Правительство Москвы объявило о начале работ по программе "Моя улица", которая в 2017 году затронет более 87 улиц и 40 км набережных. Консультанты и риелторы прогнозируют на этот период снижение выручки ритейлеров на этих улицах на 15–40%.
10 апреля правительство Москвы сообщило о начале работ по программе "Моя улица". Работы начались на Бульварном и Кремлевском кольцах, Якиманской и Краснопресненской набережных, на Петровке и в трех Голутвинских переулках. В 2017 году реконструкция затронет более 87 улиц и 40 км набережных.
В 2016 году собственники кафе, ресторанов, магазинов одежды и электроники отмечали снижение выручки на период строительных работы от 15 до 60% в зависимости от специализации, целевой аудитории и других особенностей, говорит управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Как правило, больше всего страдали коммерческие объекты, ориентированные на массовый поток клиентов: продуктовые супермаркеты, недорогие кафе, магазины одежды и косметики.
По мнению Литинецкой, в большей степени, как и в прошлом году, строительные работы отразятся на улицах с высоким пешеходным трафиком и большим числом различных заведений — таких как Тверская улица и 1-я Тверская-Ямская, Большая Лубянка, Старая, Новая и Славянская площади, Петровка, а также оставшиеся участки Бульварного и Садового кольца.
Директор департамента консалтинга, аналитики и оценки S.A. Ricci Александр Морозов считает, что магазины могут потерять до 40% выручки и даже больше. Руководитель департамента стрит-ритейла по России Colliers International Екатерина Подлесных считает, что многие арендаторы не переживут период благоустройства.
"По нашим прогнозам, за время реконструкции владельцы магазинов и ресторанов потеряют в выручке до 15%, а некоторые игроки рынка, которые не смогут пережить ремонтные работы, и вовсе закроют свои заведения", — подчеркивает консультант.
Ротация арендаторов
Во время реконструкции Тверской произошла значительная ротация арендаторов, не все магазины смогли позволить себе оставаться на самой дорогой с точки зрения аренды коммерческих площадей улице при сокращении торгового оборота и снижении выручки едва ли не наполовину, говорит Морозов. Однако, по его словам, когда восстановился пешеходный трафик, арендаторы на Тверскую вернулись.
"Мы полагаем, что примерно такая же судьба ожидает и магазины, расположенные в основных торговых коридорах Москвы", — отметил он.
Директор направления стрит-ритейл Knight Frank Виктория Камлюк характеризует период строительных работ для арендаторов как "ужасный", однако в прошлом году серьезной ротации она не увидела.
"Пережив в прошлом году первую волну реконструкции, мы увидели, что для арендаторов период реконструкции становится ужасным. По опыту прошлого года могу сказать, что в этот период лишь немногие операторы стрит-ритейла съезжают, чаще ведут переговоры о снижении ставок и в итоге получают скидку в размере 10–15%", — отметила Камлюк. По ее словам, стрит-ритейл в Москве формировался десятилетиями и сразу после реконструкции ничего не поменяется: арендаторы заключают договора аренды на 3–5 лет и их ротация происходит примерно в эти же сроки.
Положительный эффект
Реконструкция — процесс временный, и окончание ремонтных работ в итоге положительно отразится на розничной торговле, говорят аналитики.
"Мы ожидаем повышение спроса к уже реконструированным магистралям и рост арендных ставок в пределах 5–10%. Уже сейчас мы видим пример того, как летняя реконструкция 2016 года отразилась на улицах Новый Арбат и Тверская. Если ранее вакантность на этих торговых коридорах была выше 10%, то сейчас на Тверской вакантность снизилась до 9%, а на Новом Арбате — до 7%", — сказала Подлесных.
"После завершения реконструкции улиц в 2016 году не было отмечено какого-либо заметного роста капитализации объектов или повышения их доходности. Чаще всего клиентский трафик восстанавливался до прежнего уровня и о негативном эффекте реконструкции забывали. Тем не менее есть вероятность того, что "Моя улица" создаст новые точки притяжения для малого бизнеса и клиентов", — говорит Литинецкая.
Это может произойти на набережных (Краснопресненской, Смоленской, Ростовской, Саввинской), которые сейчас в основном остаются без внимания горожан и коммерции. Кроме того, возможно, повысится доходность локаций возле реконструируемых площадок перед станциями метро: в районе "Баррикадной", "Краснопресненской", "Лубянки", "Китай-города" и "Белорусской".
Наибольшее влияние на формирование сегмента street retail центральной части столицы может оказать благоустройство участка Тверской улицы — от Настасьинского переулка до Триумфальной площади, 1-й Тверской-Ямской улицы и площади Тверской заставы, считает Виктория Камлюк. Благоустройство улиц у Белорусского вокзала может перераспределить покупательские потоки, привлечь в район новых операторов, повлиять на качество помещений и арендные ставки. Сейчас диапазон запрашиваемых ставок аренды на торговые площади в этом районе достаточно широк: от 34 до 120 тыс. руб. за кв. м в год. После проведения работ по благоустройству нижняя граница ставки может вырасти на 30–40%, прогнозирует консультант.
