Вице-президент МГК "Итера" Александр Удодов удвоит площади, занятые люксовыми магазинами на Якиманке. К уже работающему "Гименею" осенью добавится торговая галерея в соседнем доме, купленная у "Детского мира".
Детство уходит
Принадлежавший "Детскому миру" ТЦ по адресу Якиманка, 26, вновь откроется осенью 2015 года. Судя по презентации обновленной галереи (есть в распоряжении редакции), название нового ТЦ будет совпадать с адресом: "Якиманка, 26", в его логотипе будет сочетание Y26. Новый владелец здания, вице-президент МГК "Итера" Александр Удодов (приобрел здание в январе 2015 года у АФК "Система" Владимира Евтушенкова, которой "Детский мир" передал здание перед сделкой), планирует открыть в здании торговый центр категории люкс. О продаже здания за 1,44 млрд руб. "Детский мир" в понедельник сообщил в своем годовом отчете. Удодову также принадлежит располагающийся в соседнем здании (Якиманка, 24) ТЦ "Гименей".
О том, что АФК "Система" выставила помещение на Якиманке на продажу, стало известно еще летом 2014 года. В здании на Большой Якиманке у "Детского мира" располагался люксовый магазин "Детская галерея "Якиманка". Как позднее сообщила компания, магазин переехал в ТЦ "Смоленский пассаж".
Через президента BSG Luxury Group (стратегический консультант Удодова по торговой недвижимости) Татьяну Позднякову Александр Удодов передал РБК, что сделка была закрыта в январе 2015 года и была денежной, с частичным привлечением кредитных средств от Сбербанка. Представитель банка воздержался от комментариев. Прочие детали сделки не раскрываются.
Часть бутиков в бывшем ТЦ "Детского мира" может открыться под брендами компании Mercury, рассказала РБК Позднякова. "Мы сейчас ведем переговоры. Немалое количество площадей уже под письмами о намерениях других арендаторов", – рассказала Позднякова РБК. Остальные компании, с которыми ведутся переговоры об аренде пплощадей в ТЦ, пока не раскрываются. Как и в прочих проектах Удодова, им будет предложена долларовая фиксированная ставка аренды, условия контрактов для арендаторов индивидуальны.
Александр Удодов давно сотрудничает с Mercury – после того как предприниматель реконструировал ТЦ "Гименей", бутики брендов группы, по словам Поздняковой, занимают примерно 60% площади первого этажа ТЦ.
Представитель Mercury Елена Окутина отказалась от комментариев. Источник РБК в компании сообщил, что "предложение от "Якиманки, 26" было". "Мы интересуемся им", – добавил он.
По словам Поздняковой, первый этаж здания с бутиками, у каждого из которых будет отдельный вход, откроется уже в ноябре, вторая очередь – в феврале 2016 года. Здание на Якиманке получит новый фасад и будет реконструировано внутри. Рассматривается возможность организации парковки на минус первом этаже. Инвестиции в реконструкцию здания Позднякова не раскрыла, объяснив тем, что проект нового ТЦ был согласован только на прошлой неделе. Реконструкцией занимается архитектурное бюро UNK Project (в бюро РБК подтвердили эту информацию).
Региональный директор по развитию бизнеса Colliers International Владимир Сергунин оценивает арендную ставку в будущем торговом центре в районе $600–700 за 1 кв. м в год. По его расчетам, исходя из арендопригодной площади в 6 тыс. кв. м и ставки $600, ежегодный чистый арендный поток объекта может достигать $3,5–4 млн. Инвестиции в реконструкцию он оценивает в сумму около около $8 млн. После нее общие затраты с учетом цены покупки достигнут около $31 млн, а доходность инвестора составит около 11–12% годовых, считает эксперт.
