Круглый стол «Развитие торговой недвижимости в городах с населением менее 1 млн. человек». Третья серия
Дата записи: 2 декабря, длительность: 20 минут, размер: 121 МБ
Иван Федяков, генеральный директор исследовательской компании INFOline:
— У нас тема города с населением меньше 1 млн. человек и нужно понять, в чем разница отношений на этом уровне возникает?
Реплика из зала:
— Наталья Резник, город Пенза, торговый центр «Высшая лига». В своем городе мне удалось условно порулить всеми торговыми центрами, как антикризисный управляющий. Я бы хотела ответить на вопрос Георгия, почему бывают высокие ставки. Вы сами же на него ответили, потому что кредиты были взяты под столь высокий процент и потрачены совершенно не туда, куда это было необходимо. Поэтому любой ценой это нужно отдавать, и все это делается за счет арендатора. Это первый момент и суждение. А второй, что касается процентов, могу сказать, что в таком городе как Пенза арендодатель очень неохотно идет на процент. Не идут потому, что собственная бухгалтерия и собственное понимание экономики – слишком низкое, они не понимают, как это может быть. Там, где собственник умеет считать, для него это не проблема. Спасибо!
Aлександр Тарнавский, исполнительный директор «СпецФинПроект-Каскад»:
— Уже в продолжение сказанного, в рамках темы буквально несколько сюжетов хотел отметить. Я вообще человек московский, но волей судьбы с 2005г. мне довелось работать в двух городах полумилионниках, это Киров и Чебоксары, причем в разных качествах. Мы такая разноплановая группа — у нас и банки, и промышленные предприятия. Акционеры приняли решение развивать девелоперский бизнес. Что могу отметить, для нас было важно понимать следующий факт, когда брали землю в Кирове и Чебоксарах, мы смотрели, есть ли вообще перспектива для таких сомнительных полумилионников, которые лет пять назад не котировались. В Кирове мы взяли прекрасный участок семь гектаров и хотели там строить классический современный развлекательный центр. Когда разморозили подобную концепцию, мы поняли, что такая концепция торгового центра уже появится раньше нас, мы от этого проекта отказались. Что касается Чебоксар – такая же картина, мы увидели, что мы первые делаем в таком городе подобный проект, тогда мы его активно развивали. Мне довелось поработать во власти, там одни говорят: давайте постоим 500 000 квадратных метров жилья, а президент говорит — давайте миллион построим. Проблема не в том, как построить, потому то в советское время власть осваивала бюджетные деньги, а проблемы в том, сколько купят этого жилья, столько надо и строить, не было. Если не могут купить – ничего строить не нужно. Так и с торговой недвижимостью, есть отдельные люди, которым деньги некуда девать, но большинство-то проектов торговой недвижимости строятся на заемные средства. Есть некая экономика и некая возвратность. Мне посчастливилось заниматься работой с арендаторами лично, я получил большой опыт, многих знаю, прошел 100 ритейловских компаний и их позицию.
Есть три стороны в реализации подобных проектов – акционеры-девелоперы, торговый ритейл и третья сторона – банки, которые кредитуют данные проекты. Как ни парадоксально, они точно так же принимают в этом активное участие. Когда компания «Буду мамой» придет в некий торговый центр, и он захочет регистрировать договор, нужно обязательно письмо согласия, а банк не дает это письмо согласия. Начиная со Сбербанка Российской Федерации. Потому что у него своя бизнес-модель и по бизнес-модели нужна возвратность кредитов, а банковские работники не хотят брать на себя ответственность. Принимая решение в 2006-2007г., они подписались под совершенно другой финансовой моделью. Там все на самом деле сложнее. Торговая недвижимость должна существовать, когда экономика работает.
Арендодатель для себя решает, либо те условия, которые выдвигает ритейлер – интересны, либо центр будет стоять полупустой. Что касается нашего комплекса, мы были на 60% построены, когда пришел кризис, если бы 40% — была бы беда. Мы успели построиться, поднять, стать компанией года. 2009г. за лучший реализованный инвест-проект. Мы проскочили этот период и стали одним из немногих торговых центров, который был сдан в эксплуатацию и как-то еще живет своей жизнью. Другие не успели, только лишь потому, что эти все факторы влияют на ситуацию. Здесь нет плохих ритейлеров, все хотят заработать и арендодатели, и банки, и ритейл. Все это решается в каждой конкретной ситуации. Закончу тем, с чего начал – все зависит от города, есть у него коммерческая недвижимость, как вы говорите «Буду мамой» если хочет сесть в красивый центр площадью не менее 30 000, если нет – она туда и не зайдет. Точно так же идет разговор с каждой из торговых сетей. Два года назад, чтобы Inditex зашел в Чебоксары даже речи быть не могло, чтобы Zara открылась на площади 2 000 метров… Но все меняется, развивается, менеджер говорил два года назад и говорит сейчас совершенно разные вещи. Все очень индивидуально и решается с учетом многочисленных факторов.
