10 000 — 20 000 человек, вероятность, что оно не будет сдано– это, по-моему, утопия. Допустим, мы сделаем 8 отдельных входов в эти 1600 м, и будет 8 помещений по 200 м, разве такое может быть, чтобы это было не сдано? По-моему, это безрисковое предприятие – организация отличного стрит-ритейла.

Анастасия Козлова:
— Мы поэтому не планируем продавать, мы будем сдавать в аренду сами. Речь шла исключительно о том, что несмотря на заявления о том, что очень мало всего строится, оно строится. И мы даже предлагаем заблоговременно, дружно планировать, что бы товарищи ритейлеры хотели там видеть. Я вас хочу поддержать в том, что если есть другой арендатор, пускай он не сетевой, пускай он поменьше, но он также цивилизованно платит, мы будем работать и с ним.

Сергей Азаров:
— Вы верите своему отделу маркетинга?

Анастасия Козлова:
— Вы знаете, мы долго беседовали с консультантами, тут никого не хочу обидеть, по поводу стрит-ритейла в Петербурге, что это вообще такое. Был давно такой смешной фильм, который назывался «Темный лес» там были «те, кого не называем». Вот стрит-ритейл такой же — «те, кого не называем», все про него что-то понимают, кто-то что-то себе представляет, но единой централизованной картины нет. У каждого брокера, у каждого консультанта есть свое мнение, цифры друг с другом не складываются.
Дмитрий Потапенко, управляющий партнер Management Development Group Inc:
— Хотите я вам добавлю в эту картину? Вы ее посчитаете сами без всякого отдела маркетинга, который надо уволить завтра же. На 1000 жителей должен как минимум 400-метровый продуктовый магазин, и то, что я вам говорил. И вы сразу поймете, как мы обсуждаем, как в Европе 1 500 кв. м на человека, у нас 700 — в два раза меньше. Когда вы говорите о количестве вводимых площадей, они не просто минмимальны, они вообще разговор ни о чем. Я подчеркну это слово. Это первое. 

Второе, коллеги, чтобы не было этой фразы, чтобы она нечасто звучала в тексте: «Как вас несчастных ругают». Вы подойдете к господину Егорову, и он вам расскажет, как ругают производители питания нас сетевиков. Тут вообще даже голос на вас не повышали, я дико извиняюсь. Девелопмент и тот, кто арендует, — это разные рыночные стратегии. Это норма. У нас всегда будут столкновения. Нам хочется снять подешевле и получше, вам сдать подороже и ничерта с этим не делать. Это нормально, и никто вас не ругает. Поэтому чтобы пересчитать количество необходимых площадей, на 17-этажный дом должен быть 400 метровый магазин. Какой он будет не важно – обувь или продукты. И вы увидите, что мы не то, что ничего не вводим, мы ничего не строим. То, что вы вводите – честь вам и хвала, но это разговор ни о чем. Все, что будет с нормальной колонной сеткой и нормальной энергетикой, с нормальной канализацией, мы схаваем быстро. Потому что первый десяток розничных сетей, неважно какого направления, просто в очереди стоят. Вводятся единицы, и поэтому возникает напряженность, потому что наши потребности в тысячи раз больше, чем вводятся.

Сергей Азаров:
— Анастасия, у вас есть шикарная возможность за короткий период времени проверить данные вашего отдела маркетинга. Я хочу добавить еще, что я ни за что не куплю помещение, у которого потолок ниже 4 метров, например. Я думаю, что компании, которая сосредоточена на строительстве, владеть одной, я не знаю даже пропорции первого этажа, это может оказаться довольно накладным. Это уже реклама моей компании. Почему бы не продавать то, в чем вы не профессионалы Вместо того, чтобы узнать, о том, что ваш отдел маркетинга ошибся, через сколько лет? В 2017?

Анастасия Козлова:
— Вот здесь большой вопрос, почему ошибся. Я не обнаружила ни у одного консультанта на сегодня внятной статистики, информационной базы, чего-то, что они такого сакрального знают, чего не можем узнать мы или вы, например. Где это сакральное знание? Почему, например, 17-ти этажный дом – 400 м? Есть у нас такие же нормы в ПЗЗ (правила землепользования и застройки — прим. ред.), где тоже считается еще с Советских времен, что на икс человек должно быть столько-то абстрактной, севершенно, функции. Они, к сожалению, к сегодняшнему дню никак не приспособлены. Мы можем с вами посмотреть, как развивается стрит-ритейл посредством усилий частных собственников, которых мы не любмим, потому что они на Багамах с сигарами и вообще какие-то странные невменяемые люди. Тем не меннее, у них же кто-то арендует, они конвертируют ежедневно квартиры в жилой фонд. И спрос есть. Если бы спроса не было, процесс бы не шел. Мы задаемся вопросами – подо что конвертируют, в каком объеме, кто потребитель этого всего. И я вас уверяю, что это не сакральное знание, оно открыто, по улице надо пройти и посмотреть, что там происходит.

