Уровень арендных ставок в торговых помещениях в центре и даже в спальных районах Москвы может оказаться неподъемным для представителей малого бизнеса, которые вынуждены искать новые помещения в ожидании второй "ночи длинных ковшей". Эксперты, опрошенные РИА Новости, полагают, что вторая волна сноса может оставить за бортом до 30% арендаторов помещений, которые будут демонтированы.
В декабре 2015 года правительство Москвы приняло порядок демонтажа самостроя и утвердило перечень из 104 сооружений, подлежащих сносу. В феврале они были демонтированы. Второй список был опубликован 28 июня. В него вошли 107 построек, расположенные в зонах с особыми условиями использования территорий, на территориях общего пользования, либо в полосах отвода инженерных сетей.
В ночь с воскресенья на понедельник 29 августа власти Москвы приступили ко второму этапу сноса самостроев в городе. Всего под демонтаж попали почти 80 построек. Больше всего самостроев, попавших во вторую волну сноса в понедельник, оказалось на юге столицы — 24 объекта, чуть меньше — на востоке (19 объектов). В Центральном округе Москвы 29 августа депонтировали 12 строений.
Поиск альтернативы
Реальных альтернатив для размещения у малого бизнеса остается немного — дорогие торговые коридоры, стрит-ритейл на центральных улицах Москвы и коммерческие помещения в жилых комплексах им чаще всего не подходят, указывают эксперты. "После первой волны сноса торговых помещений спрос на размещение торговли в формате street retail вырос. Торговцы также переехали в стационарные торговые центры. Однако найти помещение смогли далеко не все. В основном не нашли пристанища палатки с шаурмой, различные закусочные и так далее, которые не вписались в формат современных торговых центров ", — отмечает гендиректор DNA Realty Антон Белых.
Эксперты ГК "Экоофис" добавляют, что многие арендаторы снесенных в феврале этого года торговых павильонов заполняли пустующие площади в торговых центрах, не имеющих четкой концепции (так называемых неформатных ТЦ). Как правило, речь идет о спальных районах.
Тенденцию к переезду арендаторов в спальные районы отметили и в DNA Realty. "В некоторых районах Москвы, например возле Сухаревской, Чистых прудов и станции метро "Алексеевская", альтернативы просто не осталось, все помещения оказались заняты. Очень сложно найти помещение на "Соколе". Арендаторам пришлось перебираться в другие районы столицы", — указывает Белых.
Интерес к аренде площадей в ТЦ обусловлен несколькими факторами, объясняют эксперты ГК "Экоофис". Во-первых, месторасположением. Нередко торговые центры, не имеющие четкой концепции, расположены в шаговой доступности от метро, и поэтому имеют стабильно высокий трафик людей. Во-вторых, подобные ТЦ подходят им в плане пула арендаторов: в них представлено много магазинов с различными товарами первой необходимости, на чем и специализировался бизнес большинства арендаторов из снесенных павильонов.
В-третьих, в неформатных ТЦ собственники предлагают помещения мелкой "нарезки", добавляют эксперты "Экоофиса". Поэтому арендаторы пытаются найти наиболее подходящие для своего бизнеса площади. И, наконец, в-четвертых, в неформатных ТЦ, в отличие от концептуальных, нет ограничений по составу арендаторов, поэтому попасть туда могут даже мелкие несетевые ритейлеры и индивидуальные предприниматели.
Куда уходят арендаторы
Впрочем, руководитель департамента стрит-ритейл по России компании Colliers International Екатерина Подлесных считает, что говорить о какой-то масштабной "миграции" в торговые центры пока преждевременно. "Большинству арендаторов снесенных торговых точек сложно подобрать замену своим площадкам по целому ряду причин, среди которых не всегда приемлемая ставка аренды, которая в большинстве случаев в помещениях street retail или в торговых центрах становится больше, чем в снесенных объектах. Можно предположить, что единичные сетевые арендаторы перейдут в торговые центры, а часть из них распределится на первых этажах жилых и нежилых помещений", — указывает Подлесных.
