Один из самых привлекательных недвижимых активов в Уфе — здание торгово-развлекательного комплекса «Галерея Art» — может быть выставлен на торги. Вчера арбитражный суд Уральского округа оставил его в конкурсной массе обанкротившегося девелопера ООО «Башспецгеострой-инвест». Решение суда может не удовлетворить основного собственника здания — лизинговую компанию «Уралсиб», уплатившую за него в 2008 году более 800 млн руб. Эксперты говорят, что за два года рыночная стоимость актива могла упасть, в связи с чем лизинговая компания может понести серьезные потери.
Здание торгово-развлекательного комплекса «Галерея Art», расположенного в историческом центре Уфы, может быть выставлено на торги. Федеральный арбитражный суд Уральского округа вчера отказался исключить актив из конкурсной массы ее обанкротившегося девелопера ООО «Башспецгеострой-инвест», чего добивался в кассационной инстанции основной кредитор строительства торгового центра — ООО “Лизинговая компания Уралсиб». «Дочка» банка «Уралсиб» в 2008 году приобрела часть торгового комплекса у девелопера. Сумма сделки составила 812 млн руб. Ей отошли три этажа торговых галерей и часть подземного паркинга. В сентябре этого года решение об оставлении актива в конкурсной массе вынес 18-й Арбитражный апелляционный суд РФ. Башкирский арбитраж в июне поддержал позицию ЛК «Уралсиб».
Девелопер «Галереи Art» уфимская компания «Башспецгеострой-инвест» (БСГС) Шамиля Мурзанова был признан банкротом в октябре 2009 года. О кредиторских требованиях, следует из решения арбитражного суда республики, заявили 44 юридических и физических лица, общая сумма требований оценивается в 1 млрд руб. Крупнейшим кредитором выступила лизинговая компания «Уралсиб», по договору с которой стоимостью 44 млн евро (1,6 млрд руб.) девелопер обязывался передать инвестору торговые площади в собственность для последующей сдачи в аренду. Другими крупными кредиторами являются Сбербанк (160 млн) и Социнвестбанк (208 млн руб.).
Как предполагалось, после сдачи объекта управлять ТРК будут девелопер и аффилированное с ним ООО «СтройИнвест», вложившееся в строительство второго этажа здания. В сентябре 2008 года ЛК «Уралсиб», согласно договоренностям, оформила в собственность более половины площади ТРК — около 12 тыс. кв. м торговых площадей и около 5 тыс. кв. м паркинга, заплатив за них девелоперу 812 млн руб.
Через год БСГС объявил себя банкротом, а конкурсный управляющий Артур Шайхетдинов оспорил сделку с инвестором. Он подал в арбитраж заявление о том, что актив перешел ЛК «Уралсиб» «по заведомо заниженной цене», что привело к банкротству девелопера. В частности, по его мнению, квадратный метр торговых площадей перешел лизинговой компании за 65 тыс. при рыночной стоимости в 79 тыс. руб. В декабре 2009 года он обратился в арбитражный суд республики с требованием признать договор купли-продажи недействительным и добился удовлетворения своих требований в сентябре 2011 года в 18-м Арбитражном апелляционном суде в Челябинске. В то же время второй девелопер — «СтройИнвест» — аналогичные иски в трех инстанциях проиграл, и принадлежавший ему второй этаж комплекса де-юре остается у ЛК «Уралсиб».
Вчера господин Шайхетдинов не стал комментировать решение ФАС Уральского округа, отметив, что лизинговая компания, «скорее всего, будет обжаловать решение в порядке надзора». Планы выставления ТРК на торги он не конкретизировал. В региональном филиале ЛК «Уралсиб» от комментариев отказались, сославшись на отсутствие полномочий, а в головном офисе в Москве предложили послать официальный запрос, ответа на который вчера не последовало.
Эксперты прогнозируют, что инвестор строительства не согласится с судебным решением, поскольку после возвращения принадлежащего ему актива в конкурсную массу он может потерять значительную часть произведенных вложений. В рамках конкурсного производства кредиторская задолженность должна быть поделена между кредиторами пропорционально. По оценкам управляющего партнера уфимского «Центра правовой защиты» Максима Бикмурзина (компания представляла в суде интересы девелопера), ущерб ЛК «Уралсиб» может быть оценен в сумму сделки с БСГС за минусом ежегодного дохода от сдачи площадей ТРК в аренду. От аренды площадей за прошедшие два года ЛК могла получить, по оценкам господина Бикмурзина, от 100 до 200 млн руб. из расчета 4-8 млн руб. дохода в месяц. Аналитик независимого аналитического агентства «Инвесткафе» Антон Сафонов и аналитик ИК «Финам» Анна Мишутина солидарны в том, что ЛК удалось отбить на аренде площадей за два года около трети вложений в ТРК — 220 млн руб. При этом в оценках рыночной стоимости актива, который должен быть выставлен на торги, эксперты разошлись. Господин Сафонов считает, что он подешевел до 440 млн руб. (из расчета средней стоимости 1 кв.м торговой площади в Уфе в 49 тыс. руб.), а госпожа Мишутина — что он подорожал до 760 млн руб. (из расчета стоимости 1 кв.м площади в 85 тыс. руб).
Участники рынка недвижимости считают, что покупатели на актив найдутся. Один из топ-менеджеров крупного агентства недвижимости Уфы, просивший не называть его имени, считает, что интерес к ТРК может проявить УК «Тройка-Диалог», которой с 2006 года принадлежит здание ресторана «Тинькофф» в историческом центре Уфы. «Но сделка не состоится до тех пор, пока не будут урегулированы все споры вокруг здания»,— уверен собеседник.
Справка:
ТРК «Галерея Art» площадью 29 тыс. кв.м. был открыт в сентябре 2008 года. Включает два уровня подземного паркинга на 300 автомобилей, три этажа торговых площадей, девятизальный кинотеатр. Якорными арендаторами выступают гастроном «Глобус Гурман», рестораны «Планета Суши» и Sherlock Holmes. Верхний этаж находится в собственности московского ЗАО «Синема Парк», развивающего сеть одноименных кинотеатров.