Сергей Азаров:
— Я предлагаю вам поработать с консультантом, он не несет финансовую ответственность, если он ошибся.

Анастасия Козлова:
— Да, это самое забавное в их функции.

Сергей Азаров:
— Да? Уже сейчас помимо консультантов есть люди, которые выкупают первые этажи. Они несут финансовую ответственность – они платят деньги вам, но еще не получают арендную плату от арендаторов. Но при этом, признав, что я такой, я приду к вам и увижу, что вы продумали только 400 м, а там еще есть нюансы – сетка колонны, высота потолков, не должно быть 12 ступенек при входе на первый этаж и т.д. Если этого ничего нет, то эти сакральные знания — нулевые. Да?

Анастасия Козлова:
— Совершенно верно.

Сергей Азаров:
— Мы можем даже платно проконсультировать вас.

Анастасия Козлова:
— Я поняла, кто у меня купит, если я захочу продать. Это понятная ситуация.

Сергей Азаров:
— Вы можете быстро узнать это, вот смотрите — тут Дмитрий тут и т.д. .

Анастасия Козлова:
— Есть формат, которым удобнее сидеть в торговых центрах, а есть форматы, которым удобнее в стрит-ритейле.

Сергей Азаров:
— Всем хочется сидеть прямо при выходе из квартиры. Человек выходит — а у него тут магазин. И там «Спортмастер» молоко и т.д.

Анастасия Козлова:
— Пусть в магазине живет.

Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC:
— Я остановлю эту дискуссию . Мы уже плавно перетекаем к обеду. Подождите, не уходите, к вам у меня будет тоже один короткий вопрос: хочу задать вам вопрос и дать слово Андрею, у него самолет задержался, насколько я знаю. «Ригле» тоже надо хотя бы пару слов сказать. 

У вас спрошу коротко, в процессе нашего общения начинаю понимать, что все хотят, но ничего не получается. У меня ощущение складывается, что оттого, что рынок собственников очень разрозненный. Скажите, как представитель не единичного помещения, обладатель 20 000 кв. м, много таких, как вы? Вы же знаете своих конкурентов, вы же на этом рынке работаете?

Сергей Азаров:
— «Дженсен» мы знаем. Дмитрий, я бы ответил так: посколько наш с вами рынок представляет собой черную коробку, мы с вами пообщаемся и передадим какую-то верхушку айсберга друг другу. И в тайные знания отношений с инвесторами мы друг друга не будем погружать, иначе мы, в конце концов, напьемся и будем рыдать друг другу в жилетку. Но, тем не менее, конструктив выглядит таким образом: в нашей иерархии, в нашей работе построена сеть доверия, в ней участвуют около 200 человек, на мнение которых мы полагаемся. Я не знаю, представляет ли каждый из этих людей инвестора с 1 000 000 кв. м или с 10 кв. м, но он передает нам реальную ставку аренды. Или, например владелец торгового помещения, у которого находится Zara, реально говорит, сколько Zara платит. Это же очень важно. На такой сети доверия строится наша организация. Людей, которым мы доверяем, во всем нашем великом нашем бывшем Союзе, не больше двухсот.

Дмитрий Золин:
— Доверяете вы двухстам? Один, может быть, 10 кв. другой 10 по 10, вы 20 000 имеете, это понятно. Ну а таких крупных, которые действительно считают себя игроком, собственником на рынке?

Владислав Егоров, председатель совета директоров АБК:
— Дима, таких нет. О чем вопрос? Дело в том, что у нас десяток лидеров ритейла имеют долю продаж 5 % в стране. Это люди с миллиардными оборотами. Я думаю, что все вместе взятые системно организованные и отдельные владельцы различных помещений владеют 1 % или 2% недвижимостью. А остальное принадлежит как раз частным бессистемным владельцам. Меньше всего вопросам к этим господам, они более-менее логику какую-то построили, логику в ценообразовании закладывают. Но мы в большинстве сталкиваемся совершенно с другими людьми. Поэтому мы зря сейчас, у нас не должно быть конфликта между собой.

Дмитрий Золин:
— Возникает вопрос Чернышевского: «Что с ними делать?»

