Дискуссия «Программы развития розничных сетей 2010». Третья серия
Дата записи: 9 декабря 2009 г. Размер: 98,5 Мб. Время: 23 мин. 36 сек.
Вопрос из зала. Анастасия Балмочных (LCMC): — Очень долго мы обсуждали коррекцию форматов ритейлеров. В связи с этим вопрос, как вы считаете, будущее торговых центров в миллионниках на окружных дорогах или в классических форматах в спальных районах?
Максим Щеголев (директор по развитию, «О’Кей Групп»): — Тот и другой формат будет востребован.
Николай Юськив (директор по развитию, ГК «Спортмастер»): — Думаю, что в миллионниках «сто тысячники» на окружной дороге — утопия. Однозначно, не соберут арендаторов. Поэтому перспектива только у «50 тысячника» и не более. Успех зависит от того, куда пойдет арендатор, а не покупатель. Если в Москве мы не можем собрать пул в «сто тысячник», что говорить о миллионниках. В ближайшие пять лет «сто тысячники» может делать только МЕГА, больше никто. Остальным лучше даже не пытаться. А «50 тысячник» в центре всегда будет лучше работать, чем «сто тысячник» на окраине.
Вопрос из зала. Константин Кузин («Бейкер и Макензи»): — Забегая вперед, задам вопрос по формированию арендных ставок. Удается ли согласовать снижение арендных ставок с торговыми центрами, есть ли существенные снижения по сравнению со ставками до кризиса?
Максим Щеголев: — Я слушал коллег и удивлялся. Собственники активно идут на снижение арендных ставок, договариваются о проценте с оборота, делают максимум, чтобы удержать галерею.
Локомотивом существования торгового центра становятся якорные арендаторы. Говорю про свой сегмент, получается, что якорный арендатор существует в торговом центре, стабильно платит арендную плату, не просит снижения, сокращает издержки, наценку, делает максимум, чтобы у него и ТЦ все было хорошо. Может, стоит в этом случае обсуждать какие-то вопросы с якорями? Мы не просим снижения аренды. Люди ходят за продуктами, и всегда будут хотеть кушать. Но какие-то дополнительные совместные акции должны быть, а то сейчас получается, что якоря в ситуации дойных коров.
Обращаюсь к собственникам и девелоперам: всегда помните, что якорные арендаторы, он — якорный. Галерея это ваши деньги. Может быть, сейчас не очень хорошо у спорта, у фэшна, но хорошо у еды. Помните, что у гиперов в структуре ассортимента много не продуктовых товаров, на которые тоже приходится снижать цены. Нельзя рассчитывать на то, что гипермаркет будет тянуть весь ТЦ. Я вас не призываю к радикальным действиям, но давайте посоветуемся, а иначе на определенном этапе гипермаркеты начнут сокращать ассортимент, что отрицательно скажется на покупательской способности всего торгового центра.
Даниил Сомов (управляющий партнер, ИД Retailer): — Ритейлеры, хотите еще высказаться по поводу повышения или понижения арендных ставок?
Владимир Александровский (директор по коммерческой недвижимости, «Детский мир»): — Разделяю боль коллеги. Но, раз уж представился случай, хотел поблагодарить партнеров, которые предоставляют нам недвижимость. «Детский мир» в сложившейся ситуации в лучшем положении чем «О’Кей». Нам особенно пожаловаться не на что. В 90% случаев собственники помещений и управляющие компании поняли наши проблемы, что они носят временный характер, и на это время либирализировали условия. Мы за это очень благодарны.
Торговые центры в России имеют несколько этажей. И на верхних нужны якоря. Наверно, собственники понимают, что «Детский мир» — тот якорь, который заставляет подниматься и на третий, и на четвертый, иногда и на пятый этаж торгового центра.
Вопрос в другом. Снижение арендных ставок — процесс неизбежный, он и без кризиса произошел бы. До сегодняшнего момента мы оценивали рынок арендных ставок, как единый, а он абсолютно не такой. Когда в 90-х гг. мы покупали квартиры, нас интересовал исключительно район, цена формировалась по этому же критерию. Сегодня все не так. Мы смотрим, есть ли консьерж, какой подъезд, какой двор, куда смотрят окна.
То же самое должно было произойти с торговыми центрами. Наличие его в Москве, в пределах Садового кольца не гарантирует ту цену, которая принята для этого района. Возьмите ул. Щепок. Географически она в самом центре Москвы. Поставьте на ней торговый центр и скажите: «у нас ставка должна быть такая же, как у «Европейского», мы ничем не хуже!», — нонсенс, правда? Умные собственники переоценили свою недвижимость. В какой то момент они сняли сливки и получали больше, чем это возможно, ну и правильно.
