Генеральный директор «Рент-Инвест» Дмитрий Караваев рассказал о состоянии рынка торговой недвижимости в России, как меняются отношения владельцев ТЦ с арендаторами и перспективах стрит-ритейла.
Как вы оцениваете перспективы рынка торговой недвижимости в России на 2018 год?
Учитывая стремительно меняющуюся конъюнктуру рынка, загадывать на долгосрочную перспективу не приходится. За 2017 год на рынок вышли всего 16 объектов, чья суммарная площадь составила чуть больше 600 тыс. кв. м, из которых больше 100 тыс. кв. м пришлось на московский Vegas Кунцево. В 2018 году ситуация кардинальным образом не поменяется, а, возможно, даже и ухудшится. На сегодняшний день в столице запланирован к открытию только один крупный ТЦ, в регионах будут вводиться новые очереди уже существующих объектов.
На ваш взгляд, с чем связаны такие низкие показатели?
В первую очередь, это экономическая ситуация. До 2014 года рынок пестрил огромным количеством ярких ТЦ суперрегионального формата, многие девелоперы подходили к этому вопросу, ориентируясь на высокий рынок и постоянно растущий доход населения. Кризис расставил все на свои места, многие объекты так и не вышли на свои рабочие показатели, часть закрылись, переформатировались под другое использование, а кто-то и вовсе обанкротился, потому что реанимировать проект со слабой концепцией на падающем рынке – задача неблагодарная.
Нельзя не сказать и о том, что доходы населения упали. Сегодня покупательский спрос понемногу восстанавливается, но говорить о докризисных показателях не приходится.
Получается, что перспектив на рынке торговой недвижимости в России нет?
Я бы так не сказал. Перспективы есть всегда, вопрос в том, какой стратегии придерживается девелопер или инвестор. У нас в стране очень неоднородная картина в плане распределения торговых площадей и количества населения. В тех регионах, где развитие коммерческой недвижимости в свое время шло бурными темпами, появилось и много качественных площадей. К примеру, в Краснодарском крае показатель торговых площадей на 1 тыс. человек превышает 1,2 тыс. кв. м. При этом в среднем по России он не более 450 кв. м на 1 тыс. человек. Такой сильный разброс приводит к тому, что профицит площадей и недостаточный спрос провоцируют высокую вакантность и необходимость провести реконцепцию существующего объекта. Но в тех регионах, где спрос пока недостаточно удовлетворен, есть потребность в качественной торговой недвижимости.
Вы сказали о реконцепции, что вы подразумеваете под этим?
Рынок торговой недвижимости уже вошел в фазу зрелости. В России порядка 20 млн кв. м торговой недвижимости, большая часть которой – устаревшие объекты. Конечно, мы не берем в расчет стрит-ритейл, а говорим сейчас именно о торговых центрах. Наиболее частый пример – в центре города расположен объект, который приносит собственнику стабильный доход. Покупателям он уже неудобен, так как и планировки не соответствуют современным представлением, и ассортиментная матрица слабая, да и сама атмосфера не располагает к длительному пребыванию и большому числу покупок.
С одной стороны, выход из ситуации следующий: собственник привлекает консультантов, которые предлагают максимально эффективную для данной площади концепцию, новую нарезку площадей и непростой период смены или переподписания арендаторов. Такие меры позволят объекту существовать еще долго и приносить стабильный доход, но с определенными потерями на период самого процесса реконцепции. С другой стороны, если поблизости нет конкурентов, то и серьезного оттока спроса у ТЦ не будет. Но элемент риска присутствует – новый объект в районе с грамотной концепцией приведет к оттоку посетителей и арендаторов и невозможности конкурировать, либо наступит момент, когда сам трафик по естественным причинам уменьшится настолько, что содержать такой объект для собственника окажется нерентабельным.
Из яркий примеров можно назвать торговый центр Columbus в Москве, с появлением которого близлежащие объекты в большинстве закрылись и очень сильно потеряли в арендных ставках.
Сложности с реконцепцией заключаются еще и в том, что если объект достаточно старый, то и сами планировки не предполагают большого количество общественных зон, которые сегодня уже являются необходимым стандартом любого качественного объекта. Таким образом, при новых сценариях собственник на длительный срок теряет часть дохода, которую ему приносили ранее использованные «неэффективные» метры. А на такой шаг готовы пойти немногие. Сейчас сложно привести пример качественно проведенной реконцепции объекта, в большинстве случаев она ограничивается высвобождением крупной площади и дальнейшим расположением на ней известного сетевого продуктового ритейлера.
Также для полноценной реализации процесса будет необходимо привлечение не только консультантов, но и архитекторов, маркетологов и других специалистов, которые смогут вывести объект обратно в конкурентное поле. А это и время, и деньги, и, что немаловажно, игра «в долгую», на которую большинство современных бизнесменов не рассчитывают. На западе вопрос окупаемости того или иного проекта сильно отличается от нашего. В России все стремятся построить как можно быстрее и вернуть свои инвестиции через 3-5 лет. Но для качественного объекта такой срок – это слишком мало, реальные цифры – 8-10 и более.
Но есть шансы, что рынок стабилизируется и увидит новые проекты?