Активы Удодова
Александр Удодов с начала 2000-х и до 2010 года занимал должность вице-президента компании "Пересвет-Инвест", специализирующейся на застройке и развитии проектов жилой и коммерческой недвижимости, объектов инженерной и социальной инфраструктуры в Москве и Московской области. С 2010 года – вице-президент по непрофильным активам МГК "Итера" (объединила те активы газовой компании "Итера", которые не вошли в сделку по продаже основного бизнеса "Роснефти"). В "Итере" курирует в том числе развитие коттеджного поселка бизнес-класса "Павловы Озера".
Личные коммерческие проекты Александра Удодова в сегменте масс-маркет консолидированы в группу "Атлас", которая управляет обнинским ТЦ "Атлас", двумя одноименными торговыми центрами в Одинцово (один из них на этапе строительства) и флагманским проектом в подмосковном Жуковском – "Атлас-Парк". Торговый дом "Гименей" (площадь около 15 000 кв. м) около двух с половиной лет назад Удодов выкупил у своего бывшего работодателя ГК "Пересвет", которая приобрела его в 2003 году и перестроила в торгово-офисный комплекс. Удодов реконструировал "Гименей", превратив в люксовый торговый центр. Александр Удодов, по утверждению самого бизнесмена, единственный владелец активов. Также Удодов владеет отелем "Азимут" в Киеве.
"Якиманка, 26" и "Гименей" – части будущей компании, которая сосредоточит свои усилия на сегменте luxury в торговой недвижимости, говорит Позднякова. Пока оба торговых центра – самостоятельные проекты, но здания, разделенные только "Президент Отелем", дадут возможность собственнику оптимизировать расходные составляющие, добавляет она. По словам Поздняковой, после преобразований в "Гименее" спрос со стороны арендаторов превышал возможности торгового центра – например, в нем невозможно было открыть автосалон, который теперь появится в "Якиманке, 26", было недостаточно площади для большой бьюти-зоны.
Площадь такого консолидированного люксового ТЦ вполне подъемна для наполнения арендаторами, о чем свидетельствует успех ТЦ "Времена года" площадью 64 000 кв.м на Кутузовском проспекте, считает генеральный директор Fashion Consulting Group Анна Лебсак-Клейманс.
Куда уходит потребитель
Развивающийся экономический кризис – "не лучшее время для развития люксовых проектов", констатирует вице-президент Crocus Group Эмин Агаларов. По его оценкам, спрос на обувь в этом сегменте уже упал примерно на 20%, на одежду – в среднем на 35–40%, на ювелирные изделия, из-за высокого среднего чека, – еще сильнее. Но кризис не навсегда, и перспективы роста есть, оговаривается Агаларов. Анна Лебсак-Клейманс отмечает, что значительную часть оборота в премиальном сегменте обеспечивает так называемая "переходная группа" – те, кто только недавно начали получать высокие доходы, а основную часть этой группы составляют высокооплачиваемые профессионалы, которые могут значительно пострадать от кризиса в случае его затяжного характера, а значит, будут сокращать свои расходы на покупки.
В недавнем опросе, проведенном FCG, о намерении сохранить прежний набор брендов в своем гардеробе заявили более 70% опрошенных москвичей – покупателей премиального сегмента, но треть респондентов заявили, что готовы чаще покупать качественную одежду международных брендов среднего класса, а также делать индивидуальные заказы в качественных авторских ателье и локальных домах моды. Предварительно Анна Лебсак–Клейманс оценивает сокращение рынка luxury-одежды и обуви в 2014 году в 8%, аксессуаров – в 7%.
Исполнительный директор AVICA Property Investors Андрей Плугарь отмечает, что во "Временах года", которым управляет его компания, посещаемость пока не падает. По его словам, в ноябре-декабре прошлого года в сегменте, наоборот, наблюдался ажиотажный спрос, а в январе-феврале он был поддержан периодом распродаж прошлых коллекций. По данным Плугаря, общая посещаемость в торговых галереях "Времена года" в декабре 2014 года увеличилась на 2% по сравнению с 2013-м, а в январе показатель вырос на 3,4% по сравнению с январем 2014 года.