Пора отступить от своих амбиций на шажок назад. Все нормально, ничего страшного не происходит. Не надо к этому болезненно относиться. Никто в топовых торговых центрах скидок никому не давал, все присутствующие об этом знают. О чем мы сейчас говорим? Все в пределах рынка.
Даниил Сомов: — Да, если это торговый центр, в который все хотят попасть и стоит очередь, то соответственно…
Вопрос из зала. Оксана Кривцова (Sawatzky Property Management): — Можно вопрос?
Даниил Сомов: — Вам, всегда можно.
Оксана Кривцова: — Если вы хотите попасть, в тот же самый ТЦ «Европейский», нужно заплатить за входной билет, и все об этом знают. Вы готовы платить?
Владимир Александровский: — «Детский мир» не платит входных билетов никому и никогда. Все наши деньги официальные: белые, чистые, пушистые, заработанные честным трудом. Никаких входных билетов. Я считаю, что это порочная практика, попытка получить сверхдивиденды. Мы же не берем плату с людей, которые приходят в магазин посмотреть, но не купить, правильно?
Оксана Кривцова: — Но, если вы хотите попасть в один из лучших торговых центров Москвы, по прибыли четвертый центр Европы?
Владимир Александровский: — Я заметил, вы все время путаете выручку и прибыль, это разные вещи.
Оксана Кривцова: — Многие, кто хотят попасть в «Европейский» платят.
Владимир Александровский: — Ну и помогай им Бог, что называется! Если кто-то хочет получить, а кто-то готов ему дать, мы же не можем этому препятствовать. Я говорю о том, что понижают ставки люди, которые смотрят в будущее или изначально переоценившие свою недвижимость. Они понимают, что ритейлеров надо сохранять. Раньше в «Атриум» платили входные билеты? Сегодня это не приходит в голову никому, кроме японских ритейлеров, дай Бог им успеха.
Николай Юськив: — Платить входной билет или не платить, какая разница? А вы готовы такую аренду платить? Это экономика проекта. Входной билет — часть арендной платы, часть вложений, которые вы делаете в проект. Какая разница как это называть? ТЦ «Европейский» действительно очень успешен, самый посещаемый комплекс в России точно, но мы туда не собираемся никогда. Люди, которые там сидят, решают свои задачи, это правильно. Это флагманский магазины, рекламная площадка, все что угодно. Надо будет заплатить входной билет — заплатим, не надо — не заплатим.
Даниил Сомов: — Тот, кто хочет в «Европейский» туда придет, либо там уже стоит. Вы думаете, что если магазин работает в «Европейском» и хочет там оставаться, то это означает, что он прибыльный? Могут быть абсолютно другие функции. Он может генерировать самый большой оборот магазинов сети или выполнять другую задачу. Если для сети такой индикаторный магазин важен, то он находятся в торговом центре «Европейский».
Вопрос из зала. Дмитрий Деревянко (Магнитогорский ТРК Jazz Mall): — А у меня другой вопрос. Торговый центр проводит дополнительные праздничные рекламные акции, размещая на баннерах название ТЦ, вашего магазина и само поздравление, и предлагает арендаторам поделить затраты 50 на 50. Почему согласование подобных акций идет месяцами?
Николай Юськив: — Вы на меня так призывно смотрели. Мы участвует в вашем проекте? Вопрос в диалоге, которого, как здесь уже не раз говорили, нет. Давайте, перед тем как заключать договор, как разговаривать о проекте, договоримся, что будет в этом проекте. Мы же подписываем договор, говорим об аренде, об индексации аренды, говорим обо всем кроме рекламы. Вы же о ней говорите, я правильно понял? О продвижении торгового центра меньше всего в договоре пишется. А мы живем по договору. Каждая компания составляет бюджет на отдельный проект, и если мы его не закладываем, то его нет. Деньги есть, но на это проект нет. Почему такие вопросы возникают по ходу, как фантазии? Почему этого не предусмотрели раньше? Вы же знаете, как будет жить комплекс в дальнейшем, правильно?
Дмитрий Деревянко: — Это все очень относительно. И у меня есть рекламный бюджет, но это не догма, а руководство к действию.
Николай Юськив: — Мы же не просим вас поучаствовать в рекламной компании, которую даем в Магнитогорске?