Владислав Егоров:
— С этой массой сделать ничего нельзя. Я думаю, рынок сам все простроит. Я хочу добавить, что к концу нашего диалога я понял, что такое стрит-ритейл, о котором нам пытался рассказать Клайв. Переосмыслил несколько эпатажное заявление Дмитрия, что у нас нет стрит-ритейла. Вы знаете, у нас его действительно нет. То, что мы с вами обсуждаем, то, что находится на улице какая-то торговля или рынок, или услуги – это не имеет отношение к стрит-ритейлу. Стрит-ритейл, по Клайву, — он показал, как люди в нормальном цивилизованном городе ходят пошопиться, погулять с семьей в выходные. А у нас реально в России они куда ездят? В Москве – в «Мегу», я не знаю, куда в Питере. В Москве уже такая традиция: «Поехали в «Мегу», погуляем». И они проводят там все выходные, они гуляют, обедают на фуд-корте, они делают покупки – вот это тот самый стрит, который у нас построен. И почему у нас никогда не будет стрит-ритейла в классическом понимании, о котором говорил Клайв, потому что, ребята, у нас климат другой. У нас в Москве любую улицу застрой бутиками как «Мегу», которая, кстати, в Подмосковье находится. Цена, вы сами понимате, какая будет, а проходимость будет 3 месяца в году плюс дождливые дни. Понимаете? А в «Мегу» будут ездить все-равно круглый год.

Николай Юськив, директор департамента недвижимости ГК «Спортмастер»:
— Московская от Лондонской погоды не отличается.

Владислав Егоров:
— Я минус 30 градусов в Лондоне не встречал.

Николай Юськив:
— У нас тоже это не так часто.

Владислав Егоров:
— Вы простите, во-первых, традиции такие, во-вторых, там сильно климат от нашего отличается.

Николай Юськив:
— В Лондоне не очень жарко, я с этим согласен.

Владислав Егоров:
— Там, возможно, традиции такие. Зимой, когда у нас 30 градусов мороза, там идет дождь — то, что у нас происходит в июне-июле.

Николай Юськив:
— Хочу добавить от себя. Отличие стрита в Лондоне и Москве? Почему? Потому что в Лондоне сколько торговых центров, давайте вспомним? 100 000 по московским меркам, что за цифры? Раньше люди ездили, смотрели, думали «чудо чудное». Приехали, — а у нас «Мега» больше. Там торговых комплексов, что в Париже, Берлине, Мюнхене, где угодно, в городе практически нет, поэтому стрит востребован. Людям надо не каждый день ездить в ТЦ. Он раз в месяц съездит, накопит кучу всего, а по мелочи ходят по городу. А нам зачем? У нас на каждой станции метро 10 000, 20 000, 30 000- ые кв. м торговые комплексы. У нас в каждом районе 50 000 — 10 000-ый.

Владислав Егоров:
— Вы знаете, вы были бы совершенно правы, если бы в Лондоне, действительно, был бы такой же климат, как у нас. Вы были бы совершенно правы. Но они разные. Это причинно-следственная связь, у нас строятся центры, потому что такая ситуация.

Николай Юськив:
— Я все же закончу. Причина в том, что государство в Европе очень сильно влияет на строительство торговых центров, оно ограничивает определенными рычагами количество и размер этих торговых центров. У нас абсолютно это не происходит. У нас стрит будет давить количество торговых центров. У нас «как в Лонодне» не будет в ближайшее время, пока под бульдозеры не снесут кучу торговых центров лет через 10-15, что будет неизбежно, но это будет позже.

Алексей Баулин, генеральный директор «Улыбка Радуги»:
— Коллеги, можно один вопрос?

Дмитрий Золин:
— Вопрос нельзя. Можно ответ.

Алексей Баулин:
— Ответ. Если я правильно понимаю из того, что я услышал, мне надо срочно менять формат и уходить в торговые центры. Правильно я понимаю? Слава Богу, не зря приехал.

Владислав Егоров:
— Кстати, это однажды сделают на Урале и за Уралом, когда там немножко спустятся на землю те, кто построил эти торговые центры. Там цены выше существенно в торговых центрах, чем на улице. Это какой-то нонсенс. Торговые центры для того и строятся, что они некий интергратор, и там цены должны быть умеренные в центре города.

Николай Юськив:
— Я прошу прощения, у меня ощущение, что стрит всегда дороже, чем торговые центры.

Владислав Егоров:
— Если этот стрит называется Тверская, да. Все правильно.

Николай Юськив:
— Если мы говорим про Урал.

Владислав Егоров:
— А вот на Урале, к сожалению, наоборот.

Дмитрий Бурлов, исполнительный директор «Магазина Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis:
— В Сибири по две торговые пешеходные улицы.

Николай Юськив:
— Если мы говорим в целом, стрит всегда дороже торговых центров.

