Круглый стол «Программы развития ритейлеров и девелоперов на 2011 год». Пятая серия
Дата записи: 2 декабря, длительность: 16 минут, размер: 97 МБ
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC:
— Усложню вопрос для ритейлеров, готовы ли вы поднимать арендные ставки? Был кризис, вы их роняли и т.п. Готовы ли вы поднимать арендные ставки, чтобы всколыхнуть рынок девелопмента, чтобы они поняли, что нужно возобновлять строительство, может не с пятилетней окупаемостью, как оно когда-то было, но готовы ли вы на этот шаг? У вас всех плюс, все растет, вы так здорово сказали…
Реплика из зала:
— Кто вам сказал?
Дмитрий Золин:
— Вы же сами говорите… С моей точки зрения, девелопмент стоит, потому что ему невыгодно строить, невыгодно по понятным причинам: в стране нет денег и т.п
Николай Юськив, директор департамента недвижимости «Спортмастер»:
— Можно я два слова скажу? Вы говорите, поднимайте ставки – начнет строить, но любой девелопер, если он дружит с головой, прежде чем начать строительство, поездит по миру, посмотрит, как все происходит там: на каких площадях, какие операторы сидят, что сколько стоит, посмотрим аналитику, узнает, кто сколько торгует с квадратного метра. Он не будет говорить, что ты платишь парфюмерщику меньше спортивного магазина, он будет понимать, сколько каждый сегмент платит. Мы о своем бизнесе считаем, что мы платим оптимум, мы не платим мало или много, мы платим оптимум. Повышать его особо некуда. Пусть девелопер посчитает…
Дмитрий Золин:
— То есть не готовы?
Николай Юськив:
— Я прямо теряюсь от таких вопросов. Откуда вы знаете, какие у нас ставки? Мы готовы платить больше денег за успешный проект, но это должно оставаться в рамках экономики. Но мы не приходим в успешный проект и не говорим, что все равно мы хотим платить столько-то там, как в третьесортном комплексе.
Дмитрий Золин:
— Спасибо, я понял.
Камерон Сойер, председатель совета директоров GVA Sawyer:
— Нельзя забывать о том, что значительное количество недостроенных объектов попало в руки банков. Это ждет дальнейшего развития сейчас. На самом деле, даже вдогонку нехватающих объемов строить как до кризиса нельзя. Это автоматически приводит к краху. Очень хорошо, что кризис наступил тогда, когда наступил, потому что если бы это случилось годом позже – это был бы полный крах. Была одна очень страшная статистика, что в Московской области за 2008г. 80% всех торговых площадей строили девелоперы, которые строили первые проекты. Это страшно. Девелопмент – сложный, можно сказать, научный бизнес. Этот сектор должен расти, чтобы быть способным обеспечить страну площадями, которые нужны ритейлерам. Очень хорошо, что здесь спокойно и дешевых денег нет, потому что это отсеивает тех, кто умеет это делать, от любителей. Сейчас потихоньку появятся большие финансирования и потихоньку начнут развитие более серьезные программы. Пока это набирает силы, есть огромный инвентарь недостроенных площадей и банков, которые до сих пор не понимают, что с этим делать. Я думаю, что нет сейчас особо места для новых огромных площадей. Я думаю, что я буду на пенсии, когда еще раз это произойдет.
Владимир Лунин, генеральный директор компании Maratex:
— Поскольку это блиц, у меня одно короткое восклицание. Никаких границ нет! Я обращаюсь к девелоперам, обратите внимание на фешн-ритейлеров, у нас есть свои технологии, никто не отменял женщин и никто не отменял сезоны. Я не знаю ни одной, которая в начале сезона не восклицала бы, что ее гардероб пустой, она всегда идет и покупает. А в это время ее муж не знает, куда деть вещи из прошлого сезона. Поэтому обращайте на нас внимание, мы дадим интерес торговым центрам! Теперь вопрос насчет стрит-ритейла: я готов идти в стрит-ритейл в Пензу и любой город, но забудьте о времени, когда мы, ритейлеры, платим высокие фиксированные ставки. Если у меня в PNL 30% идет на аренду и не хватает 10% для того, чтобы платить своему персоналу, то я уже не говорю о том, чтобы делать интересные и модные модели одежды, которые стоят денег. А если вы мне готовы на улице дать или в маленьком 10 000 городе 8-10% от оборота, то я туда пойду. И я буду вас на руках носить, если каждый год у меня будут расти обороты, а у вас – арендная плата. Если вы готовы, то мы с вами друзья.
