Федеральные торговые сети заинтересовались небольшими богатыми городами. Рынок недвижимости оказался к этому не готов, но возможностей исправить ошибки у девелоперов достаточно.
Одной из центральных тем инвестиционного форума по недвижимости PROEstate, состоявшегося в середине сентября в Санкт-Петербурге, стала торговая недвижимость. По прогнозам консалтинговой компании Cushman&Wakefield, в 2012 году в России будет построено свыше 2 млн кв. метров качественных торговых площадей — это на треть больше, чем в лучшем для рынка 2008-м. Подавляющая часть объектов ожидаемо появится в Москве и крупных городах, но, похоже, такой подход девелоперов перестает устраивать ритейлеров. На рынке зарождается новый тренд — торговля обратила внимание на малые города с высоким уровнем доходов.
Где деньги лежат
Участвовавшие в работе PROEstate представители крупных непродовольственных сетей однозначно заявили — они практически исчерпали ресурс развития в мегаполисах. Директор департамента недвижимости ГК «Спортмастер» Николай Юськив:
— Сегодня для нас привлекательны малые города. Они абсолютно пустые с точки зрения торговли, а в некоторых из них доходы могут быть чуть ли не в разы выше, чем в Москве. Это легко компенсирует затраты на логистику и трудности открытия. Мы заходим в города с населением даже в 60 — 70 тыс. человек. Один из последних — Нягань (ХМАО), там живет всего 57 тысяч. Отдельная тема — закрытые города. С удивлением узнал, что, например, капитан корабля военного флота зарабатывает 300 тыс. рублей, лейтенант — 70 тысяч. Так что деньги в малых городах есть.
Директор по развитию УК «Старт» (сеть гипермаркетов товаров для дома и ремонта в Санкт-Петербурге, Челябинске, Уфе и др.) Максим Щеголев соглашается:
— Действительно, есть города, жители которых не показывают деньги, потому что их просто негде тратить. Не зря же в Москве на парковке «Меги» по выходным стоят автобусы из других регионов. Сомнительно, что люди не хотят делать покупки дома. Подобные шоп-туры — вынужденная мера.
Руководитель по развитию сети бытовой техники и электроники «Эльдорадо» Павел Руссов отметил, что его компания заходит в города с населением в 200 —250 тыс. человек. А сеть «Детский мир» еще в прошлом году объявила о планах по двойному увеличению торговых площадей к 2015 году за счет открытия магазинов в городах с численностью от 300 тыс. жителей.
Холодно, да выгодно
Мы решили проанализировать города Урала и Западной Сибири с населением от 100 тыс. жителей, чтобы понять, где в ближайшем будущем сконцентрируется внимание ритейлеров. Сравнили три показателя: среднемесячную заработную плату, оборот розничной торговли на душу населения и объем торговых площадей на тысячу жителей (считаются все объекты, не только качественные). В итоговом списке из 33 городов выделили три группы.
Первая — города, максимально привлекательные для развития ритейла. Уровень зарплаты в них выше среднего по выборке, а оборот и торговые площади (либо один из показателей) — меньше. В эту группу попали только представители Тюменской области, ХМАО и ЯНАО. В некоторых городах этой группы (Новый Уренгой, Салехард, Сургут и др.) зарплата вдвое выше средней.
Вторая группа — города с высокой степенью привлекательности. Сюда попали четыре миллионника: Екатеринбург, Тюмень, Уфа, Пермь. Доходы здесь на хорошем уровне, но и рынок торговли развит достаточно. Третья группа — со средней степенью привлекательности: в нее вошла половина из оставшихся городов. Оборот розничной торговли и количество площадей в большинстве из них уступает средним по 33 участникам исследования, но и заработная плата меньше (максимум на четверть).
Вероятнее всего, ритейлеры сконцентрируются на первой группе. Тем более северные города привлекают их не только высокими доходами. Генеральный директор «Доринда инвест» (Мурманск) Алексей Краузе:
— У северных жителей особенная ментальность. В Мурманске есть гипермаркет «О`кей» с парковкой на 700 автомобилей. Если вы даже в будний день приедете, например, в 14:00, то с трудом найдете место. Дело в том, что для северян проехать 150 км, чтобы сходить в кино или магазин, — это абсолютно нормально. Поэтому клиентура даже продуктового магазина не ограничивается одним городом.