Дмитрий Золин:
— Господа, предлагаю вопрос о цене перенести, как я уже говорил в прошлый раз. У нас есть еще один вопрос. Андрей, я понимаю, тебе будет тяжело вклиниться в эту жаркую дискуссию. У тебя будет минута. Вопрос или предложение ваше, и мы все идем кушать, потому что сил нет, как желудок сводит.

Андрей Гусев, генеральный директор «Ригла»:
— У меня буквально две темы будет в моем коротком заявлении.

Дмитрий Золин:
— Подожди, давай дадим слово, а потом сразу ты после этого.

Виталий Яковлев, исполнительный директор УК ТЦ «Апельсин»:
— Добрый день. Меня зовут Виталий, я из города Великие Луки, представляю управляющую компанию. Забегая вперед, отвечаю на вопрос: мы развиваемся, развиваемся в покупке помещений и строительства. Я ознакомился с составом участников, судя по всему это крепкие профессионалы, поэтому в ходе конгресса надеялся бы услышать ответ на вопрос: «Какие факторы могли бы притянуть сетевые операторы в малые города?» В города с населением в 100 000 — 150 000 населения, за исключением того, чтобы доплачивать им за то, что они находятся на наших площадях. Это первый вопрос. К Алексею Баулину у меня еще один вопрос, мы, кстати, являемся партнерами и предоставляем вам несклько помещений под ваши магазины. Вы затронули арендную ставку, может быть позже, но я озвучу – процент с оборота. На наш взгляд, мы готовы рассмотреть такие варианты сотрудничества, но нет механизмов контроля ситуации. Если в вашем случае – вы успешный оператор, и вам можно доверять как профессионалам, но, тем не менее, нет контроля за вашей честностью. А мы партнеры и должны доверять друг другу. Это первое. Второе, если вы не очень эффективно ведете бизнес, соответственно, ваши обороты ниже, чем могли бы быть, наши обороты как у арендодателя тоже ниже, а повлиять на вас, на вашу эффективность мы не можем.

Дмитрий Золин:
— Второй вопрос, к сожалению, придется обсудить в следующей сессии. А на первый, если можно, отвечу я сам бысто и коротко, мы все-таки дадим слово Андрею и пойдем кушать. Дело в том, что Великие Луки, к сожалению… Я вот был в декабре здесь, со мной сидел рядом генеральный директор «Маратекса», он сказал: «Какой город? Старый Оскол, где вы строите какие-то объекты? Давайте я иду, я хочу, мне надо развиваться по всей стране». Прошло уже много месяцев, «Маратекс» даже со своим самым низким брендом в Старый Оскол – это богатый город — не зашел. В Великих Луках мы, буквально 2-3 недели назад, проводили исследование – ну не придет к вам то количество федералов, которое вы хотите. Проблему пока не решить. Логистика очень дорогая, в первую очередь, еще много-много-много всего. Я думаю, что можно подойти к интересующим вас федеральным ритейлерам, они вам ответят. К сожалению, мы по времени начинаем вылетать.

Алексей Лоборев, директор по продажам и франчайзингу, компания «Росинтер»:
— Я прощу прощения. Буквально минуту, меньше минуты. Ответ на первый вопрос на самом деле прост и ясен. Подтягивайте франчайзинг. Все. Подтягивайте партнеров. Не обязательно федералов.

Дмитрий Золин:
— Отличный выход. Спасибо. Андрей.

Андрей Гусев, генеральный директор аптечной сети «Ригла»:
— Спасибо большое. Мы имеем 650 аптек в 28 регионах России и входим в крупнейший фармацевтический холдинг «Протэк», вы знаете – дистрибуция 25 % рынка российской фарм-дистрибуции. Мы интенсивно развиваемся, и о том, какие именно приоритеты мы решаем, вопрос с выбором места и о том, как меняется наша стратегия, я расскажу во второй сессии. Организаторы любезно мне предоставили возможность выступить во второй сессии. А вторая мысль состоит в том, что наш преподаватель по корпоративной культуре и ораторскому мастерству, есть такой знаменитый Радислав Гандапас, он говорил, что один из пяти принципов презентации заключается в том, чтобы не стоять на пути людей к обеду. Поэтому хочу пожелать всем приятного аппетита.

Дмитрий Золин:
-Я хочу от себя лично и от имени организаторов поблагодарить всех уважаемых спикеров за ваши мнения, за ваше активное участие. Всех слушателей настоятельно прошу: атакуйте спикеров, вы их уже узнали в лицо, задавайте им вопросы, может быть, это вам поможет решить какие-то личные бизнес задачи. И давайте все выдвинемся в сторону обеда. Спасибо.

0 0 vote
Article Rating
Спец-2021.-В-контенте
Подписаться
Уведомлять о
guest
0 Комментарий
Inline Feedbacks
View all comments