В 2015 году территориальные комиссии Росреестра рассмотрели более 22 400 споров о кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков — почти в два раза больше, чем в 2014-м.
Думаю, дело в кризисе. Кадастровая стоимость объекта определяет размер земельного налога или налога на имущество, и предприниматели пользуются возможностью снизить фискальную нагрузку. Кроме того, в Москве и ряде других регионов результаты кадастровой оценки определяют стоимость аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В прошлом году, по данным Росреестра, добиться своего удалось 58% заявителей. По оценке Федеральной налоговой службы, региональные и муниципальные бюджеты, для которых земельный налог и налог на имущество являются главными источниками доходов, недосчитались из-за этого 24,5 млрд рублей.
В этом году, судя по документам, опубликованным на сайте Мосгорсуда, положительных решений может оказаться ещё больше. Другое дело, что, по моим наблюдениям, до того как в 2014 году кадастровые споры из арбитражных судов не передали в суды общей юрисдикции, заявителям чаще удавалось добиваться существенного пересмотра оспариваемых сумм.
В среднем кадастровую стоимость удаётся снизить примерно на четверть, но в некоторых случаях результаты и сейчас оказываются более впечатляющими. Например, государственная кадастровая оценка земельного участка, принадлежащего ООО "Пожарский", изначально была установлена в размере 626,5 млн рублей, но в Мосгорсуде компании удалось уменьшить стоимость земли почти вдвое — до 355,7 млн рублей. Ещё один удачливый заявитель — ООО "Динарос", которому в Мособлсуде удалось уменьшить кадастровую стоимость участка с 33,4 млн до 18,1 млн рублей.
Бывает, конечно, и так, что суд лишь формально удовлетворяет требования бизнеса, уменьшая кадастровую стоимость на незначительные суммы. Так, ООО "Новус Инвест" обратилось в Мосгорсуд с требованием установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 92,1 млн рублей — по результатам государственной оценки его стоимость составляла 146,5 млн рублей. Назначенный судом эксперт оценил землю в 140,2 млн рублей, судья согласился с такой оценкой и отказал компании в проведении повторной экспертизы. Похожий случай произошел с НПО "Технология", которое пыталось уменьшить кадастровую стоимость земельного участка с 203,7 млн до 105,8 млн рублей, но суд, руководствуясь результатами своей экспертизы, установил кадастровую стоимость в размере 197,5 млн рублей.
Результаты государственной оценки часто оказываются неточными, потому что она носит массовый характер. Специалисты, нанятые государством, оценивают сразу большое количество объектов и поэтому вынуждены ориентироваться на средние параметры из открытых источников (единой методики просто не существует). На место они, понятно, не выезжают и в детали не вдаются.
Если информация, которой руководствуется нанятый государством оценщик, точна, получается более или менее корректный результат. Но часто в распоряжении специалиста оказываются недостоверные или устаревшие данные. В некоторых случаях оценки завышают, потому что государство в лице органов местного самоуправления хочет собрать побольше налогов.
Чтобы оспорить оценку, предприниматель должен обратиться в территориальную комиссию при Росреестре. Такие есть в каждом регионе. Заявление примут, если с даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости прошло не больше шести месяцев.
Рассчитывать, что дело удастся решить в досудебном порядке, впрочем, не следует, так как в состав комиссий входят представители Росреестра и местных властей, чьи интересы нечасто совпадают с интересами предпринимателей. Советую рассматривать этот этап как необходимую формальность и с самого начала готовиться к суду. Кадастровые споры сейчас подведомственны областным судам, и, например, в Москве это, соответственно, Мосгорсуд.
Индивидуальные предприниматели могут обращаться в суд сразу — для них рассмотрение дела территориальной комиссией обязательной процедурой не является.
При обращении в суд к исковому заявлению нужно приложить отчёт независимого оценщика, члена одной из отраслевых саморегулируемых организаций, доказывающий обоснованность ваших требований. Не рекомендую связываться со "специалистами", которые за вознаграждение (в зависимости от сложности работы, оценка может стоить от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч рублей) готовы нарисовать любой результат.
Как правило, при рассмотрении таких дел судьи всё равно назначают судебную экспертизу — поручают экспертам установить рыночную стоимость объекта, а также проверить оспариваемый отчёт оценщика на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. Чтобы этот отчёт не был признан ненадлежащим доказательством (а такое случается), рекомендую бизнесменам самим ходатайствовать о назначении судебной оценки.
В конечном счёте результат спора о кадастровой стоимости практически полностью зависит от заключения оценщика, назначенного судом. Таким образом, независимая оценка, которую вы приложите к исковому заявлению, является лишь отправной точкой. Важно, чтобы этот документ был составлен корректно и подтверждал ваши требования, но основная задача ваших юристов — добиться, чтобы суд назначил независимого профессионального эксперта, который честно сделает свою работу. Последняя судебная практика показывает, что эта задача выполнима.
