Ни бизнес, ни государство, ни население сейчас не устраивает, как проводится кадастровая оценка недвижимости — и какие потом из нее вычисляются налоги. Чтобы навести порядок, чиновники предлагают ввести госмонополию на кадастровую оценку. Бизнес против: это может усугубить проблемы, а не решить их.
Обратно в нулевые
Законопроект "О государственной кадастровой оценке" Минэкономразвития разместило на портале regulation.gov.ru в начале августа. Его общественное обсуждение должно закончиться 12 октября. Целью проекта заявлены "развитие института "государственных кадастровых оценщиков" (сейчас оценку проводят частные оценщики), а также устранение недостатков существующей системы.
Кадастровая оценка важна потому, что от нее считаются налоги. Если пренебречь множеством льгот и исключений, можно сказать, что с кадастровой стоимости взимается земельный налог по всей стране, налог на имущество юрлиц — в 34 регионах, налог на имущество физических лиц — в 28 регионах.
Деловые объединения еще не сформировали окончательной позиции по поводу законопроекта, но уже понятно, что она будет отрицательной. Он перечеркивает все преобразования после 2010 года, когда началась реформа с подключением независимых оценщиков и был принят закон об оценочной деятельности, утверждает президент ассоциации "Объединение саморегулируемых организаций оценщиков" Елена Петровская. "На сегодняшний день все нормы этого закона в полной мере не реализованы , сейчас мы видим, что все кардинально меняется и мы возвращаемся в 2000‑е годы", — заявила она, выступая на круглом столе "Деловой России" 15 сентября.
Сегодня, по словам Петровской, баланс между интересами регионов (собрать как можно больше средств в бюджет) и бизнеса (минимизировать налоги) обеспечивается экспертизой отчета оценщика в саморегулируемой организации и механизмом оспаривания кадастровой стоимости, доработанным за последние годы. По статистике Росреестра, за 2013 год суды в 67% случаев удовлетворяли требования налогоплательщиков о снижении кадастровой стоимости. "Это говорит о том, что изменения идут, экономически обоснованная стоимость формируется. Мы считаем, что эта модель должна быть до конца отработана", — резюмирует она.
С тем, что кадастровую оценку должна проводить государственная бюджетная организация, не согласны и в "Опоре России". Кадастровую оценку должны проводить только независимые оценщики, потому что "государственные будут стоять только на страже интересов бюджета", — говорит член президиума "Опоры России" Алексей Небольсин. В "Опоре", по его словам, уже подготовили поправки к федеральному стандарту оценки. "Мы их сформировали и направляем в министерство. А закон о государственной кадастровой оценке не решает имеющихся проблем", — говорит он.
Эксперты Торгово-промышленной палаты (ТПП) отмечают, что проект Минэкономразвития "кардинально меняет" существующий порядок. Согласно законопроекту, заказчик-регион передает полномочия по проведению кадастровой оценки бюджетной организации, учредителем которой и является, и получает полный контроль над исполнителем, что нарушает принцип независимости оценщика, говорит президент ТПП Сергей Катырин.
"Написано безобразно"
ТПП сейчас формирует позицию совместно с общественным советом при Росреестре — совместная резолюция будет направлена премьер-министру Дмитрию Медведеву в конце месяца, сообщил РБК председатель комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости ТПП Александр Каньшин. "Можно сказать достаточно смело, что законопроект написан безобразно. Не уточняется практически ничего", — категоричен он.
Например, оценочная деятельность, согласно законопроекту, передается в руки бюджетных учреждений, но у них одновременно появляется право нанимать сторонние организации на субподряд. "Какая составляющая работ имеется в виду — этого в законопроекте нет", — отмечает Каньшин. Тревогу вызывает и "однобокая" структура комиссии по оспариванию — без предпринимателей и оценщиков. "Комиссия, состоящая из заказчика и выгодоприобретателя, якобы должна помогать предпринимателю оспорить кадастровую стоимость. Пока никто не смог объяснить, зачем в комиссии нужен сотрудник ЦБ", — удивляется Каньшин.
При этом ключевую проблему оценки законопроект не решает, продолжает он, качество описания объектов и земельных участков остается плохим.
Похожие претензии у экспертов из "Деловой России": без решения проблем с описанием самого объекта налогообложения — земельного участка или помещения — получить адекватную кадастровую стоимость невозможно, говорит Петровская. "Нужно ставить задачу формировать базы объектов. Каждый регион должен провести инвентаризацию. С этого надо начинать, а об этой проблеме вообще не говорится", — недоумевает она.
Все разрушить и построить заново
Представитель Минэкономразвития заявил РБК, что законопроект о государственной кадастровой оценке разработан по поручению правительства. Передавая оценку в руки государственного учреждения, чиновники рассчитывают на повышение ее качества и на то, что вся информация будет собрана в одном месте. "На совещаниях у первого вице-премьера Игоря Шувалова поднималась проблема того, что часто оценка производится по непонятным критериям", — поясняет неназванный федеральный чиновник. Кроме того, говорит он, Шувалов поручил разработать общую методику на федеральном уровне, чтобы избежать злоупотреблений: при споре в суде вокруг кадастровой оценки судья сможет сразу проверить, насколько проведенная оценка соответствует единой методике.
Сейчас методические указания по оценке утверждают Минэкономразвития и Росреестр, но они определяют только общие требования к оценке — оценщик все равно опирается на свои конкретные подходы, поясняет Каньшин из ТПП. "Новый законопроект предполагает, что все будет в руках государства, которое, по‑видимому, разработает единые стандарты и будет все контролировать", — рассуждает он.
При этом регионам предоставят выбор: заниматься оценкой самим или привлекать стороннего оценщика, утверждает федеральный чиновник. Но Минэкономразвития трактует положения собственного проекта несколько иначе: в нем не предполагалась возможность бюджетного учреждения привлекать иных лиц для определения кадастровой стоимости, говорит представитель министерства. По его словам, речь идет о вспомогательных работах, но этот пункт еще может быть скорректирован после обсуждения.
"Результатами оценки недовольны все — и бизнес, и государство, и население, которому еще предстоит это в полной мере осознать. Есть два варианта: полностью отказаться от всего и начать с нуля либо тонкие настройки существующего механизма", — констатирует президент НП СРО оценщиков "Экспертный совет" Алексей Каминский. Суть законопроекта, по его мнению, сводится к полной монополизации кадастровой оценки государством. Никакого контроля не будет: "сегодня это СРО — их убирают, в комиссиях остаются только чиновники".
Идея бюджетных учреждений как оценщиков появилась потому, что работу исполнителей считают некачественной, отмечает Каминский. Но позитивные изменения только начались: например, заказчик оценки только в этом году получил возможность отбирать оценщика по конкурсу, а не по аукциону, где выбирать приходилось самые дешевые и быстрые услуги. Новый закон проблем не решит, а только поставит весь процесс под ручное управление, полагает он.
