Компания AIG European Real Estate Fund купила складской комплекс в Подмосковье у французской FM Logistic. Сумму сделки эксперты оценивают в $60 млн. Участники рынка отмечают, что это первая институциональная сделка на рынке складской недвижимости, где продавец и покупатель — иностранные компании.
О том, что AIG European Real Estate Fund приобрел склад у FM Logistic, “Ведомостям” рассказали несколько участников рынка. Хайко Давидс, директор рынка капиталов компании Knight Frank, которая вела сделку, подтвердил эту информацию. Складской комплекс площадью 80 000 кв. м расположен в подмосковных Химках, в 4 км от аэропорта “Шереметьево-2”, сдаваемая площадь — около 66 000 кв. м. После завершения сделки FM Logistic стал единственным арендатором всего комплекса, площади которого используются для обслуживания таких клиентов, как Auchan, Danonе, Mars, Nestle и др.
Хайко Давидс называет продажу первой институциональной сделкой на российском рынке складской недвижимости, в которой участвуют только иностранные компании, в том числе Hypo Real Estate финансировал покупателя, выдав кредит более чем на $50 млн. “Сделка была осуществлена в рамках нашей стратегии приобретения недвижимости высшего класса, в том числе на растущем российском рынке”, — сообщила управляющий директор AIG Global Real Estate Russia Лила Вад. Представитель FM Logistic Алла Лаоз отказалась комментировать сделку. Называть размер сделки стороны также не стали. Но, по оценкам замдиректора инвестиционного департамента Colliers Int. Азамата Кумыкова, склад в 60 000 кв. м может стоить $55-60 млн. А директор по развитию Prime City Properties Роман Чепцов полагает, что фонд заплатил за комплекс $70 млн.
“Для выхода на локальный рынок большинство фондов предпочитают девелоперским проектам покупку готового бизнеса, это позволяет минимизировать риски и начать получать доход немедленно”, — говорит Хайко Давидс. Томас Дукала, замдиректора Jones Lang LaSalle, уточняет, что доходность при этом ниже: 12-13% (при девелопменте — около 18%). “Инвестор покупает именно ее денежные потоки, а не «кирпичи и глину» и в отличие от чисто девелоперских проектов регулярно получает арендные платежи”, — комментирует Кумыков из Colliers Int.
По словам Романа Чепцова, по сравнению с сектором офисной и торговой недвижимости в складской наблюдается наибольший дефицит площадей. По оценке Knight Frank, он превышает 1,2 млн кв. м, а в Jones Lang LaSalle называют цифру в 2-3 млн кв. м. В 2005 г. в эксплуатацию было введено 410 000 кв. м, в этом планируется около 800 000 кв. м, т. е. дефицит будет еще сохраняться.
Азамат Кумыков указывает, что инвесторы устремились в складской сектор после появления на нем фонда Raven Russia, купившего в декабре прошлого года у “Росевродевелопмента” логистический комплекс “Крекшино” (площадь — 115 000 кв. м, сумма сделки — $110 млн). Это была форвардная продажа — продавец обязуется достроить и сдать в аренду заявленные площади, после чего фонд станет полноценным владельцем “Крекшино”. Сделка с участием AIG European Real Estate Fund — третий случай, когда иностранцы покупают склады в России: в прошлом году Fleming Family & Partners также купил склад площадью 15 000 кв. м в Петербурге.
Складской комплекс в Химках не первый проект в сфере недвижимости группы AIG. Два года назад девелоперское подразделение AIG/Lincoln совместно с компанией Coalco анонсировало строительство в Подмосковье 1 млн кв. м складов. Однако позже AIG/Lincoln вышла из проекта, а сейчас остается партнером Coalco по возведению бизнес-центра “Белая площадь” в центре Москвы. Также AIG/Lincoln строит складской комплекс на Алтуфьевском шоссе площадью 80 000 кв. м.
Справка:
AIG Global Real Estate – один из ведущих мировых игроков на рынке недвижимости. Под управлением компании находятся активы стоимостью $10 млрд. Штаб-квартира компании находится в Нью-Йорке, европейский офис – в Лондоне. Входит в финансовую группу AIG (капитализация – $172,3 млрд, собственный капитал – $80,61 млрд). FM Logistic – французская логистическая компания, работающая в России с 1994 г. Оборот в 2005 г. составил 342 млн евро. Имеет 10 отделений в России, 1300 сотрудников и более 120 000 кв. м складских площадей.
