Запрет на строительство торговых центров в пределах ТТК вызвал всплеск инвестиционной активности на рынке торговой недвижимости Москвы. Аналитики компании Penny Lane Realty отмечают, что инвесторы торопятся сделать выгодные вложения, пока стоимость квадратного метра не достигла и не превысила докризисного уровня.
Особенным спросом пользуются качественные помещения стрит-ритейла в главных торговых коридорах столицы. Доходность от вложений в стрит-ритейл может составить 15-25% годовых в зависимости от схемы сделки.
«Примечательно, что сейчас покупатели рассматривают возможность приобретения не одного, а целого ряда объектов, чтобы впоследствии управлять фондом недвижимости и получать стабильную прибыль, — говорит Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty. — Бюджет покупки составляет $2,5-12 млн. Фактическая цена часто может значительно превышать изначально запрошенную собственником, т.к. покупатели активно торгуются за высоколиквидные объекты. Например, цена квадратного метра на Кутузовском проспекте может достигать $35000 за кв.м., при среднерыночной цене в этом торговом коридоре $20000-23000 за кв.м».
Ажиотаж наблюдается со стороны банковских операторов и частных инвесторов. Активность первых вызвана заявлениями ряда банков о закрытии своих розничных проектов в России (например, Barclays). Эти операторы разместили свои премиальные отделения в лучших торговых коридорах столицы. Их офисы на Кутузовском проспекте, Петровке, Дмитровке и Никитской весьма привлекательны для целого ряда банков, в связи с этим ожидается небольшая ценовая война при их освоении, что может принести сверхприбыли владельцам помещений. Также стрит-ритейлом активно интересуются аптеки, операторы общепита и клубы. Кроме этого, в феврале за наиболее ликвидные помещения боролись сотовые операторы «Евросети» и «Связного». Что касается частных инвесторов, они торопятся сделать выгодные вложения, пока цены на премиальные объекты приемлемы».
Инвестиционный потенциал игроков в сегменте торговых центров эксперты оценивают в $1,4 млрд. В ближайшее время будет закрыт ряд сделок купли-продажи значимых торговых объектов. Среди инвесторов, в основном, российские компании, иностранцы по-прежнему консервативны и нерешительны. В то же время предложение ограничено. Привлекательные с точки зрения финансовых потоков и местоположения торговые объекты дорого оцениваются собственниками и до золотой середины пока далеко. Цены продаж варьируются в пределах $120-200 млн. При этом доходность ТРЦ в столице сегодня составляет 15-17% в год, докризисной мега-прибыли в 30% ожидать уже не приходится. С учетом смены правительства Москвы прогнозировать доходность торговых центров в столичном регионе сложно, поэтому внимание инвесторов постепенно смещается в сторону региональных проектов.
«Заинтересованность инвесторов вполне понятна, — комментирует ситуацию Алексей Могила. — Торговая недвижимость — это самый стабильный сегмент рынка на сегодня. На площади в ТЦ, как правило, заключаются долгосрочные договоры аренды от 5 лет, предусматривающие ежегодную индексацию ставки. Стрит-ритейл всегда был привлекательным для инвестиций, т.к. в отличие от крупных ТРЦ объекты уличной торговли требуют меньше вложений, но при этом обладают высокой доходностью и ликвидностью».