Дмитрий Золин:
— Отлично! Сейчас мы вам предложим пару таких проектов. Например, Старый Оскол, испугаетесь?
Владимир Лунин:
— Да. Постройте магазин за ваши деньги и я вам хорошую процентную ставку оборота дам, в полтора раза выше. Риски мы с вами поделим. Вы возьмете на себя большие риски и тогда нет проблем.
Дмитрий Золин:
— Давайте! У меня есть такой девелопер. Екатерина?
Екатерина Пригода, директор по развитию «Мэлон Фэшн Групп»:
— Присоединюсь к мнению Владимира, в принципе все зависит только от экономики. Мы готовы рассматривать такие проекты. Готовы рассматривать для развития и стрит-ритейл, мы понимаем, что иначе развиваться некуда особенно в 2012-2013г. По поводу готовности повышать ставки – все зависит от экономики. По большому счету, мы последние пару лет со всеми арендодателями перешли на процент с оборота. Мы готовы повышать, если это для нас разумно. Я думаю, за эти два года, за время кризиса, несмотря на то, что все мы сейчас сказали, что у нас прирост по отношению к прошлому году, все эти приросты не имеют никакого отношения к экономике. Мы достаточно сильно все ужались по марже и работаем сейчас на самом пределе. Глобально никаких повышений ставки нет. Готовы рассмотреть условия Старого Оскола!
Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group:
— Я поддержу коллегу из GVA Sawyer, что наверное кризис — это все-таки положительное явление для профессиональных девелоперских структур. С рынка выбыло 90% непрофессиональных девелоперов, следующий этап будет, когда эти девелоперы осознают, что пора уже фиксировать убытки и отдавать проекты на реализацию другим компаниям. Этот этап пока не наступил, но я уверен, что когда-нибудь наступит, и делом будут заниматься профессионалы, которые в состоянии и финансирование получить и договориться с ритейлерами, чтобы проект функционировал, и все было нормально. Пока этого не случилось, но я думаю, что к середине 2011г. тех, кого вымыло, к этой мысли подойдут.
Дмитрий Золин:
— Кто хочет зафиксировать убытки и продать проект, вот Петр ждет! Максим?
Максим Щеголев, директор по развитию бизнеса группы компаний «О’Кей»:
— Мы строили всегда и будем строить сами. У нас две трети объектов – наша собственность. Насчет прикассовой линии – не знаю. Сказали, что можно рассчитывать на нашу прикассовую линию, но наш основной бизнес — это гипермаркеты. Торговые центры мы один раз попробовали, но все же мы большие профессионалы в гипермаркетах. Так что мы строим. В текущем году мы открывали собственные магазины и в следующем году мы будем открывать собственные магазины. Для нас текущая ситуация – не радостная. Нам нужно развиваться, арендных площадей практически нет, соответственно, мы стали рассматривать вопросы, связанные с финансированием, партнерские взаимоотношения, но это касается большого формата. Ну и активно приобретаем земельные участки для того, чтобы строить в дальнейшем свои собственные магазины.