Генеральный директор агентства «МОЛЛ. Экспертиза&консалтинг» Мария Гурова соглашается:
— На Севере нет комплекса расстояния: все равно, на окраине города будет магазин или в центре. Плюс здесь высокий уровень автомобилизации: в некоторых субъектах по статистике на семью приходится 2,5 автомобиля, так что с перемещением проблем нет. С этой позиции развиваться на северных территориях проще.
— Все сети, которые открываются в Якутске, живут очень хорошо, — нескромно заявил один из участников конференции. — Население здесь — 300 тыс. человек, во всей Якутии — миллион. Казалось бы, небольшой город. Но ежедневно сюда совершается двадцать пять рейсов малой авиации. Весь миллион якутов кормится и одевается в столице республики. Город — золотое дно для ритейла. И не он один.
Выгодно, да негде
Тем не менее развитие в небольших городах связано с комплексом взаимосвязанных проблем. Первая — минимальное предложение.
— Главное препятствие для нас — отсутствие стен. В том же богатом Новом Уренгое просто нет стрит-ритейла, — отмечает Николай Юськив. — Для меня загадка, почему до сих пор девелоперы концентрируются на Москве, Санкт-Петербурге, миллионниках. Мне постоянно приходят предложения от торговых центров в крупных городах, но они уже не актуальны.
Вторая проблема — стоимость аренды. Павел Руссов:
— Местные девелоперы понимают, что ритейлеры голодают по недвижимости, поэтому завышают ставки. В городе с населением в 500 тыс. человек аренда может стоить дороже, чем в миллионнике.
Третья проблема — качество тех немногочисленных объектов, которые есть. Мария Гурова:
— Если компания планирует открыть магазин в небольшом городе, то с большой долей вероятности ей придется работать с местными девелоперами. Их объекты обычно небольшие по площади, со слабым пулом арендаторов, не имеют концепции. Не исключены и недостатки в проектировании. Самим девелоперам, управляющим компаниям не знакомы стандарты работы крупных сетей. Они консервативны, привержены личным связям и административному ресурсу. Сетям, работающим в миллионниках, все это очень непривычно.
Перечисленные проблемы не удивительны, поскольку рынок коммерческой недвижимости на периферии только начинает формироваться. Как отметила директор консультационной компании Astera (в альянсе с BNP Paribas Real Estate) Людмила Рева, раньше девелопмент в небольших городах не обсуждался, потому что ритейлеры только пришли к пониманию необходимости в них развиваться.
Один на один
На наш взгляд, сложившая ситуация открывает хорошие перспективы перед местными строительными компаниями — работающими в городах, привлекательных для ритейлеров. Во-первых, крупные девелоперы, работающие в столицах или миллионниках, пока не проявляют ко вторым городам существенного интереса. У местных есть все шансы опередить их. Во-вторых, они лучше разбираются в специфике своего города, условия ведения бизнеса в котором могут сильно отличаться от мегаполисов. В-третьих, местные строительные компании в нефтегазовых районах с большой долей вероятности обладают необходимыми финансовыми ресурсами. Тем более торговых центров в сотню тысяч квадратов от них никто не ждет. Единственное, что им нужно сделать — понять запросы и требования ритейлеров. Но поскольку последние открыты и ждут предложений, мы не видим в этом проблемы.
Одновременно с этим федеральным ритейлерам не стоит впустую дожидаться активизации девелоперов. Рецепт есть и для них:
— Подходящие объекты в небольших городах хоть и немного, но появляются. Проблема в том, что они непубличные. Их строит местная политическая или бизнес-элита для себя, — подчеркивает один из участников PROEstate. — Но найти площади для аренды реально — просто это нужно делать не из офиса в Москве, не ждать коммерческого предложения на электронную почту, а ехать в город и разбираться. Общаться более глубоко, если хотите — интимно. Плюс федеральным сетям, заходящим в небольшие города, нужно умерить амбиции по формату помещений. Площадь самого крупного торгового центра, к примеру, во Владивостоке на данный момент 20 тыс. квадратов, в Петропавловске-Камчатском — 15 тысяч. Для этих городов ТЦ отличные. Но некоторые ритейлеры оценивают их по критериям, подходящим для европейской части России, и в результате признают непригодными.
Проблема излишней концентрации инвестиций в коммерческую недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге обсуждается много лет (по оценке Cushman&Wakefield, за последние пять лет столицы аккумулировали до 90% вложений). Долгое время ключевую роль в изменении пропорций эксперты отводили миллионникам, но существенных перемен не произошло. В части торговой недвижимости впервые большие надежды возлагаются на города второго порядка.