Безусловно, это только вопрос времени. Многие специалисты по-прежнему придерживаются расчетов квадратных метров и тысяч людей. На мой взгляд, сегодня мы уже отходим от этих категорий. Более того, новыми якорями становятся не супермаркеты, а развлечения. Если раньше люди ходили в торговые центры, чтобы купить одежду, продукты, технику, то сегодня они идут за эмоциями. Особенно это заметно на крупных формах – торговые центры свыше 100 тыс. кв. м более 30% могут отдать под развлекательную функцию. Рынок изменился, и новые правила игры диктуют новые подходы к покупателям. Теперь наличие крупного fashion-арендатора для инвестора не является критерием успешность, а вот хорошо продуманное и разнообразное развлекательное ядро – напротив, говорит о стабильности и хорошем трафике. Справедливо это и в отношении продуктовых супермаркетов — к примеру, “АШАН” уже не является тем самым якорем, который способен обеспечить стабильный поток для ТЦ, а вот “Глобус” с более компактным форматом, напротив, становится сильным центром притяжения. Поэтому изменения на рынке ТЦ идут не только в самих объектах, но и в структуре их арендаторов.
Любой кризис и любые трудности выполняют роль санитаров рынка. Слабых и неэффективных игроков они вычищают. Более гибким и современным позволяют нарастить свою присутствие. Поэтому новые проекты, пусть и не в былом объеме, но будут появляться, а старые и не подлежащие реконструкции и реконцепции постепенно исчезнут.
А как изменились отношения с арендаторами за последнее время?
Арендаторы и в целом тенант-микс – это краеугольный камень успешности любого торгового объекта. Неправильно подобранный пул, плохо выстроенные отношения, большое количество краткосрочных договоров аренды – все это рано или поздно приведет к финансовой нестабильности или банкротству. Самый трудный период был в разгар кризиса, когда повсеместно шел переход с долларовых ставок на рублевые, устанавливались коридоры, арендные каникулы и много другое. Сейчас ситуация стабилизировалась и в городах миллионниках собственники перешли на процент с оборота. Такая система обоюдовыгодная, арендатор платит с реальной доходной части, а собственник заинтересован в том, чтобы она не просто была стабильной, но и росла. Однако если она отлично прижилась в Москве и Санкт-Петербурге, то в большинстве городов по-прежнему воспринимается с трудом. Собственники боятся, что арендаторы их обманут, а арендаторы не хотят платить больше фиксированной суммы, если удачно заключили долгосрочный договор аренды. На мой взгляд, для качественного торгового центра с понятным трафиком выгоднее фиксированная ставка, так как риск обмана со стороны арендатора все же достаточно высок. А большинство новых ТЦ сразу выстраивают работу на системе процента с оборота.
В остальном глобальный изменений не случилось, но по многим объектам уже сегодня видно активное развитие развлекательной функции и приход крупных арендаторов этого сектора. К примеру, детские города наподобие «Кидзании» или «Кидбурга» занимают площади от 5 тыс. кв. м и являются серьезной точкой притяжения для любого торгового центра.
Ситуация с торговыми центрами ясна, а как она обстоит в стрит-ритейле?
Тут рынок как раз находится в активной фазе. С каждым годом наблюдается рост продуктовых магазинов формата «у дома» и супермаркетов площадью 1-2 тыс. кв. м, но уже сетевых брендов. Если раньше можно было встретить множество небольших магазинов от частных предпринимателей, то сейчас этот рынок практически полностью заняли крупные игроки. У них есть возможность демпинговать по закупочным ценам, ввиду больших объемов, а для арендодателей они гораздо более надежный и выгодный партнер с понятными перспективами. Скорее всего, в течение нескольких лет продуктовый стрит-ритейл будет полностью поделен между 3-4 крупными федеральными игроками. И вполне можно ожидать, что такие арендаторы станут займут и помещения предприятий сервисных услуг (химчисток, ремонта обуви и одежды), предоставляя им помещения в субаренду по более низким ценам, как это уже происходит со многими районными супермаркетами.
А как складывается ситуация с иностранными инвесторами и компаниями-арендаторами?
Большинство из них покинули российский рынок. И это связано не столько с политической ситуацией, сколько с трудностями расчета стабильного дохода. Сильные колебания валют мешают спрогнозировать прибыльность тех или иных активов, что в свою очередь приводит к нерелевантной оценке общего портфеля. Но и тут есть нюансы. После амнистии капиталов многие вернулись в Россию, и если рассматривать долю исключительно иностранных инвесторов, а не бывших граждан РФ, то она все равно сохраняется на определенном стабильном уровне – порядка 12-14%.
А что касается международных компаний – больше всего пострадал fashion-сегмент. Многие решили полностью прекратить свою деятельность на территории России, другие оставили наиболее прибыльные точки, но предпочли глобально сократить свое присутствие. Основная причина – падающая доходность, связанная со снизившимся спросом и валютными колебаниями.
На ваш взгляд, когда стоит ожидать восстановления рынка?
Сегодня острая фаза кризиса уже миновала, и все игроки приняли новую реальность. Доходы населения растут, хотя пока и не так, как многим хотелось бы, поэтому при стабильном развитие можно ожидать рост в течение ближайших трех лет. Но этот рост будет выражаться не столько в количественном, сколько в качественном выражении, где выживут только те компании, которые успели максимально быстро перестроиться под новые реалии.
Подписывайтесь на наш канал в Telegram, чтобы первым быть в курсе главных новостей ритейла.