Дмитрий Деревянко: — Мы же все в одной лодке.
Николай Юськив: — Правила вождения этой лодкой надо прописать. Это вообще не сложно.
Владимир Александровский: — Можно поддержать коллегу. У «СпортМастера» и «Детского мира» идет федеральная реклама, наверно, смотрите телевизор. К вам вдруг в Магнитогорске заходит оператор, который гонит федеральную рекламу. Поток покупателей ходит, смотрит и думает: «вот, вывеска «СпортМастера», так они здесь есть!». А вы, как торговый центр, не хотите поучаствовать в наших расходах на федеральную рекламу? Она не дешевая. Мы вам можем предложить 5-10 % участие на федеральных каналах.
Дмитрий Деревянко: — Это не корректно.
Владимир Александровский: — Почему не корректно? Вы раскручиваете свой центр, пытаетесь его позиционировать, ну помогай вам Бог.
Дмитрий Деревянко: — К вопросу о федеральной рекламе. Ошибка москвичей в попытке поменять название здания, которое у всего города ассоциировалось с конкретным местом. Дали другое название – город потерялся. Jazz Mall — не понимаем, что такое. Вы даете федеральную рекламу, она выходит в городе, люди видят ваш бренд, но не понимают где Jazz Mall, и ваша реклама не работает. Нет смысла принимать участие в такой бестолковой рекламе.
Николай Юськив: — Послушайте, это просто фантазии на тему. Возвращаясь к вопросу, почему мы очень редко участвуем в рекламных компаниях комплекса. Потому что мы сформировали бюджет, экономику проекта, которую не можем на ходу менять. Такие предложения нужно закладывать в маркетинговые расходы, заранее обсуждать их с нами: «Ребята, два раза в год, на 8 марта и на Новый год мы будем делать вот такие мероприятия, и это будет стоить примерно столько».
Дмитрий Деревянко: — На год вперед такие расчеты не делаются.
Максим Щеголев: — На три года вперед можно сделать, причем с конкретикой, а не просто $15 маркетингового сбора.
Оксана Кривцова: — Молодой человек, я вам сейчас расскажу, как работает Москва. Эта практика применялась в ТЦ «Филион» и «Метрополис». Объясню, как делает собственник здания, как подписывает договор с арендатором. В договоре есть эксплуатационные расходы, которые составляют примерно $150 плюс маркетинг, который составляет от $20 до 40 за один кв. м в год. За этот маркетинг собственник берет с арендатора, и арендатор знает, за что он платит.
Николай Юськив: — Я так и знал, что в итоге все наши слова извратят. Господа, вы хорошо говорите, но не об этом. Мы можем предусмотреть и спрогнозировать эксплуатацию. Но давайте в этой же эксплуатации или отдельной строкой прописывать подобные расходы. Только это должно коррелироваться с экономикой, о которой мы договорились. В этой денежке, за которую мы садимся, должны понимать, где эксплуатация, базовая аренда, маркетинг и это не должно плюсоваться.
Дмитрий Деревянко: — Изначально я забыл сказать об одном. Все сети урезали региональную и внутреннюю рекламу в ходе кризиса, думая: «вот у нас есть федеральная реклама и нам этого достаточно, а вы ребят сидите».
Николай Юськив: — Чтобы совсем закончить, я отвечу на этот вопрос и замолчу. По поводу урезали. Владельцы торговых центров говорят: «вот прибежали арендаторы, попросили скидку аж 25%, и всем дал скидку». Ничего, что у арендаторов в феврале-марте обороты упали до 40%. Упали и там лежат, я говорю о своем сегменте, понятно у продуктов этого не произошло. В одежде в среднем упали до 50%, про премиальные я вообще молчу. А как тут не урежешь?
Следующий момент, покупатель не ходит с прежней активностью в магазин, его нужно туда привлекать спецакциями, преждевременными скидками, а это все очень дорого. В связи с этим прибыль значительно уменьшилась, при этом никто не поднял обороты, они как упали, так и лежат. Естественно, что федеральные сети снижают бюджеты и на рекламу в том числе.
Дмитрий Деревянко: — Мои арендаторы просили скидку до 70%!
Николай Юськив: — Согласен, что много было случаев спекуляции на тему понижения ставок, но мы говорим за себя.
Первая серия дискуссии «Программы развития розничных сетей 2010»
Вторая серия дискуссии «Программы развития розничных сетей 2010»
Четвертая серия дискуссии «Программы развития розничных сетей 2010»