Что касается арендной ставки, я напомню тем, кто регулярно посещает эти мероприятия, что когда был кризис, а он и сейчас есть с нашей точки зрения, но когда он начинался или находился в такой активной фазе, на таком же мероприятии говорилось о том, что мы все в одной лодке: девелоперы, ритейлеры. Тогда говорилось, что надо потерпеть. Гипермаркеты были в том случае главными терпельщиками, для них ставки не снижали. Говорили, что у них и так хорошие ставки, все замечательно, люди всегда хотят кушать. Поэтому не смотря на то, что покупательская способность все-таки снижалась, гипермаркеты должны были снижать наценки для того, чтобы оставаться привлекательным для покупателя. Соответственно, мы тоже теряли определенные деньги в марже. Я тогда говорил на таком же мероприятии: «Хорошо, мы терпим, мы вас поддерживаем и понимаем все, но давайте так: пройдет время, когда фешн начнет вам ставки поднимать, вы о нас вспомните и дадите нам скидки, дополнительные льготы и так далее». Мне кивали и говорили: «Конечно!». Время чуть-чуть подходит – ничего не вижу.
Мы не готовы повышать ставки для арендуемых объектов в будущем, ставки должны быть рыночными. Мы считаем, что консультанты, которые консультируют девелоперов в этом проекте, должны относиться адекватно к определению ставки, которую должен платить гипермаркет. Соответственно, лучше пускай девелопер не строит объект, чем завышает арендную ставку для основного якоря. Это так с нашей точки зрения. Поэтому мы с оптимизмом смотрим на строительство собственных магазинов. Мы надеемся, что профессионализм девелоперов позволит им заложить новые проекты. Мы не боимся небольших объектов, потому что нам нужно тоже развивать наш сегмент магазинов «О’Кей-экспресс». Касательно стрит-ритейла, в основном — это неформатные магазины. А «О’Кей-экспресс» и «О’Кей» — это все-таки определенные стандарты, если только это будет подходить под классический «О’Кей-экспесс».
Дмитрий Золин:
— Общая стратегия – будете строить сами, если некуда будет идти?
Максим Щеголев:
— Да, мы строили и будем строить сами.
Дмитрий Золин:
— Спасибо, Максим! Наталья?
Наталья Борец, менеджер по корпоративной недвижимости компании «Стокманн»:
— Первое – вклад в девелопмент. Мне кажется, мы сделали свой вклад в девелопмент. На этот вопрос отдельно отвечать не буду, но скажу, что увеличения ставок я сейчас не вижу никакого повода. Поэтому мы поддержим разумный девелопмент тем, что мы в нем поучаствуем. Мы также готовы обсуждать оплату, основанную на проценте от оборота. И я считаю, что какое-то время назад для этого настал период, соответственно, это приведет к тому, что и мы, и девелоперы, и владелец центра одновременно будет получать выгоду от улучшающейся ситуации, а если ситуация не будет улучшаться, риски будут поделены. Еще до наступления кризиса прошли времена одностороннего отношения к получению прибыли.
Второй пунктик – был поднят вопрос о стрите. У меня в голове это потянуло за собой тему стереотипов. Я скажу, что сейчас, наверное, для региональных городов, для стрит-ритейла наступает очень благодатное время. Сейчас мы в принципе относимся ко всем предложениям с меньшим количеством стереотипов. Сейчас таких заранее стереотипных подходов, таких, что торговый центр должен быть не меньше 30 000 кв.м., либо город должен быть не менее чем с миллионом жителей, с такими подходами большинство разумных ритейлеров к проектам не подходят. Действительно каждый из них рассматривается индивидуально, и мы заранее не пытаемся его в какие-то мерки запихнуть. Поэтому к стрит-ритейлу мы уже год как относимся более, чем позитивно. Стрит-ритейл — это очень медленно изменяющаяся субстанция по понятным причинам, наверное, в следующей части сессии будет обсуждение этой темы. Мы сейчас на предложения по стрит-ритейлу реагируем с большим удовольствием и очень быстро, потому что считаем, что в следующем году и, возможно, следующие два или три года возможность развития по центрам будет ограничена, а значит, нужно будет смотреть на другие возможности.
Третий пункт у меня был – увеличение ставок, но я уже сказала об этом.
Дмитрий Золин:
— Спасибо! Уважаемые участники конгресса, я объявляю о том, что сейчас состоится кофе-брейк. В фойе во время кофе-брейка вам будет представлена презентация второй очереди торгового центра «Европа», город Калининград. Дополнительную информацию вы можете найти в своих рабочих сумках.