Однако подобрать себе помещения в жилых домах могут далеко не все потенциальные арендаторы. Например, закусочным с шаурмой такой вариант не подходит, так как в жилых домах нет необходимых мощностей электричества, продолжает Белых. Кроме того, не все жильцы будут рады подобному соседству.
"Трудности арендаторам также создает то, что не все готовы менять концепцию и вести цивилизованный бизнес. Например, продавцы колготок и непонятной одежды не готовы менять старые устаревшие манекены, вывески, чтобы привлечь покупателей и не выбиваться из концепции торговых центров", — говорит гендиректор DNA Realty.
Среди тех, кто нашел новые помещения после первой волны сноса, в основном можно назвать сетевые компании, такие как салоны сотовой связи, ювелирные магазины, крупные микрофинансовые организации и т.д. "Например, после сноса помещений у станции метро "Марксистская" магазин косметики "Элизэ" переехал в Таганский гастроном, более мелкие арендаторы нашли помещения в ТЦ "Таганка", который находится рядом со снесенными палатками", — говорит Белых.
Он также добавил, что ко второй "ночи длинных ковшей" арендаторы подготовились более основательно, начиная заранее подбирать помещения, не дожидаясь сноса. В первую очередь это касается сетевых арендаторов.
Так, ресторан "Хлеб насущный" на Зубовском бульваре переехал в бизнес-центр "Дом Парк культуры". "Нам стало известно о том, что здание должно быть демонтировано, еще в июле, но за такой короткий срок мы бы вряд ли нашли подходящее помещение. Мы начали заниматься поиском подходящего помещения еще в феврале. Столичные власти не помогали нам помощи с поиском помещения, мы искали самостоятельно", — рассказала РИА Новости бренд-менеджер сети "Хлеб Насущный" Наталия Джариани.
Нашли новые помещения и в "Евросети". В этот раз около пяти салонов будут перенесены в места с аналогичным трафиком и финансовыми показателями. В "Евросети" добавили, что двух месяцев вполне достаточно для того, чтобы переехать в комфортном режиме и без денежных потерь.
Кто останется за бортом
По словам Белых, сетевые арендаторы готовы платить более высокие ставки аренды, а собственники, в свою очередь, готовы идти на уступки таким арендаторам, предлагая более выгодные условия аренды. Мелким арендаторам, наоборот, ставки поднимают. "Владельцы боятся связываться с подобными арендаторами, считая их ненадежными", — подчеркивает эксперт.
С ним соглашается и руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL Юлия Назарова. Она отметила, что торговцы, которые рассматривали в качестве альтернативных площадок помещения непосредственно у метро, с примерно схожим пешеходным трафиком, столкнулись с нехваткой таких предложений, отсутствием небольших помещений (площадью до 50-100 квадратных метров), а также нежеланием собственников рассматривать в качестве потенциальных арендаторов индивидуальных предпринимателей и несетевые концепции.
Антон Белых предполагает, что "за бортом" могут оказаться 20-30% арендаторов, которые не смогут найти новые помещения для торговли.
Что касается ставок аренды, которые предлагают потенциальным арендаторам, от они сильно варьируются, и это зависит от многих факторов. "Многие считают, что самые высокие ставки аренды в центре столицы, однако помещения, например, в Жулебино могут стоить дороже, чем в центре. В Жулебино, рядом с метро, очень много трафика потенциальных клиентов, поэтому и ставки там высоки", — говорит Белых.
Средняя ставка аренды для торговых помещения площадью 50-100 квадратных метров (наиболее востребованная площадь объекта) составляет 7-12 тысяч рублей за квадратный метр в месяц, подсчитал гендиректор DNA Realty. Но иногда, если речь идет о наиболее востребованной локации, ставка аренды может достигать и 20 тысяч рублей за "квадрат". Если речь идет о невостребованных помещения, которые пустуют долгое время, то их могут сдавать и по 2-3 тысячи за квадратный метр в месяц.
