Можно сказать, что обострившиеся во время кризиса проблемы – это в какой-то мере расплата за ошибки собственника или управляющей компании, допущенные при подборе клиентов. Чем тщательнее «фейсконтроль», чем грамотнее составлены договоры, тем меньше вероятность возникновения сложностей.
По-английски
Уйти, не попрощавшись с хозяином и не заплатив за несколько месяцев, – такой вариант развития событий сегодня пока еще исключение. А вот задержки оперативных и арендных платежей, как и требования пересмотреть ставки, становятся явлениями вполне обычными. «Раньше многие проблемы были связаны с некомпетентностью арендатора, – говорит Михаил Потапов, коммерческий директор ООО «Национальная Сервисная Компания». – Съемщики зачастую не понимали, какие услуги им должны оказывать, не разделяли зоны ответственности. Сегодня проблемными становятся съемщики, пострадавшие от кризиса. Неплатежи и «мини-шантаж» с их стороны – вот главные сложности». Эксперты отмечают, что из-за кризиса становится все больше арендаторов, допускающих просрочки платежей. Как поступать собственнику? «Чаще всего приходится разрывать отношения», – говорит Виталий Антонов, генеральный директор компании «Эспро-Девелопмент». Это, конечно, радикальный способ. В качестве решения проблемы для более дисциплинированных съемщиков используется метод отсрочки задолженности.
А что делать, если клиент просто-напросто сбежал? «Он все равно остается юридическим лицом, с которым у компании заключен договор, – говорит Евгения Власова, генеральный директор Sawatzky Property Management. – И собственник может обратиться в суд, чтобы взыскать задолженность. Конечно, такая процедура стоит денег и занимает какое-то время, но это лучше, чем ничего. В таких случаях возникает вопрос о качестве арендатора – есть ли у него гарантия банка или материнской компании. Договор регламентирует, что в случае неуплаты арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и сдать помещение кому-то другому. Вместе с тем неплательщик остается должником собственника».
Останься, я все прощу!
Другая, гораздо более распространенная проблема, которую сегодня приходится решать хозяину помещения, – сохранение арендаторов. Собственники выбирают для этого разные стратегии. Первая и самая распространенная – пересмотр договоров и снижение ставок на 20-40%. Вторая – максимальное затягивание переговоров по принципу «время работает на нас». Пока длятся переговоры, съемщики платят по прежним расценкам. Этот способ применим, пожалуй, только в ТЦ, расположенных в очень выгодном месте, с большим потоком покупателей, потерять которых съемщики не хотят. Третья стратегия – не идти на переговоры и не уменьшать ставки – наиболее неудачная: сегодня условия диктует рынок и арендатор легко найдет офисный или торговый центр с более сговорчивыми хозяевами.
«Механизмов удержания съемщиков много, – подтверждает Е. Власова. – В первую очередь следует отметить корректировку ставок. Сегодня клиенты хотят пересматривать цены в течение срока аренды с привлечением консультантов. Это справедливо – рынок меняется, каждую неделю что-то происходит. Вопрос о снижении решается в индивидуальном порядке. Разумеется, подход к долгосрочному арендатору будет одним, к краткосрочному – другим». Нередко съемщики высказывают пожелание сменить валюту. Однако рубль не является стабильной валютой, кризис продолжается, и новое падение не исключено.
«Переговоры об уменьшении ставок и эксплуатационных расходов происходят часто, – говорит М. Потапов. – Переговоры о снижении сводятся к определению условий и выбору одной из схем отсрочки платежей. То есть собственник предоставляет клиенту некоторые финансовые послабления с гарантией их возмещения через оговоренный период. Такие схемы предполагают длительное сотрудничество, поэтому возможны только по отношению к якорным арендаторам, которые уже проявили себя как надежные партнеры. Что же касается снижения эксплуатационных расходов, то здесь ситуация несколько иная: здание требует постоянного внимания и вложений. Эффект от псевдоэкономии может оказаться обратным – эксплуатационные расходы лишь увеличатся».
Масса вариантов
Еще одна просьба, которую часто приходится рассматривать собственнику торгового центра – перевод ритейлеров на процент от оборота (именно так работают западные рынки). «Если арендодатель уверен в соблюдении всех общепризнанных стандартов отчетности, подобная форма оплаты вполне приемлема, – считает Е. Власова. – Вопрос лишь в том, насколько наши ритейлеры соблюдают международные стандарты». Другими способами удержания клиентов Марина Великорецкая, генеральный директор Colliers International FM, называет смягчение условий аренды, корректировку минимального размера площадей, дополнительные услуги и т.д. Нередко поводом для разговора становятся сроки. Если раньше договоры были долгосрочными, то сегодня многие клиенты хотят получить право на досрочное расторжение договора, а также более длинные арендные каникулы. Раньше каникулы составляли примерно три месяца для нового здания (вторичный рынок вообще обходился без этого бонуса), теперь речь ведется в среднем о шести месяцах. Собственник, который не хочет, чтобы его центр пустовал, идет и на это, и на возврат клиенту части средств, затраченных на ремонт, и на снижение ставок.
Как бы мы к этому ни относились, сегодня – время арендатора. И в выигрыше окажется тот собственник, тот управляющий, который прислушивается к пожеланиям съемщиков. Рано или поздно кризис закончится, и успешны будут те объекты, которые не пустовали, а приносили стабильный доход, где было минимальное количество вакантных площадей.