Иван Федяков:
— Александр, вы заключаете договора с процентом от оборота?
Aлександр Тарнавский:
— Достаточно много. Единственное, здесь решается проблема, либо мы хотим стоять полупустые. На самом деле, мы сейчас в той стадии, когда осталось несколько крупных зон, когда мы готовы оставить пустыню, но получить качественного арендатора. Что касается Чебоксар, там получилась парадоксальная ситуация, два торговых центра – чисто торговых центра и ничего больше. Мы делали современный формат, одна из компаний уважаемых консультантов, которые здесь присутствуют нам порекомендовала первый в городе многозальный кинотеатр, развлекательная зона, сделанная по-московски, продукты и бытовая техника. Хочу сказать, что до определенного этапа мы пускали всех и на любых условиях, когда заполнились на 80%. Сейчас готовы стоять и торговаться, даже будем ждать, чтобы получить качественный бренд.
Эта ситуация в Чебоксарах может быть совершенно другой в Воронеже, Пензе и это совершенно индивидуально, поэтому консультанты и нужны, советуют, подсказывают как поступать в той или иной ситуации. И на процент от оборота, повторяю, с кем-то мы подписываем договор с удовольствием, а с кем-то нет. Я еще такую парадоксальную вещь скажу – мы сейчас идем чаще на процент оборота, я упомянул банки, хотя бы потому, что у нас был ряд контрактов, начиная с «Л’Этуаль» и заканчивая рядом других компаний, записанных до кризиса, ставки, соответственно, полетели вниз, то есть на 30-40%. Приходишь в банк, хочешь подписать основной договор аренды, банк смотрит и говорит, что ему не нужны ваши низкие ставки и у них есть бизнес план. В этом плане, как ни парадоксально, процент оборота в отношении банков, спасает. Отдаешь банкам прогнозный процент с оборотов. Это такие хитрости, которые выскакивают, когда ты работаешь в каждодневном режиме с арендаторами. Это тоже фактор для того, чтобы центр продвигался. Не секрет, что консультанты нам рекомендовали никогда не идти на процент с оборота от киносетей. Это все факторы, которые следует учитывать. А процент с оборота – нормальная вещь, бояться этого не нужно, может обезопасить как арендодателя, так и арендатора. На сегодняшний день это самая справедливая схема, на которую мы идем с удовольствием. Спасибо!
Иван Федяков:
— Предлагаю подключиться Станиславу Хелминскому, а нет…. Включайте микрофон!
Валерий Симанов, операционный директор по развитию «М.Видео»:
— Здравствуйте! Меня зовут Валерий, я представитель компании «М.Видео» и я хочу вернуться к теме, вот этой сессии и не как теоретик, а как представитель компании, практик. Недаром философы говорили, что опыт – критерий истины. Я хочу поделиться нашим опытом и некоторыми цифрами, чтобы показать, что туда идти не только можно, но и нужно. Несколько слов о компании «М.Видео»: если кто не знает, оператор бытовой техники и электроники, формат гипермаркетов порядка 2 500 кв. м, на сегодняшний день более 200 магазинов, к концу года будет порядка 210. За последние три года мы открыли 100 магазинов, ровно столько же, сколько за предыдущие 15 лет. За уходящий 2010г. мы откроем магазинов больше, чем в любой докризисный год. Компания публичная, все финансовые показатели периодически публикуются в прессе. Я хочу сказать вот что, среди этого количества магазинов, которые я озвучил – на конец 2010г. у нас в городах миллионниках будет открыто чуть меньше 50% магазинов. А в городах с населением до 250 000 жителей, я специально называю эту цифру, потому что города от 500 000 до 1 млн., это тоже уже достаточно крупные города. В городах с населением до 250 000, компания будет иметь к концу года 15% магазинов. За 2010г. в городах миллионниках компания открыла 25%. Соотнесите цифры – 50% всего и 25% компания открыла в городах до 250 000, мы получили уникальный опыт, потому что компания может позволить себе экспериментировать, открывать в малых городах. Малые города для нас — это не города по статистике федеральной терминологии. Мы все-таки рассматриваем малые города порядка до 200 00 — 250 000 жителей.
Мы имеем единый формат нашего гипермаркета, порядка 2500 кв. м, девелоперы об этом знают и не важно, в каком городе он открыт, имеет абсолютно одинаковую концепцию и планировку.
