Крупнейшая сделка на рынке российской торговой недвижимости — приобретение американским инвестфондом Morgan Stanley Real Estate Fund VII петербургского торгово-развлекательного комплекса «Галерея» — находится только на финальной стадии завершения, а не закрыта вовсе, как сообщалось сегодня в СМИ. Об этом Retailer.RU сообщил источник, близкий к процессу проведения сделки.
В ноябре 2011 г. Retailer.RU уже писал о том, что по ожиданиям участников рынка сделка будет закрыта до конца 2011 г. Тогда же в «СК Бриз» (ее основной акционер — Meridian Capital), владеющей сейчас «Галереей», и в Jones Lang LaSalle, сопровождающей сделку, комментариев давать не стали. С тех пор ситуация не изменилась. Из-за сложных и закрытых условий сделки ее сторонами комментарии не даются.
Покупка «Галереи» обойдется Morgan Stanley в $1,1 млрд, о чем сообщило агентство Bloomberg. Источники Retailer.RU данную информацию подтверждают и сообщают, что сейчас все документы по сделке находятся на стадии подписания. Говорить о том, когда процесс будет завершен, пока рано.
Впервые об интересе Morgan Stanley к ТРК было заявлено на июньском CRE Summit, прошедшем в Санкт-Петербурге. Тогда сотрудники московского и лондонского представительств банка приезжали на переговоры, а в августе между сторонами уже велись переговоры по привлечению топ-менеджмента в команду управляющей компании объекта.
Семиэтажная «Галерея» общей площадью 192 000 кв.м., из которой 93 000 кв.м. — арендуемая, была запущена в конце ноября 2010 г. на месте долгого строительства транспортно-коммерческого центра в рамках проекта скоростной железнодорожной трассы между Москвой и Петербургом сразу за Московским вокзалом. В «Галерее» расположены 290 магазинов, фудкорт, многозальный кинотеатр, боулинг и семейный развлекательный центр.
В «ТОП-50 владельцев торговой недвижимости 2011», составленном ИД Retailer, Meridian Capital CIS Fund (СК Бриз) занимает с «Галереей» 32 место. Совладельцем компании являются Аскар Алшинбаев и Евгений Фельд, бывшие топ-менеджеры «Казкоммерцбанка».
По мнению Андрея Бойкова, директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге, цена сделки вполне адекватна рыночным условиям «с учетом того, что ТРК «Галерея» представляет собой высококлассный объект». «Сумма сделки формировалась из расчета доходности, — говорит эксперт. — На сегодняшний день ставка капитализации объекта при продаже находится на уровне 9-10%».
Андрей Бойков также говорит, что сегодня на рынке наблюдается развитие тренда инвестиций в торговый сегмент, который восстанавливается наиболее быстро по сравнению со всеми остальными сегментами коммерческой недвижимости.
«Данная сделка является не просто знаковой, а исторической, — резюмирует специалист. — Сегодня «Галерея» является одним из наиболее успешных торговых центров по всей России. Тот факт, что сделка проходит в начале 2012 г., который является определяющим и для большинства инвесторов, даст хорошие предпосылки для ожидания дальнейшей инвестиционной активности в течение года».
Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg, говорит, что, несмотря на отсутствие официального подтверждения сделки участниками, ожидается, что она будет окончательно оформлена в самое ближайшее время. «Эту сделку можно назвать не только крупнейшей в истории торговой недвижимости Петербурга, но и знаковой для рынка недвижимости в целом, — комментирует специалист. — Она свидетельствует о выходе рынка на пост-кризисный этап развития, что дополнительно подтверждается продажей активов «Макромира» и универмага «Пассаж» в прошлом году. Значимость объекта, крупнейшего ТРК в центре города, в сочетании с вполне рыночной ставкой капитализации, которая составляет порядка 9%, делают цену вполне адекватной рыночной ситуации».
Николай Казанский, генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург, считает, что «Галерея» – уникальный объект по всем параметрам: и по качеству исполнения, и по концепции, и местоположению. «На наш взгляд, цена вполне адекватна и объект, безусловно, очень удачный для инвестиций. Ведь он практически заполнен арендаторами, годовая доходность составляет $100 млн.», — говорит специалист.
По его мнению, приобретение Morgan Stanley «Галереи» — одна из крупнейших в Европе сделок за последние годы, которая окажет влияние на интерес инвесторов к Петербургу. На фоне этого эксперты Colliers International прогнозируют возвращение интереса международных инвесторов. «В частности, в Петербурге активность будет на стороне скандинавских инвестфондов», — говорит Николай Казанский.