Год назад мы провели эксперимент, когда кризис подошел к стенам. Мы решили открыть наш гипермаркет в городе Нягань. Это город в Тюменской области с населением 60 000. коллеги смеялись и вспоминали фильм про бизнесмена Фому. Магазин проработал год, и мы считаем, что это был, есть успешный проект. Три года назад у нас был первый эксперимент такого рода в Ханты-Мансийске, хотя по количеству населения они сопоставимы, но это все же разная весовая категория. Это все-таки административный центр и так далее. Были ощущения, что магазин будет успешный, но проработав год, он сдуется. Магазин работает три года, нисколько не изменил в своих показателях. Я вот, наверное, поддержу моих коллег из «Спортмастера», которые озвучили самую главную проблему, которая существует на сегодняшний день. Это отсутствие качественных торговых центров в этих городах. Здесь находятся представители разных сегментов ритейла, вы можете сопоставить. Если будет торговый центр площадью 10 000 -15 000 кв. м. в подобных городах с населением до 200 000 будут находится в правильном месте, этот центр будет 100% успешный, потому что его 100% можно наполнить традиционным пулом арендаторов. На первом цокольном этаже – продуктовик и так далее. Инвестиции минимальные с точки зрения самого объема. Сроки возведения – минимальные, более того на местах существует куча местных бизнесменов, которые готовы финансировать, строить и так далее. Вопрос в грамотном управлении этим процессом. Зачастую строят такие торговые центры с 20 входами и пальмой на крыше. Фантазия выходит за рамки реальности. А таких городов, где это будет успешно – очень много, а заниматься гигантоманией, наверное, все-таки все пресытились. Конечно, они будут строиться, потенциал у них есть, но это в любом случае достаточно ограниченное количество. Если сравнивать количество этих городов по населению, города с населением до 250000 на сегодняшний день это 25% всего городского населения. Количественно они совершенно не сопоставимы. Сколько милионников и сколько таких городов.
Может быть, второй момент, который хотелось бы видеть в подобного рода торговых центрах, наличие хорошего одежного универмага. Мы уже исколесили всю страну и эти города, мы прекрасно понимаем на сегодняшний день в каких городах и сколько компания «М.Видео» может иметь магазинов с точностью до 3-5% . И мы не ошибаемся, мы к этому придем. Основное – отсутствие качественных торговых площадей. Как мы выкручиваемся из этой ситуации? Зачастую, мы финансируем недостроенный объект, который строят местные девелоперы. Мы вкладываем деньги для того, чтобы сесть в этот торговый центр в счет арендной платы, и центр начинает работать. Недавно мы открыли свой гипермаркет в городе Ноябрьске. Это города с населением 100 000: Ноябрьск, Нефтеюганск . Можно привести пример из Центральной Южной России подобного рода. На 200% успешные магазины. И даже оценка рынка – когда заходишь в такой город, видишь наших конкурентов, понимаешь их продажи и кажется непонятным, зачем туда идти, ведь у населения в общем-то и денег-то нет, а которые были – спустили на то, что есть. Открываемся – если магазин конкурентов на 100 у.е. продавал в год, месяц и так далее, открывается «М.Видео» – продаем на 200 единиц и конкурент тоже продает. Спрашивается откуда? Всегда оценка рынка: рынок бытовой техники и электроники – столько-то, рынок спортивных товаров – столько-то, но эти оценки настолько условные. Есть отложенный спрос, есть спрос, который стимулирует просто наличие предложения, потому, что когда нечего покупать – люди не покупают. Когда есть хорошее предложение – люди покупают. Это касаемо любого сегмента. Спасибо!
Иван Федяков:
— Валерий, вы озвучили сильную цифру: три года – 100 магазинов. Задают вопрос уже из зала, сколько закрыли магазинов, если закрывали, то по каким причинам?
Валерий Симанов:
— Давайте дождемся конца года, и эта информация будет официально в прессе.
Иван Федяков:
— Если закрываете, то почему?
Валерий Симанов:
— Один закрыли, потому что собственник торгового центра не решил проблемы с пожарной инспекцией. Мы фактически были вынуждены закрыться, потому что это решение может затянуться на неопределенный срок. И второй – магазин реально был неуспешный, несмотря ни на что. Это не касаемо малых городов.
Иван Федяков:
— В тяжелых условиях 2009-2010г. регионы помогли или наоборот тянули вниз?
Валерий Симанов:
— Они не тянули вниз, работали не хуже магазинов в центральных городах. Регионы повели себя достаточно хорошо, сибирские города в меньшей степени почувствовали на себе кризисное явление, в большей степени Урал, конечно. Поволжье, Урал, поскольку там много городов с градообразующими предприятиями, металлургии и т.п, которые повлияли достаточно серьезно.
